Статья рассказывает, можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку, разъясняет тонкости законодательства.
Не любой ремонт является перепланировкой. Ст. 25 Жилищного кодекса определяет, что перепланировка – это изменение технических показателей квартиры. Такие изменения отражает технический паспорт жилья.
Нельзя просто так санузел объединить или установить душевую кабину. Такие действия необходимо согласовывать с уполномоченными органами.
5 действий, которые без разрешения делать нельзя:
- сносить и ликвидировать перегородки;
- объединять и разделять комнаты;
- устраивать дополнительные санузлы;
- переносить дверные проемы;
- переустраивать тамбуры.
Получение разрешений занимает время. Поэтому сделать перепланировку жилья некоторые граждане решают самовольно. Если обнаружатся незаконные изменения, нарушителям придется платить штрафы. Сотрудники жилищной инспекции могут выписать штрафы, согласно ст. 7.21 КОАП.
Перепланировка квартиры в ипотеке разрешается, но сделать ее сложнее, чем в собственном жилье. Заемщик не является собственником до тех пор, пока не сделает последний ипотечный взнос.
Финансовое учреждение является собственником недвижимости, пока выплачивается кредит. Поэтому вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, обязательно решается с одобрения банка.
Важно! Не стоит пытаться обхитрить кредитора и сделать переустройство. Руководство банка может наказать заемщика за перепланировку в квартире: потребовать вернуть все в прежний вид или расторгнуть договор.
Риск неоправдан, поэтому, если жилье приобретено в ипотеку Сбербанка или другой организации, не стоит торопиться с капитальным ремонтом.
Необходимо обратиться с письменной просьбой о переустройстве к правлению банка.
Переустройство жилья предполагает прохождение бюрократических процедур.
Чтобы ничего не забыть, действовать нужно пошагово:
- Изучить условия кредитного договора. Если включен пункт, запрещающий переустройство, то ничего делать нельзя. Изменить договор можно, если подписать к нему дополнительное соглашение.
- Составить план изменений.
Самым простым вариантом является переустройство по эскизу. Не придется заказывать проектную документацию для таких изменений.
- Более сложный вид изменений – это проектная перепланировка. Действия подразумевают изменения конструкции полов или объединение санузла.
- Усложненное переустройство подразумевает перенос несущих конструкций дома. Такие изменения крайне сложно будет согласовать, как с кредиторами, так и жилищными организациями.
- Утвердить план работ у сотрудников БТИ.
- Заказать оценку недвижимости. После ремонта стоимость жилья изменяется, поэтому нужно получить отчет оценщиков.
- Заручиться одобрением финансового учреждения. Создаются специальные отделы в банках, чтобы помочь клиентам решить все вопросы, связанные с переустройством. Банковские служащие проконсультируют, какие можно вносить изменения, а какие нет.
- Провести работы, а затем оформить изменения.
Оформляется документация через бюро технической инвентаризации. С полученными документами следует обратиться к банковским служащим. Все изменения прикладывают к личному делу.
На этом бюрократические процедуры не заканчиваются. Необходимо уведомить об изменениях страховщика.
Страхование залогового имущества является обязательным условием. Страховка выдается на один объект, а в дальнейшем меняется недвижимость, корректируется площадь. Поэтому придется снова провести оценку имущества, после чего уже выдается новая страховка. За рассмотрение документации вводятся дополнительные комиссии. Затраты составят от двух до пяти тысяч рублей.
Финансовое учреждение также берет плату за рассмотрение заявки. Цена за услугу составляет от 2 до 3 тыс. рублей.
Какие документы понадобятся для переустройства в столице, утвердило правительство Москвы. Постановление № 508 датировано октябрем 2011 г.
7 основных документов:
- заявление и одобрение всех владельцев недвижимости;
- план работ;
- техническая документация из бюро технической документации до и после изменений;
- документы о правах владения;
- письменное одобрение финансового учреждения на изменение недвижимости;
- извещение из страховой фирмы, которое подтверждает согласие с изменениями;
- отчет оценщика.
