Ипотечный кредит берется на долгие годы, а его объектом в России обычно является жилье, поэтому зачастую в отношения кредитной организации и заемщика вплетаются родственники последнего, начиная от жены или мужа и заканчивая внучатыми племянниками, а иногда предметом покупки может даже выступать жилье кого-нибудь из родственников потенциального заемщика. В этом материале специалисты расскажут про ряд важных особенностей в отношениях между заемщиком, его родственниками, кредитной организацией и государственными учреждениями.
Защита от мошенника
В первую очередь следует отметить, что теоретически граждане могут приобретать квартиры в ипотеку у своих родственников — законодательного запрета в РФ на предоставление таких ипотечных кредитов не существует, но многие кредиторы вводят ограничения на подобную практику. При этом степени родства, для которых подобные ограничения действуют, устанавливаются кредитными организациями по своему усмотрению.
Например, в «Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) такие ограничения установлены для сделок между супругами, родителями и детьми, а также полнородными и сводными братьями и сестрами, усыновителями и усыновленными, бабушками и дедушками.
Подобные ограничения обусловлены тем, что эти сделки временами служат прикрытием для получения заемных средств на цели, не связанные с приобретением жилья, и обмана кредитора. Например, для незаконного обналичивания материнского капитала (МСК).
Дела семейные
Совсем иная картина складывается с созаемщиками по ипотечному кредиту. Например, если люди живут в зарегистрированном браке, то при оформлении ипотеки они оба становятся солидарными заемщиками или один из супругов становится заемщиком, а другой – его солидарным поручителем.
Даже если второй супруг не работает или не имеет подтвержденного дохода, он несет точно такую же ответственность по кредиту. Для банка это является страховкой на случай развода супругов и раздела имущества, в том числе заложенного.
Кстати, довольно часто складывается ситуация, когда получателем материнского капитала является мама, находящаяся в декрете, чей доход явно недостаточен для получения кредита. В этом случае жилье приобретается в общую собственность супругов и детей, либо в собственность супруга – получателя сертификата на материнский капитал.
Во втором случае одновременно оформляется заявление-обязательство о выделении жене и детям доли собственности на жилье после погашения долга перед банком. Однако в любом случае оба супруга становятся солидарными должниками по кредиту.
Между прочим, в отношении супругов законом установлен режим совместной собственности имущества. Это означает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, становится их общей собственностью вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Данное правило в полной мере относится к случаям приобретения жилья. Таким образом, даже если приобретенная квартира оформлена на одного из супругов, второй является таким же собственником, как и тот супруг, на которого жилье оформлено (зарегистрировано).
Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности в отношении всего имущества или его отдельных видов. При наличии брачного договора режим общей собственности не применяется, и собственником становится тот супруг, который имущество приобрел и на которого оно оформлено.
Решение детского вопроса
Банки, как правило, предпочитают, чтобы собственниками были все созаемщики – тогда у граждан появляется реальная заинтересованность в погашении кредита. Вместе с тем большинство кредиторов против оформления собственности на несовершеннолетних детей. Поскольку при наличии таких собственников у банка могут возникнуть затруднения с их выселением из заложенного жилья при обращении на него взыскания в случае неплатежей.
Данный вопрос может стать камнем преткновения, если заемщики планируют брать кредит с использованием материнского капитала. Закон требует, чтобы дети заемщика, использующего материнский капитал как часть первоначального взноса за жилье, были оформлены как собственники в приобретаемой квартире.
Выход из этого противоречия – нотариальное оформление обязательства, что доля собственности будет выделена детям после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры.
Лишние собственники
В целом, банки довольно негативно относятся к оформлению заложенного имущества в собственность тех лиц, которые не выступают заемщиками по кредиту. Теоретически появление таких собственников возможно, если договором с банком не предусмотрено никаких ограничений на этот счет. Но кредитор, вероятнее всего, не будет приветствовать расширение круга домовладельцев.
