· Сентябрь 16, 2019
Ее можно получить прямо в отделении банковской организации. Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру.
Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге. Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика.
Он должен быть платежеспособным. Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке.
Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки.
После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества. Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.
Больше информации о процессе оценки вы получите из .
Заемщик предоставляет полный пакет документов, необходимый для оформления нового ипотечного займа.
Банк вправе направить запрос в для проверки кредитного досье заемщика.
Если как раз ваша кредитная история оказалась по каким-либо причинам испорченной, то вы можете попытаться ее исправить, наиболее популярные способы того, как это сделать, вы найдете в .Процесс обмена (заключение двух сделок купли-продажи) выглядит следующим образом:
- Подписываются два договора купли-продажи (квартира, которую продает заемщик, продолжает находиться в залоге у банка)
Внимание Но она должна быть дешевле!
Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит. В Сбербанке Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране.
Важно Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.
При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа.
В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст.
Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.
Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.
Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.
Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли.
Важно Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой.
Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой.
Денег не хватает, а жить уже негде.
Альтернативная сделка этот риск исключает. Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.
Trade-in Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира. Оценка недвижимости кредитной организацией.
Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
Сбором необходимых данных придётся заниматься как заёмщику, так и службе безопасности финансового учреждения. Клиент в обязательном порядке представляет выписки из домоуправления, ЖЭУ, ЕГРП.
Банк со своей стороны проверяет юридическую чистоту квартиры, кредитную историю, а также выясняет по всем доступным базам, имеет ли собственник проблемы с законом. Если во время проверки не выявляются факторы, которые могут препятствовать проведению сделки, стороны заключают договор. Одновременно оформляется:
- снятие обременения со старой квартиры.
- передача нового залога;
- договор обмена;
Процедура требует и времени, и средств.
Расходы, связанные с оценкой, заключением договоров, получением справок и выписок, берет на себя заёмщик. Новый владелец сможет реализовать своё право собственности после снятия с квартиры обременения.
Проведение данной операции станет доступным только по факту обретения новым жильём статуса залогового имущества.
При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6). Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка.
Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.
Условия процедуры Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов. Условия совершения сделки: Срок кредитования.
Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
История обслуживания кредита.
А значит требуется изменение условий кредитования, то есть предоставление дополнительной ссуды.
Редкий банк пойдет на такой перерасчет. Поэтому для получения квартиры, большей по площади, возможны три варианта действий:
- погасить кредит досрочно и снять обременение — в этом случае распоряжаться имуществом можно самостоятельно в полной мере;
- выплатить разницу в стоимости — банк может пойти навстречу, если у заемщика есть на руках необходимая сумма;
- найти такое жилье, которое будет больше по площади, но меньше по цене.
В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе.
Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.
Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент.
В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью.
Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь?
Основной порядок действия при данном процессе таков:Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью.
Появление ребенка, переезд в другой город, материальные трудности — причин для принятия решения о замене недвижимости много. Наличие квартиры в собственности дает свободу правовых действий, в то время как имущество, оформленное в ипотеку, ограничивает заемщика залоговым статусом.
Беспокоиться не стоит: в определенных случаях поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую можно без особых сложностей. Об этом мы и поговорим в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Финансовые учреждения разрешают поменять место жительства вместе с обменом ипотечной квартиры на другое понравившееся имущество. К нему предъявляются стандартные требования: низкая степень изношенности здания, отсутствие аварийного состояния, этажность дома — не менее 4 этажей и отсутствие регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.
Варианты совершения обмена:
- досрочное погашение кредита;
- перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
- обмен на равноценную квартиру.
Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями. Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник). Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст. 80).
Процедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон. При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6).
Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка. Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.
Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов.
Условия совершения сделки:
- Срок кредитования. Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
- История обслуживания кредита. Внесение платежей производилось клиентом своевременно — при наличии просрочек кредитор практически всегда отказывается от обмена.
- Количество займов. Повышенное долговое бремя понижает шансы на получение положительного решения.
За время обслуживания займа материальные возможности выгодоприобретателя могли измениться, поэтому банк часто вновь запрашивает справку 2-НДФЛ. Представители кредитора опять проводят подсчет скоринга — метода определения платежеспособности клиента — и выносят свое решение. При увеличении ежемесячных платежей в размере более 50 % от дохода заемщика (при семейном статусе — всех членов семьи) банк также выносит отрицательное решение.
