Можно ли делать перепланировку при покупке в ипотеку

Екатерина Праслова: Да, это так. Исключение может составлять, если это однокомнатная квартира. Так если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой, то жилая комната перестает быть таковой, а по законодательству в квартире должно быть хотя бы одно жилое помещение.

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.

Зачастую, при приобретении жилья граждане уделяют особое внимание цене, а не расположению комнат в квартире. Поэтому оптимальная по стоимости жилплощадь не всегда соответствует представлению человека об идеальном месте жительства. Как быть, если квартира приобреталась в ипотеку, можно ли делать перепланировку? Об этом и пойдет речь в статье.

При покупке жилья естественным выглядит желание найти вариант, отвечающий требованиям конкретного гражданина. На выбор влияет масса факторов: цена, район, этаж, планировка помещения. И о последнем пункте стоит поговорить конкретнее, ведь если о стоимости можно договориться, а остальные параметры изменить не представляется возможным, то перепланировка квартир — явление, распространенное на российском рынке и рискованное для покупателя.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Это обстоятельство никак не сказывается на процентной ставке, но заемщик может сэкономить, поскольку недвижимость с перепланировкой продается всегда по сниженным ценам. Покупатель может потребовать и дополнительную скидку, соразмерную сумме, временным затратам на согласование преобразований во всех государственных органах.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Собственник жилья обязательно должен знать, какие работы можно проводить без согласования, а какие нельзя. Это может сыграть важную роль при оформлении разрешения на переустройство квартиры. В целом, порядок оформления согласования на проведение необходимых работ стандартный и никаких изменений в него в последнее время не вносилось.

Благодаря ипотеке многие граждане стали обладателями собственных квартир. Однако по закону владелец имеет ограниченные права на владение и распоряжение таким имуществом. Поэтому многие задаются вопросом, а можно ли делать перепланировку в квартире, которую купили в ипотеку?

Читайте также:  Можно ли оформить договор дарения на квартиру если есть ипотека

С точки зрения закона, при покупке квартиры в ипотеку перепланировку можно делать на общих основаниях, согласно 4 главе Жилищного Кодекса России. Однако, несмотря на отсутствие прямого запрета, в некоторых случаях владелец не имеет право на внесение изменений в планировку. Для того, чтобы понять, в каких случаях она разрешена, а когда нет, нужно обратится к договору ипотечного кредитования.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Большинство крупных банков, таких, как Сбербанк, ВТБ24, УРАЛСИБ не возражают против перепланировки, но указывают на необходимость получения разрешения. Однако закон не запрещает банкам вносить запрет на перепланировку. Поэтому такой пункт может быть указан в договоре. Он служит основанием для отказа в перепланировке до момента, когда кредит будет полностью выплачен.

По закону перепланировка производится на основании заявления от владельца жилплощади. Если квартира находится в залоге, то владелец не может полноправно распоряжаться этой собственностью до снятия обременения. Соответственно, ему нужно получить согласие от банка, выдавшего кредит.

Важно! В большинстве банков рассмотрение заявлений на получение согласия о перепланировке квартиры – услуга платная. Её стоимость в среднем варьируется в пределах от 2 до 5 тыс. руб.

Для согласования перепланировки в квартире, находящейся в залоге, владелец квартиры должен соответствовать следующим условиям:

  1. Заёмщик не допускал просрочек по выплатам ипотеки.
  2. Договор кредитования был подписан не ранее, чем за полгода (в некоторых банках год) до момента подачи заявления на перепланировку.
  3. Заёмщик согласен оплатить услуги банка по рассмотрению заявления о проведении перепланировки.

В обоих случаях потребуются следующие документы:

  • план перепланировки квартиры, если перепланировка касается незначительных изменений* (эскиз можно делать самостоятельно);
  • проект перепланировки, если после перепланировки квартира серьёзно изменится** (его можно заказывать только в лицензированной организации);
  • поэтажный план из БТИ;
  • договор со страховой компанией и с банком;
  • паспорт владельца квартиры;
  • заявление.

*К незначительным изменениям следует отнести: демонтаж встроенной мебели или перегородок, не являющихся несущими, перенос оборудования в одной комнате (к примеру, перестановка газовой плиты в пределах кухни), остекление лоджий и балконов в случае, если их площадь при этом не поменяется.

**К значительным изменениям относятся: увеличение жилой площади за счёт объединения нежилых помещений с жилыми комнатами (к примеру, кухни и гостиной), снос несущих стен, в том числе для обустройства арочных проёмов или ниш и т.п.

После того, как владелец получил согласие от страховой компании и банка, ему нужно подать пакет документов в местный орган самоуправления. К примеру, в жилищную инспекцию. Для этого потребуются следующие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Паспорт владельца.
  3. Документы на квартиру.
  4. Договор ипотеки.
  5. Согласия от страховой компании и банка.
  6. Разрешительные документы от газовой, пожарной и технической инспекций.
  7. Техпаспорт на квартиру.
  8. Поэтажный план здания, полученный в БТИ.
  9. План или проект перепланировки.
  10. Техническое заключение, что перепланировка не противоречит действующим строительным и иным нормам.
Читайте также:  Если уменьшили зарплату можно ли уменьшить ипотеку

После того, как орган самоуправления рассмотрит документы, будет вынесено решение о возможности перепланировки. Если оно положительное, то владелец может приступать к ремонту, по завершению которого нужно будет пригласить специальную комиссию (её формируют в органе самоуправления) и получить акт ввода жилплощади в эксплуатации. На основании этого документа БТИ вносит изменение в техпаспорт, кадастровый паспорт и поэтажный план здания.

