Какие возможны последствия сдачи квартиры (найм), находящейся в военной ипотеке без согласования с банком, страховой и Росвоенипотекой?
Расторжением договора, если нет согласия залогодержателя на такую сделку. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Никаких последствий не будет, поскольку сдача квартиры не запрещена в данном случае. Квартиру нельзя продавать или иным образом отчуждать на основании ФЗ «О залоге» в силу того, что она находится в залоге у банка. А использовать квартиру любым способом, не запрещенным законом собственник имеет право, в том числе и сдавать жильцам.
Здравствуйте, вы являетесь собственником данного имущества. При этом, в соответствии с действующим законодательством вы можете извлекать из предмета залога доход, в том числе передавать его во временное владение и пользование третьим лицам, не получая при этом согласие залогодержателя. Таким образом, вы можете сдать квартиру внаем. Страховую это не касается, согласие банка закон не требует.
Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.
Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.
4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Однако, данные ограничения могут быть прописаны в самом вашем договоре. Ознакомьтесь с ним внимательно. Если там ничего нет, то соответственно, каких либо ограничений не будет.
Я военнослужащий планирую купить квартиру по гражданской ипотеке (по военной кже купил).
Вопрос в следующем могу ли я официально сдавать квартиру в аренду. Что для этого нужно?? И не будет ли это нарушением контракта. (вроде как комерцией буду заниматься) дело в том что я каждый год подаю декларацию о доходах.
Ответы юристов ( 3 )
Вы, как собственник помещения имеете право сдавать свое имущество по договору коммерческого найма жилого помещения даже без образования ИП. Также в декларации вы можете отразить данный доход, как прочие доходы от сдачи имущества внаем. Контракт вы не нарушите.
Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу.
Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:
1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы: исправно погашаете кредит; содержите квартиру в надлежащем состоянии; внесете в договор страхования необходимые изменения.
2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:
свидетельство о праве собственности на жилье;
справку из ЖЭКа о составе семьи;
нотариальное согласие всех собственников квартиры.
3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.
Военные, проходящие службу в гарнизонах, расположенных на периферии, предпочитают тратить накопленные в рамках программы НИС денежные средства на приобретение квартир в больших городах. Но переезжают в новое жилье только спустя несколько лет. В течение этого периода времени жилплощадь, как правило, сдается внаем, что является нарушением условий договора о целевом использовании займа. Поэтому необходимо знать, как правильно сдавать квартиру, получая прибыль, но при этом не нарушать закона.
Прежде всего, необходимо тщательно изучить текст договора. Только немногие военные, принимающие участие в накопительной системе, знают, что если военнослужащий (заемщик) решит сдавать квартиру внаем, то он обязан сделать следующее: сообщить о своем намерении банк, Росвоенипотеку и получить разрешение.
Согласно действующего законодательства, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему собственностью по личному усмотрению. Но если военным был подписан договор, содержащий информацию о необходимости получения разрешения, то он обязан это требование выполнить.
Разрешать военнослужащему, купившему квартиру, сдавать ее внаем или нет, будут решать представители банка. Чтобы получить разъясняющую информацию, под видом потенциального клиента были совершены звонки в несколько кредитных учреждений, работающих по программе военной ипотеки. Выяснилось следующее: разрешить сдавать квартиру в аренду военным заемщикам готовы только в ВТБ24.
Специалист ВТБ 24 пояснила, что для этого заемщику потребуется лично посетить отделение банка. Чтобы получить разрешение, военнослужащему необходимо заполнить заявление на банковском сайте. Затем нужно будет получить согласие от страховой компании. После этого оплатить комиссию – для Москвы и Санкт-Петербурга сумма равна 3 тысячам рублей, для других регионов России – 1,5 тысяч рублей. Отсканировать документы, включая договор аренды, и переслать в банк.
Разрешение, согласно подписанного документа, потребуется получить также и у Росвоенипотеки. Не стоит забывать, что Росвоенипотека, также как и банк, является залогодержателем приобретенного военнослужащим жилья. Чтобы получить разрешение в этом случае, военный должен написать письмо соответствующего содержания. Как заверил представитель ведомства, проблем с получение разрешения возникнуть не должно.
Законно ли получение военнослужащим дополнительного дохода таким способом? Да. Военнослужащие не имеют права заниматься коммерческой деятельностью. Но если сдача квартиры в наем не приносит регулярной прибыли, то такие действия приравниваются к некоммерческому способу получения дохода.
Здесь одна тонкость. При получении согласия от всех залогодержателей квартиры договор необходимо оформить на срок от трех до одиннадцати месяцев. Обязательна при этот уплата налога в размере 13% со всей полученной суммы.
При соблюдении данных формальностей проблем у военнослужащего возникнуть не должно.