Уведомление банка о намерении обменять квартиру производится в письменной форме путем написания заявления. К просьбе также прикрепляется пакет документов:
паспорт заемщика;- свидетельство о заключении брака;
- согласие супруга (и);
- выписка по счету;
- копия действующего ипотечного договора;
- справка о доходах (по требованию).
Предоставление документа о состоянии кредитного счета необходимо, чтобы определить отсутствие задолженностей и пеней по кредиту.
Увеличение стоимости нового залогового имущества выгодно банку, который получает преимущество за счет продления сроков погашения кредита (при условии повышения доходов заемщика). В таком случае производится определенная очередность действий: продается квартира (с согласия кредитора), полученная сумма идет на погашение действующего займа, а разница используется для внесения первоначального взноса по новой ипотеке.
Выкуп более габаритной и дорогой квартиры производится финансовым учреждением. Для оформления процедуры производится подача документа, подтверждающего продажу имущества. Процесс обмена на квартиру с большим метражом также не всегда связано с повышением стоимости. Пример: продажа недвижимости в Москве и покупка более просторной квартиры в Подмосковье часто приводит к уменьшению итоговой стоимости жилья. Разница может использоваться для снижения суммы ежемесячных платежей.
Все стадии обмена ипотечной квартиры можно суммировать и упорядочить.
От намерения до реализации:
подать документы в банк;- получить согласие кредитора;
- найти вариант для обмена;
- согласовать его с банком;
- оформить договоры купли-продажи;
- поменять имена собственников;
- получить новый кредитный договор.
После перехода прав собственности производится переезд в новую квартиру.
После подачи заявления с пакетом требуемых документов и вынесения предварительного положительного решения банк может затребовать дополнительные гарантии. Часть кредиторов обязывают заемщика предоставить нотариально заверенный документ, указывающий на согласие сторон произвести обмен недвижимости.
В этой процедуре обязательно участвует представитель кредитора, поскольку клиент банка не может свободно распоряжаться залоговой квартирой.
Последовательность совершения процедуры:
подписывается предварительный договор обмена с согласия банка;- закрывается кредит (новым займом или средствами покупателя);
- выдается клиенту закладная с пометкой о закрытии долга;
- аннулируется обременение с недвижимости в службе регистрации;
- формируются 2 договора купли-продажи;
- фиксируется переход прав собственности.
Если вторая квартира не имела обременения, то она наоборот становится залоговой (право владения присваивается банку), а та, которая была в ипотеке, освобождается от залогового статуса.
Большое количество операций по обмену вынуждает к удлинению сроков оформления сделки по ипотечной собственности — обычно до двух дней.
- Смена должника. Если владелец второй квартиры не имеет достаточных средств (цена его собственности ниже), то часто производится процедура замены должника (ГК РФ, ст. 391). Недостающая сумма оформляется кредитом на его имя в этом же банке.
- Новый кредит. Небольшой остаток по задолженности позволяет взять потребительский кредит, чтобы аннулировать обременение. После этого квартира поступает в собственность бывшего заемщика — осуществлять сделку можно уже без согласия банка (ГК РФ, ст. 352) путем прямого обмена.
- Продать квартиру. Часть полученных средств идет на погашение задолженности по ипотеке, оставшаяся — покупку нового и менее габаритного жилья.
- Перевод ипотеки в другой банк. Рефинансировать имущественный займ рационально, если финансовое учреждение, в котором проводится обслуживание кредита, отказал в смене собственника, а другое учреждение дает такую возможность в случае перевода кредита.
Обмен залоговой квартиры — допустимая процедура, однако ее проведение предполагает большое количество нюансов, которые не всегда известны рядовому потребителю. Чтобы получить исчерпывающие данные, нужно совершить 2 действия — посоветоваться с банком, в котором обслуживается ипотечный займ, и проконсультироваться с адвокатом, способным беспристрастно обрисовать сложившуюся ситуацию.
Смотрите видео об обмене и продаже квартиры в ипотеке:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)
Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?
Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.
Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.
Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:
- Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
- Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
- С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.
Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.
Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):
- Паспорт.
- Идентификационный номер.
- Свидетельство о браке.
- Паспорт и согласие супруга (супруги).
- Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.
Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.
Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.
Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.
Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.
Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.
Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:
- Договор обмена.
- Передача нового залога.
- Снятие обременения со старой квартиры.
Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.
По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.
В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.
Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.
Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.
В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.
Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.
В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.
Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.
Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.