Количество сделок на рынке ипотечного кредитования растет с каждым годом, при этом значительная часть соглашений заключается между физическими лицами и кредитными организациями. Часто оформление займа выливается в сложности получения одобрения от банка или гражданин понимает нецелесообразность ипотеки на предлагаемых условиях. В такой ситуации на помощь желающим приобрести собственное жилое имущество приходит вариант оформления ипотеки между физическими лицами. Что это такое, есть ли у подобной сделки сложности? Обо всем и поговорим в сегодняшней статье.
Законодательство рассматривает возможность заключения ипотечного договора между двумя физическими лицами как частный случай. Никаких ограничений на подписание подобного договора между гражданами на текущий момент не существует. Регулирование основных вопросов сделки осуществляется следующими нормативно-законодательными актами:
Для того чтобы договор ипотеки между физическими лицами приобрел действие, должно быть выполнено несколько обязательных условий:
- соглашение оформлено в письменном виде с соблюдением всех имеющихся законодательных требований к документу;
- имеется нотариальное заверение сделки;
- ипотека прошла процедуру государственной регистрации.
На практике процесс заключения договора выглядит в виде достижения договоренности между двумя физическими лицами о том, что один из них предоставляет определенную денежную сумму другому с оформлением достигнутых условий соглашения договором займа. По сути заключается два документа:
- соглашение о займе денежных средств;
- договор залога, с обязательной государственной регистрацией.
На время действия соглашения заемщик средств передает недвижимое имущество кредитору. В течение этого времени на жилую недвижимость накладываются ограничения, что для владельца означает невозможность продать, подарить и провести отчуждение залогового имущества любым из способов (так же, как и при передачи недвижимости в залог банку). При невыполнении условий ипотечного договора последний вправе обратить взыскание на объект залога, что обеспечивается путем его продажи для возврата суммы задолженности.
Несмотря на возможность заключения договора между двумя физическими лицами в российской практике подобные соглашения редки. Связана такая ситуация с большим объемом кредитных средств, которые необходимы для приобретения жилья. Не каждый российский гражданин имеет в своем распоряжении несколько миллионов рублей, которые он смог бы с легкостью предоставить другому физическому лицу.
В случае невозврата средств разбирательства должны происходить в судебном порядке, что для кредитора всегда связано с дополнительными затратами времени, сил и денег. Подобные дела всегда затянуты во времени, поэтому мало кто из физических лиц готов рискнуть своими сбережениями и выступить в качестве кредитора.
Чаще всего ипотека между физическими лицами заключается родственниками или хорошими знакомыми.
Предмет залога позволяет кредитору вернуть долг при невозможности возврата займа должником, включая суммы пеней, штрафов и судебных издержек, а также расходов на реализацию залогового имущества. Если в договоре участвует несколько кредиторов, то преимущественным правом возврата является физическое лицо, в пользу которого оформлен залог.
Залоговое имущество может быть представлено не только непосредственным заемщиком, но и третьим лицом, которое намерено гарантировать исполнение заемщиком кредитных обязательств.
В качестве залогового объекта могут выступать следующие виды имущества:
- земельный участок, принадлежащий заемщику на праве собственности;
- здания, строения, используемые в целях предпринимательства;
- жилые помещения в виде квартиры, дома или их доли;
- гаражи, дачные помещения;
- корабли и воздушные суда.
Если в залог передается жилое помещение, располагающееся на земельном участке, то в этом случае в залог передается и сам надел. Участник договора долевого строительства может передать в качестве залога права требования, выдвигаемые в отношении застройщика.
Помимо обязательности письменной формы договора закон обязует соблюдать определенную форму соглашения, в котором должны быть четко прописаны все существенные моменты. В обязательном порядке должны быть зафиксированы следующе обстоятельства:
- подробное описание предмета залога, в том числе суммовая оценка имущества;
- основные условия достигнутого соглашения;
- срок длительности договорных отношений;
- вопрос нахождения залогового имущества (у какой из сторон сделки будет находиться предмет залога).
В документе в обязательном порядке прописываются права и обязанности каждой из сторон сделки, вопросы страхования, гарантии и форс-мажорных обстоятельств. Вопросы страхования предмета залога в большинстве случаев лежат в зоне ответственности залогодателя, который осуществляет поиск страховой организации и отвечает за уплату страховых взносов.
