Досрочное погашение кредита — добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного договором.
Чаще всего люди досрочно погашают ипотеку в таких случаях: когда внезапно выросли доходы, при получении наследства и продаже другого недвижимого или движимого имущества. Вносить средства можно частями (каждый месяц, раз в год) или единовременно полной суммой. У досрочного погашения есть плюсы и минусы.
Плюс: меньше переплата по процентам
У досрочного погашения кредита есть всего один плюс, но он перекрывает все многочисленные минусы. Этот путь хорош тем, что позволяет сэкономить на выплате процентов, которые начисляются в течение всего срока займа.
Например, заемщик берет 200 тыс. долл. под 7% на 30 лет. Выплачивая каждый месяц дополнительно по 50 долл., он экономит 36 427 долл. за весь срок кредитования.
Чем раньше вы начнете вкладывать дополнительные средства, тем меньше процентов будет начислено на протяжении оставшегося срока кредитования и тем больше вы сэкономите.
Минусы
Штрафы
В зависимости от банка, пеня за досрочное погашение составляет 1—3%. Самый большой штраф взял с заемщика канадский банк: 99 000 долл. за дом стоимостью несколько миллионов. Такие дорогие объекты редко покупаются в кредит, поэтому, как правило, размер денежного взыскания не превышает 10 000 долл.
Согласно статье R312—2 французского Кодекса прав потребителей, во Франции размер штрафа не может превышать проценты, выплаченные по основному долгу за последние шесть месяцев и не может быть больше 3% от остаточного долга. Например, размер кредита составляет 150 000 евро на 20 лет, ставка — 4%. Через семь лет заемщик выплачивает остаток долга — 110 430 евро. В этом случае максимальный штраф за досрочное погашение (3%) составит 3 312,90 евро.
Кроме того, согласно французскому закону от 25 июля 1999 года о сбережениях и финансовой безопасности, банк не имеет права наложить на заемщика штраф, если тот выплачивает кредит досрочно при продаже жилья в связи с вынужденным переездом (например, смены работы или увольнения), а также в связи со смертью заемщика.
Временные границы
Банки устанавливают срок, до истечения которого заемщик должен уведомить о досрочном погашении. Чаще всего платить с опережением разрешено 30—90 дней спустя начала кредитования. По словам Романа Григорьева, максимальный срок для уведомления составляет шесть месяцев.
Меньшие налоговые льготы
В США существуют налоговые льготы для тех, кто платит ипотеку. Чем больше процент, тем больше льготы. Те, кто погашают кредит досрочно, отчасти лишаются этих привилегий. Но взамен они получают десятки тысяч долларов, сэкономленных за счет досрочных выплат.
Например, заемщик берет в США ипотеку в размере 200 тыс. долл. на 30 лет под 6% годовых. В этом случае он переплатит за счет процентов почти 28 300 долл. Если заемщик платит федеральный налог по ставке 28%, то в случае досрочного погашения чистая ставка доходности составит 4,44%.
N1.RU объясняет, как выгодно и быстро снять с себя долговое бремя
Покупая квартиру в ипотеку, заёмщик принимает тот факт, что в ближайшие годы ему придётся отдавать существенную часть своих доходов банку. Но со временем тяжесть кредитного бремени может начать угнетать новосёла. Однако жилищный кредит можно погасить досрочно. Как это сделать, читайте в материале N1.RU.
Как лучше погасить ипотеку досрочно?
Право погасить ипотеку — частично досрочно или полностью — предоставляют своим клиентам многие финансово-кредитные учреждения. В первом случае должник вносит на счёт сумму, превышающую ту, что указана в графике платежей. Во втором — целиком оплачивает оставшуюся часть кредита. Какой вариант выберет заёмщик, зависит от его финансового положения.
Условия досрочного закрытия жилищного кредита прописаны в договоре с финансовой организацией. Ещё раз ознакомиться с ними стоит заранее, до внесения средств, тем более что в разных учреждениях соответствующие пункты могут отличаться. Например, некоторые банки в такой ситуации не уменьшают должнику размер ежемесячного платежа, а лишь сокращают срок кредитования, другие и вовсе ограничивают величину преждевременных расчётов. Такие меры вводятся, чтобы юрлицо потеряло как можно меньше дохода, получаемого с процентов по ипотеке. Потому прежде чем решиться на досрочное погашение, нужно ещё раз оценить все возможные выгоды этого шага.
Когда выгоднее погашать ипотеку досрочно?
Многих обладателей недвижимости, находящейся в залоге у банка, волнует, когда лучше досрочно закрывать ипотечный кредит: в начале или в конце срока действия договора? Особенно этот вопрос актуален для тех, кто рассчитывается с банком аннуитетными платежами (ежемесячные выплаты равными долями). Эксперты полагают, что от долга за квартиру нужно избавляться при первой же возможности.
Как правильно досрочно избавиться от ипотеки?
Собственники ипотечных квартир, решившие сократить свои затраты на жилищный кредит или вовсе избавиться от него, должны соблюсти определённый порядок действий — только тогда процедура пройдёт правильно и результативно.
• В первую очередь должнику нужно уточнить, каким способом он рассчитывается с банком: аннуитетными или дифференцированными платежами. Также стоит чётко определить сумму, которую он готов единовременно перевести на ипотечный счёт — это поможет понять, удастся ли закрыть долг полностью или же речь пойдёт о частичном досрочном погашении.