Когда планируются серьезные изменения, то и разрешение получить будет уже сложнее. Вопрос, можно ли в ипотечной квартире делать свою перепланировку, решается при участии сотрудников саморегулируемых компаний. Когда изменяются несущие конструкции дома, то понадобится техническое заключение.
Покупая жилье в кредит, следует внимательно проверить состояние недвижимости. Если заметили незаконные изменения, от покупки лучше отказаться. Иначе новому собственнику придется нести затраты на приведение недвижимости в прежний вид.
5 незаконных изменений:
- Ухудшение эксплуатационных характеристик дома.
- Затруднение доступа к инженерным конструкциям.
- Проведение работ, которые способствуют разрушению здания.
- Установка дополнительного оборудования или замена перегородок, которые приводят к увеличению нагрузки на здание.
- Перенос отопительных систем на лоджию либо балкон.
Иными словами, незаконное будет любое переустройство, которое разрушает здание и угрожает его целостности.
Если квартира в ипотеке Сбербанка, то делать изменения нужно таким же образом, когда ссуда оформлена в других банках.
Необходимо получить одобрение страховщиков, а также заключение экспертов, подтверждающее, что жилье не упадет в цене. Следует отметить, что для заемщика здесь также скрываются дополнительные издержки. На время проведения ремонтных работ страховщик может установить повышающий коэффициент на стоимость страховки.
До семи дней уходит на рассмотрение заявки, поданной заемщиком.
Если финансовое учреждение одобрило изменения, то следует поторопиться с дальнейшим согласованием. На прохождение бюрократических процедур отводится от трех месяцев до полугода.
Если изменения затрагивают площадь объекта, то изменяется и закладная. Заемщик вместе с сотрудниками банка обращается к сотрудникам регистрационных органов.
Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке
Если вы покупали жилье в кредит, то вся процедура пошагово состоит из трех действий:
- Получение одобрение на переустройство от жилищных организаций.
- Получение разрешения от страховой организации.
- Оформление согласия в кредитном учреждении.
Когда недвижимость куплена, возникает желание ее улучшить. Попытки сохранить в тайне могут закончиться провалом. В результате ремонта можно соседей залить или издавать сильный шум. Если тайное станет явным, то нарушители будут оштрафованы за несогласованное переустройство.
Узаконить изменения можно уже по факту, но остается риск, что банк или жилищная организация не одобрят перемены.
Условия, при которых одобряется переустройство
Кредитная организация одобряет ремонт при соблюдении определенных условий:
- платежи вносятся своевременно;
- страховая премия оплачена полностью;
- представлены все необходимые документы.
Пока банк не одобрил переустройство, к работам нельзя приступать.
Собираюсь покупать квартиру в Ипотеку.
Оценочная компания предоставила отчет, в котором в разделе «наличие неутвержденной перепланировки» указано следующее:
«. имеется несоответствие фактической планировки плану БТИ:
между коридором (помещение №1 по поэтажному плану БТИ) и жилой комнатой (помещение №6 по поэтажному плану БТИ) отсутствует дверное полотно;
расположение перегородки с дверным проемом между жилой комнатой (помещение №6 по поэтажному плану БТИ) и жилой комнатой (помещение №5 по поэтажному плану БТИ) не соответствует плану БТИ;
расположение перегородки с дверным проемом между жилой комнатой (помещение №6 по поэтажному плану БТИ) и жилой комнатой (помещение №4 по поэтажному плану БТИ) не соответствует плану БТИ.
При этом несущие стены не затронуты, инженерные сети (в т.ч. стояки ХВС, ГВС) и мокрые точки не перенесены. «
В жизни это выглядит следующим образом: отсутсвует дверь между коридором и комнатой, немного в угоду дизайна скошены дверные проёмы в 2 комнаты.