Залоговый договор вступает в действие с момента регистрации его в государственном органе. При этом документ получает реквизиты в виде даты и номера присвоения уникального номера. При заключении договора ипотеки, который считается дополнением к соглашению залога, рекомендуется особое внимание обратить на порядок и процедуру снятия обременения по завершению выплат по кредитным обязательствам. Важным моментом является фиксация порядка и графика погашения кредитной задолженности.
В случае затруднений в составлении договора, наличии сомнений или непонимания отдельных пунктов не следует пренебрегать помощью юристов. Грамотно составленный договор и учет всех нюансов сделки является гарантом чистоты ее проведения и отсутствия проблем и недоразумений в будущем.
Основанием для наложения взыскания могут выступать различные обстоятельства, при этом физическое лицо, являющееся кредитором, вправе определять судебный или внесудебный порядок разбирательства. Основными причинами инициирования процесса является:
- невыполнение заемщиком взятых на себя обязательств;
- выяснение обстоятельств в виде отсутствия со стороны заемщика предупреждения залогодателя о наличии обременения на предмет залога третьих лиц в виде ранее оформленного залога, пожизненного пользования, аренды или сервитута;
- нарушение залогодателем правил пользования имуществом, отсутствие мер по обеспечению сохранности имущества, появлении угрозы риска утраты предмета залога.
При невозможности урегулирования недоразумений во внесудебном порядке у кредитора остается единственный вариант действий в виде обращения в суд. При ипотеке между физическими лицами заявление с иском подается в районный судебный орган по месту нахождения объекта залога. После рассмотрения всех обстоятельств дела суд выносит окончательное решение в отношении предмета залога. Документ отражает следующие существенные моменты:
- сумму, причитающуюся залогодержателю;
- данные предмета залога, на который наложено взыскание;
- цель и порядок реализации залогового имущества;
- перечень мер, необходимых для сохранения имущества и особые нюансы организации торгов.
Судебные органы могут отказать в обращении взыскания на имущество в залоге в следующих обстоятельствах:
- объем просроченных обязательств равен менее 5% от общей стоимости залогового имущества;
- срок просроченных обязательств менее 3-х месяцев.
Принятие отрицательного решения по иску не означает для заемщика отсутствия обязанности в уплате долга и возможности в дальнейшем не платить по кредиту. При отсутствии принятых мер кредитор вправе повторно обратиться с иском в судебный орган с просьбой пересмотра новых обстоятельств дела.
С точки зрения законодательства разницы между договором ипотеки, заключенным между двумя физическими лицами или гражданином и кредитной организацией, не существует. В качестве обеспечения займа в любом случае выступает имущество, а в случае невыплаты долговых обязательств по займу кредитор вправе обратить на него взыскание.
Вопрос к нотариусам,юристам и знающим людям!
Ситуация такая , выпала такая возможность приобретения квартиры как бы в кредит ,но не через банк,а напрямую с хозяйкой. С определенной ежемесячной оплатой
Вопрос такой: какой можно составить договор с нашей и со стороны хозяйки о том что-бы обе стороны не были обмануты ?
Обычный договор купли-продажи, в котором помимо прочего указывается порядок платежей, порядок расторжения, пишется, что участок остается в залоге у продавца до момента проведения окончательных расчетов, ответственность за неисполнение обязательств по договору. Как и обычный договор подлежит обязательной регистрации, но одновременно с регистрацией перехода права собственности осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона. Если нужно, обращайтесь, составим Вам такой договор. Последнее время сравнительно большое количество договоров с рассрочкой отправляем на регистрацию (1-2 договора в месяц), такая уж видно сложилась ситуация в стране.
Ильдар, нотариусов здесь нет, тут «юристов» много. Нотариус за бесплатно, вам даже «здравствуйте» не напишет. Уважаемые, занятые люди, и такой договор, лучше составлять через них.