Чтобы понять, хватит ли накоплений на то, чтобы избавиться от ипотеки целиком, лучше всего заранее запросить у финансовой организации точную сумму текущей задолженности.
• При дифференцированном способе расчёта никаких дополнительных действий совершать не нужно — достаточно просто вносить суммы, превышающие установленный размер ежемесячного платежа.
• При аннуитетных платежах потребуется заблаговременно сообщить банку о своём намерении изменить размер ипотечного займа. Для этого нужно написать заявление, в котором указываются данные заёмщика, вносимая им сумма и предполагаемая дата досрочного закрытия кредита.
• Если внесённые владельцем ипотечной недвижимости средства только частично перекрыли его долг, банк должен составить новый график платежей с учётом изменившегося размера основного долга и выдать его клиенту.
• В случае полного досрочного погашения ипотечного кредита теперь уже бывшему должнику нужно забрать в финансовой организации закладную на имущество и получить справку об отсутствии задолженности. Кроме того, он вправе обратиться в страховую компанию и попросить вернуть средства за неиспользованный период обслуживания.
Как досрочно закрыть ипотеку, если на это не хватает денег?
Вышеописанные способы закрытия жилищного кредита подходят тем заёмщикам, у которых для этого достаточно собственных средств. Однако покончить с ним можно и не имея крупных накоплений. Хорошим выходом в такой ситуации выступает рефинансирование долга. Как, например, в ситуации, когда человек, решив досрочно погасить ипотеку, отказывается от кредитования в Сбербанке и переоформляет её в ВТБ 24 или другом банке на иных условиях.
Досрочно закрыть ипотеку можно и другими способами:
• с помощью налогового вычета — на него имеет право каждый работающий покупатель недвижимости в кредит;
• отдельные категории граждан (инвалиды, родители детей-инвалидов, лица, являющиеся опекунами или родителями несовершеннолетних детей, а также ветераны боевых действий) при изменении жизненных обстоятельств, в частности — при потере дохода, вправе заявить о реструктуризации ипотеки.
Можно ли погасить ипотеку досрочно без уплаты процентов?
Заёмщик, а точнее полноправный собственник недвижимости, который досрочно рассчитался с ипотекой, вскоре начинает интересоваться, можно ли вернуть уплаченные по кредиту проценты и как это сделать.
Теоретически такое право у екатеринбуржцев есть, но воспользоваться им будет нелегко — для этого клиенту предстоит долго и напряжённо судиться с банком. Однако перед тем как отважиться на данную процедуру, стоит ещё раз внимательно прочитать кредитный договор: в нём может содержаться пункт о невозможности возврата процентов при досрочном закрытии долга.
Если вы задумываетесь о покупке квартиры в ипотеку, в нашей базе объявлений вы можете воспользоваться ипотечным калькулятором и рассчитать стоимость первоначального взноса, процентную ставку и срок кредита понравившегося объекта.
На сегодняшний день большая часть Американцев имеет недвижимость, которая была приобретена с использованием ипотеки, что свидетельствует о том, что ипотека в США является одним из самых популярных банковских продуктов. Главным образом это обусловлено тем, что уровень ставок по ипотечным кредитам в этой стране считается одним из самых низких. Сейчас ставка по ипотеке в США в большинстве банков составляет от 2.5 до 4% годовых, а срок кредитования 15 или 30 лет. Обращаясь в банк, заемщики могут рассчитывать на возможность приобретения практически любого понравившегося жилья, а также воспользоваться программами, предлагающими рефинансирование ипотеки.
К основной особенности ипотеки в этой стране следует отнести более лояльное отношение банков к недвижимости, которая будет приобретаться посредством ипотечного кредита. Если в нашей стране банки неохотно выдают кредиты на строящееся жилье, то американские кредитные организации готовы предоставить кредит, как на покупку строящейся недвижимости, так и на приобретения готового жилья. Другой особенность является то, что большинство банков предлагают заемщикам получать кредит с плавающей процентной ставкой, размер которой будет периодически меняться. Использование такого способа позволяет банкам больше зарабатывать, но доставляет заемщикам ряд неудобств, поскольку размер ежемесячного платежа постоянно меняется и не всегда в сторону уменьшения. Также к особенностям ипотеки следует отнести возможность учета дохода заемщика не только в виде заработной платы и арендных платежей, но и личных пенсионных накоплений и дивидендов.
К сожалению, ипотечные банки США практически не кредитуют иностранных граждан. Как правило, купить недвижимость по ипотеке в этой стране смогут только клиенты крупных иностранных банков, готовых предложить такую услугу своим клиентам, которые уже имеют открытые у них счета по месту своей регистрации. Такие заемщики должны быть готовы помимо стандартных документов, необходимых для ипотеки, представить рекомендательные письма от других кредитных организаций, справку из бюро кредитных историй, а в некоторых случаях зеленую карту или карту регистрации иностранного гражданина. Требования к документам могут существенно различаться у разных банков. На основании полученной информации банком будет принято решение о кредитовании заемщика или об отказе в предоставлении ипотечного кредита.
Итак, ипотека в Америке позволяет легко приобрести недвижимость, как на этапе строительства, так и на вторичном рынках, а банки берут минимальные проценты за пользование заемными средствами. Вместе с тем воспользоваться ипотекой иностранным гражданам будет довольно затруднительно, ввиду того, что ипотечные продукты для иностранцев практически отсутствуют.