У меня даже назвать это «перепланировкой» язык не поворачивается 🙂
Вопрос — могут ли возникнуть проблемы с ипотекой в Сбербанке?
Как обычно выходят из таких ситуаций?
Сбербанк является одним из самых распространенных банков в России, отделения которого имеются во всех уголках страны. Не удивительно, что многие предпочитают брать жилищные кредиты именно в нем. Ипотека накладывает некоторые обязательства на распоряжение залоговым имуществом. Банк заинтересован в том, чтобы ипотечные квартиры не имели незаконных перепланировок. В случае обнаружения несогласованных изменений, страховая компания имеет полномочия не выплачивать денежные компенсации.
Кредиторы идут на риск, выдавая крупные суммы, поэтому им важно, чтобы залоговая собственность не потеряла в цене. В большинстве ипотечных договоров прописывается обязанность заемщика либо согласовать изменения в технической документации, либо уведомить о перепланировке. В редких случаях кредиторы запрещают ремонтно-строительные работы или наоборот, никак не регулируют данный вопрос.
- ЖК РФ (ст. 26).
- Составление проекта планируемых работ;
- Оформление разрешения на перепланировку в страховой компании;
- Получение заключения оценщика;
- Обращение в офис кредитора.
Чтобы получить согласие Сбербанка на перепланировку ипотечной квартиры, в первую очередь, необходимо подготовить эскиз. С правильно составленным проектом у вас больше шансов получить разрешение. Оформить эскиз можно:
- Самостоятельно (если изменения незначительны);
- В БТИ (выбрать проект из типовых или заказать новый);
- В частной фирме (подобрать решение из готовых вариантов либо воспользоваться услугами дизайнера или архитектора).
Согласовать перепланировку квартиры в Сбербанке не получится, если:
- Изменения затрагивают прочность несущих конструкций;
- Работы могут повлечь уменьшение стоимости жилья и ухудшение условий эксплуатации помещения;
- Демонтированы вентиляционные каналы или нарушена их функциональность;
- Радиаторы отопления перенесены на балконы или лоджии;
- Увеличена нагрузка на общедомовые системы электро-, водо- и теплоснабжения;
- Нарушены правила пожарной, санитарно-эпидемиологической и строительной безопасности;
- Объединяются газифицированные помещения с жилыми комнатами;
- Площадь кухонь и санузлов увеличивается за счет жилого пространства.
Банк не может допустить потери страховки за залоговую квартиру, поэтому о перепланировке необходимо уведомить и страхового агента. Без его разрешения кредитор не станет рисковать и подписывать согласие на ремонтно-строительные работы.
Если в вашей страховой компании вам отказали, можно воспользоваться услугами другой фирмы.
Сбербанк всегда разрешает перепланировку ипотечной квартиры, если изменения увеличат стоимость недвижимости. Для этого можно обратиться к любому оценщику и предоставить проект. Вероятно, что специалист захочет посетить квартиру.
После того, как предыдущие этапы успешно пройдены, нужно прийти в любой офис Сбербанка с собранным пакетом документов:
- Проектом перепланировки;
- Заключением оценщика;
- Письмом от страховой компании.
Заявление заполняется на месте. Оформление согласования на перепланировку квартиры в ипотеке в Сбербанке бесплатно. В течение недели кредитор пришлет свой ответ. Как правило, если не выявлено серьезных нарушений в проекте и по заключению оценщика стоимость жилого помещения не уменьшится, банк без проблем одобряет перепланировку.
Заранее согласованную перепланировку делать можно, также Сбербанк лояльно относится к другим ремонтно-строительным работам, которые были предварительно согласованы. Более подробные условия прописываются в индивидуальном ипотечном договоре.
Кредитор может запретить перепланировку в квартирах, стоимостью меньше 1.5 миллионов рублей.
Будьте готовы к тому, что банк будет проверять помещение на наличие незаконных перепланировок. Также, получение разрешения у кредитора не освобождает собственника от обязанности согласовать изменения в Жилищной инспекции.