Не слышал про обычные договора купли-продажи. Каждый договор имеет свои особенности, а договору купли-продажи с рассрочкой платежа стоит уделить особое внимание. Сторонам, в особенности продавцу, не стоит бояться совершения сделок подобного рода. Законодателями создан достаточно серьезный механизм защиты своих прав для сторон таких сделок. Кроме того, на сегодняшний день они имеют достаточное широкое применение, и вполне отработаны на практике. Но настоятельно рекомендую обратиться за квалифицированной помощью, в данном случае к нотариусу.
ДКП с рассрочкой платежа
В простой письменной форме
Можно в этом договоре указать % ? Т.е. продаю квартиру за 10млн под 10% годовых с ежемесячным платежом 130т.р. в течение 10 лет. Не надо будет потом государству какой-то налог с этого платить?
% Не можете. Можете указать 130т в месяц, в течение 120 месяцев, то есть в оценке квартиры нужно писать 15600000 рублей
У вас будет либо в договоре написана сумма ежемесячных/ежегодных платежей, либо можете в качестве приложения к договору сделать график платежей, где четко будет прописана дата и сумма платежа. Вам придется рассчитать платежи с учетом процентной ставки (как обычно банки делают, все тоже самое, только без банка). И не тратьтесь на нотариуса — все в простой письменной форме, нотариальная форма договора Вам ничего не даст, законодательство не требует, а разницы на выходе никакой — все договора нужно сдавать на регистрацию перехода права собственности и обременения в связи с рассрочкой.
Нотариус гарант того, что все и все подписывали в здравом уме. Странно, что для риэлторов с опытом, это маловажный фактор. Просто за те копейки на сопровождении и составлении договора, переложить это на плечи нотариусов, лучший выход.
Да Мария, и про какой участок Вы пишите, речь идет о квартире. Вот так по шаблону и составите договор.
Сергей, приношу свои извинения за опечатки, загруженность и усталость сказываются, но, думаю, что суть изложенного поняли все. И по поводу «здравого ума» — нотариус не врач, он не может дать заключение о «здравом состоянии ума», эта фраза (о здравом уме) основана на его (нотариуса) личном мнении, полученном в результате общения с человеком (почитайте судебную практику). Гарантом здравого ума могут служить только проверки по линии ПНД, НД, запросы терапевту о наличии тяжелых заболеваний и приеме лекарств, которые могут влиять на мозговую деятельность. Ну а самый большой гарант — это медицинское освидетельствование перед сделкой (кстати, не дороже нотариального договора). Если бы у нас и правда нотариусы были гарантами чего либо (кроме заверенной подписи и печати), если бы судебные инстанции воспринимали бы нотариальные договора и утверждение о «здравом уме», как неоспоримую истину, был бы другой вопрос, иной раз не жалко было бы тратить денежные средства на нотариальные договора.
Как видно, п. 1 ст. 78 закона об ипотеке делится на две части: ипотека по договору и ипотека в силу закона с указанием ряда условий. Предусматривается, что ипотека в силу закона возникает, только если со стороны кредитора выступает банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, при этом договор займа/кредитный договор должны быть обязательно целевыми. Следовательно, при заключении между физическими лицами договора целевого займа, ипотека в силу закона не возникает.
Соответственно, граждане могут стать залогодержателями только на основании договора об ипотеке даже тогда, когда деньги они предоставили на покупку дома или квартиры. При наличии договора залога не важен ни субъектный состав сторон, ни цель сделки, которую он обеспечивает. Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой: (Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2017 г. по делу № 2-3934/2016, Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу № 33-751/15, Московского городского суда от 18.05.2017 г. по делу № 33-10852, АО Саратовского областного суда от 23.11.2016 г. по делу № 33-8867, АО Нижегородского областного суда от 13.06.2017 по делу № 33-6729/2017, АО Московского городского суда от 16.12.2016 г. по делу № 33-50053, АО Московского городского суда от 24.11.2016 г. по делу № 33-42961/2016, АО Архангельского областного суда от 07.05.2015 г. по делу № 33-2078/2015).
Подобная практика единична, но при оформлении договорных отношений лучше знать обо всем многообразии применения ст.78 закона об ипотеке.
Итак, на сегодняшний день для возникновения права залога и последующей защиты в суде необходимо в отношениях между гражданами заключать отдельный договор ипотеки, а в случае, если заем является целевым, желательно делать еще и соответствующую отметку об этом в договоре займа.