Например, по стандартам АИЖК не допускается, чтобы собственниками становились люди, не являющиеся заемщиками, даже если это близкие родственники. Исключение – случаи, когда жилье приобретается с помощью федеральных или региональных субсидий, по решению органов опеки, или если мама – получатель материнского капитала, и при этом не имеет собственного дохода.
Точно так же обстоит дело и с пропиской. Оформить прописку членам своей семьи (мужу, жене или детям) заемщик может беспрепятственно, но для прописки других родственников, как правило, требуется разрешение банка.
Кстати, если ипотечный кредит оформляется с использованием материнского капитала, Пенсионный Фонд РФ может отказать в направлении средств МСК на улучшение жилищных условий, если квартира оформлена не только на супругов и детей, но и на других родственников (родителей, братьев, сестер и других). Эти же ограничения могут возникнуть, когда заемщик хочет использовать материнский капитал для досрочного погашения ранее взятого кредита.
Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК
Здравствуйте, Ирина! Это вопрос на усмотрение банка. Банк перестраховывается от того, что фактически Вы долю у свекрови не выкупаете, а сделка носит формальный характер — ради получения денег под более выгодный процент.
. почему такие сложности.
мать-сын. ипотека. выписка. временная регистрация у подруги. СБЕР (. ).
Специалист Вам в помощь, тут просто так не разобраться
Все вопросы вполне решаемы. Обратитесь к специалисту.
Ирина, у вас какая то путаница:
1. зарегистрировать свекровь обратно конечно можно
2. прописать в договоре срок юридического освобождения тоже конечно можно, НО вы же пишите что ей некуда прописаться.
3. все решаемо, но в вашем случае необходимо руководствоваться требованиями банка.
УДАЧИ!
Сбер в своем репертуаре)
Зачем же тогда потребовали выписывать,разве мать не может быть зарегистрирована в квартире сына.
Специалисты (юристы) сбера всегда находятся в ударе. Вам проще сразу уточнить у них данные действия.
Да, Сбербанк непобедим. В вашем случае — согласуйте с менеджером банка.
Ирина, вероятно вы со Сбером на разных языках общаетесь. Кто-то кого-то не допонимает.
Наймите специалиста на сопровождение.Он послужит переодчиком.
Вообще ваша схема интересна с долей свекрови— потребительский кредит у сбера от 14.5% в руб., а по ипотеке от 12%.
тьфу,— чит. » недопонимает».
Ирина, вполне вероятно, что банк отказывает Вам вовсе не из-за выписки. Вообще никогда вопрос постоянной регистрации продавца банка не интересует. Скорее всего, «всплыл» факт близкого родства продавца и покупателя, отсюда банк мог сделать вывод о фиктивности купли-продажи. Если с описанным выше проблем нет, то Вы можете зарегистрировать продавца в квартире, а в договоре купли-продажи отразить обязательство продавца сняться с регистрационного учета в течение Х дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя и ипотеки в силу закона в пользу банка. В 100% случаев (моя практика) такая сделка проходит без каких-либо проблем.
Спасибо всем большое за советы.Дело не в % ставке.Изначально нам отказывали из-за того что покупаем долю,да еще и у родственника.С нами согласились работать несколько банков.Сбер раньше ответил с ними и продолжили работать.А теперь такая путаница.Изначально нам сказали что она должна выписаться,прошло 2 месяца и нам говорят чтоб свекровь была с пропиской,неважно где. Я обдумываю вариант вписать ее обратно и перезаключить предварительный договор и вписать туда такой пункт(обязательство ее выписки).
Специалист дело хорошее,но изначально даже представить не могли что все так будет запутанно и уже банально не осталось денег.Так что разбираемся самостоятельно.Еще раз спасибо!
Если с точки зрения практики, то просто включаем в договор пункт об обязательной выписке после сделки, и всё проходит нормально. По-крайней мере, у меня ни разу с этим проблем не возникало.