В большинстве случаев предусмотрена следующая ответственность:

  • штраф;
  • необходимость вернуть жилплощадь в первозданный вид в течение определённого срока;
  • расторжение договора и требование незамедлительно погасить полную сумму задолженности, что в большинстве случаев владельцам не под силу, поэтому банк может потребовать возврат залога, т. е. саму квартиру.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЖилищный Кодекс РФ регулирует вопросы, которые связаны с перепланировкой и переустройством жилого помещения. Глава 4 подробно раскрывает эти понятия, их отличия, содержит список необходимой разрешительной документации, а также перечень причин, почему могут отказать в проведении перепланировки. Часто владельцы квартир делают перепланировку без каких-либо согласований, но в случае ипотечной квартиры это может грозить осложнением отношений с банком, поскольку он является залогодержателем данного имущества.

По закону перепланировка бывает разрешенная и самовольная. В первом случае потребуется получить разрешение от уполномоченных органов, а также банка-кредитора и страховой компании, если покупка квартиры осуществлена в ипотеку. Отсутствие разрешительной документации ведет к административной и материальной ответственности как со стороны госорганов, так и банка.

Ограничить возможность перепланировки могут условия ипотечного договора. При принятии решения необходимо вновь внимательно изучить договор касательно этого момента. В некоторых случаях банк может пойти на уступки даже при наличии пункта о запрете перепланировки: если имеется вся разрешительная документация от надзорных органов и ремонтные работы не повлияют на рыночную стоимость объекта недвижимости, находящегося в залоге. В этой ситуации заемщик действует на свой страх и риск, так как гарантий на получение разрешения от банка нет. При этом потребуется время, силы и средства, чтобы подготовить пакет документов.

Если появилась необходимость сделать перепланировку, то, в первую очередь, следует обратиться в банк, где получена ипотека, и поставить его в известность по поводу проведения ремонтных работ. Банк может направить своего сотрудника для оценки ситуации. Для принятия окончательного решения кредитной организации принципиально получить согласие страховой компании. После предварительного одобрения заемщик начинает заниматься сбором документов.

Читайте также:  Можно ли погасить ипотеку губернаторской

В зависимости от объема работ потребуется составить эскиз или проект. Подобного рода услуги оказывают специализированные строительные организации или БТИ. После составления проектной документации происходит ее рассмотрение и оценка. Если перепланировка одобрена в БТИ, то следующим шагом является посещение Жилищной комиссии для получения официального и окончательного разрешения на ремонтно-строительные работы.

Не стоит также игнорировать мнение соседей, если их интересы могут быть затронуты, чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.

Как отмечалось выше, банк принимает непосредственное участие в вопросах перепланировки квартиры, находящейся в залоге. Какие-либо действия с объектом залога затрагивают интересы кредитора, так как могут повлиять на уменьшение рыночной стоимости квартиры.

Если договор напрямую не содержит запрет на это, все равно потребуется письменное согласие, в дополнение к которому банк может выдвинуть требование о сроках, в пределах которых заемщик должен выполнить работы и узаконить перепланировку.

Подробнее: об особенностях согласования перепланировки при ипотеке в Сбербанке и ВТБ.

Проведение перепланировки без разрешительных документов со стороны уполномоченных органов и банка чревато для заемщика ответственностью, предусмотренной законодательством:

  1. Административная ответственность в виде штрафа в размере до 2,5 тыс. рублей на основании ст. 7.21 КоАП РФ.
  2. БТИ может затребовать устранить внесенные изменения и вернуть жилью первоначальный вид.
  3. Изъятие недвижимости в судебном порядке для последующей ее продажи — это происходит в случаях, когда изменения, внесенные в планировку квартиры, существенно нарушают права соседей или являются причиной разрушения жилья. Квартира реализуется с публичных торгов, бывшему владельцу возвращается ее стоимость за вычетом понесенных расходов и судебных издержек.

Также не стоит забывать про ответственность перед банком. Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции, обязательство восстановить все в первоначальном виде или узаконить перепланировку в определенные сроки.

Возможно расторжение договора и требование выплатить всю оставшуюся сумму кредита единовременно.

Для получения разрешения от банка потребуется соблюсти два условия:

  1. Отсутствие просрочек и задолженностей по кредиту.
  2. Длительность договора должна составлять не менее 6 месяцев. В некоторых случаях предусмотрена оплата комиссии.

Для того чтобы перепланировка прошла без проблем и не доставила дополнительных хлопот, следует получить разрешение всех собственников, если квартира находится в долевой собственности, и соседей. Согласие последних потребуется при существенных изменениях, затрагивающих их интересы.

Если все же перепланировка была проведена самовольно, то узаконить ее вполне возможно при условии отсутствия нарушений и соблюдении требований безопасности. Подтверждением этого служит акт приемочной комиссии. Для его получения специализированной экспертной организацией составляется проектный план. Затем подаются документы в БТИ для выдачи нового кадастрового паспорта. Следующим этапом является обращение в Жилищную Комиссию. При получении отказа в узаконивании перепланировки, остается возможность решить этот вопрос в судебном порядке.

Adblock
detector