Ирина, вам конечно бы специалиста в помощь, возможно «собака не там зарыта»!
Фотографии на тему: Покупка квартиры в ипотеку у родственников
С 1 июля 2017 года жители московских пятиэтажек внимательно штудируют новости про реновацию.
Процедура покупки квартиры с использованием материнского капитала крайне упрощается. Иметь двоих детей, а то и троих, великое счастье, но и большой труд.
Многих людей интересует вопрос: «До какого года действует приватизация квартир?» Это самая главная проблема среди населения. Начиная с 1 марта 2015 года закончилось время получения собственной жилой площади бесплатным путем.
На сегодняшний день не все молодые семьи могут приобрести собственное жильё. В таком случае покупка квартиры в ипотеку у родственников станет идеальным вариантом. А иногда случается так, что семейные узы не настолько крепки, чтобы квартира, например, вашей двоюродной бабушки досталась абсолютно безвозмездно, а денег на приобретение столь дорогой недвижимости не хватает или вовсе нет. Решить проблему можно при помощи ипотеки.
Покупка квартиры в ипотеку у родственников потребует от вас терпения, которое понадобится для поиска кредитной организации, уточнения различного рода информации, а также бумажной волокиты.
Сложности, которые могут возникнуть
Банковские организации считают, что основным моментом для отказа в ипотеке может стать неликвидность квартиры. Также возможен сговор между родственниками, для получения выгоды в виде денежных средств, поскольку цену на недвижимость устанавливают самостоятельно участники сделки, а не риэлторская фирма или банк. Такие сделки затягиваются на достаточно долгий период именно потому, что кредитная компания будет проводить проверку такой операции на легальность.
Нюансы покупки жилой недвижимости у родственников
Существует несколько советов, которые помогут вам сэкономить нервы и получить ипотеку для приобретения жилья у родни:
- для экономии времени и нервов можно обратиться в риэлторскую компанию или воспользоваться услугами ипотечного брокера. Риэлтор или брокер подберёт для вас оптимальную ипотечную программу и займётся сбором нужной документации для предоставления её в банк. Впрочем, даже прибегнув к услугам специалиста нельзя дать 100 % гарантию на одобрение ипотеки.
- если у вас имеются достаточно денежных средств, на приобретение квартиры всё равно не хватает, а получить ипотечный кредит слишком сложно, то можно прибегнуть к потребительскому кредиту. Будьте готовы к высоким кредитным ставкам, но если вы являетесь клиентом выбранного банка (у вас есть з/п или социальная карта), то вероятнее всего кредитный займ будет более выгодным.
- не стоит скрывать от банка кровное родство между вами и продавцом, поскольку перед одобрением ипотечного кредита в ходе ряда проверок, может выясниться этот факт. Так вы рискуете остаться без денег и быть внесённым в чёрный список. Особенно это актуально, если вы планируете перепродать недвижимость.
Указать кровное родство нужно до момента подачи пакета документов. Если вы собираетесь приобрести недвижимость у родителей, то они должны иметь другое жильё, в котором прописаны помимо продаваемого. Перед тем, как идти на сделку нужно учесть, что возможны сложности с получением документов о налоговом вычете.
Для предоставления ипотечного кредитования для покупки жилья у родственников необходимо представить следующие документы:
- паспорта всех участников сделки;
- ИНН всех участников сделки;
- если у вас имеется подработка или дополнительный источник прибыли, то вам необходимо представить документы, подтверждающие этот факт;
- письменное согласие на получение ипотечного кредита от супруга/супруги;
- ксерокопии документов, свидетельствующие о правах на имущество подлежащее залогу.
Несмотря на все трудности, которые могут возникнуть при оформлении ипотеки для совершения покупки квартиры у родственников можно найти приемлемый вариант займа и проверенную кредитную организацию.