Ипотека — порой единственный способ обзавестись собственными квадратными метрами. Заёмщик имеет возможность сразу использовать жилплощадь по назначению, однако полноправным владельцем он становится только после полной выплаты кредита.
Но как быть, если до этого момента изменяются жизненные обстоятельства и возникает необходимость размена ипотечной квартиры? Ее можно обменять при соблюдении определённых условий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !
Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, а также комнаты в общежитии или коммуналке.
Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.
Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости.
Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.
Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.
О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене жильем, вы можете узнать из наших статей. Читайте также об основаниях для принудительного размена квартиры через суд.
Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:
Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.
Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.
Начать нужно с изучения кредитного договора.
Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.
Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.
Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами, и добраться до неё они должны в течение одного дня.
После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.
Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.
При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка пакета документов.
Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:
Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:
- Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
- Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
- Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.
Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях:
Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.
Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:
- договор обмена;
- акт о передаче нового объекта залога;
- вывод из-под залога старой жилплощади.
Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.
Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.
Как это сделать? Чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита. Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой.
Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади. Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.
Жилье при этом остаётся в залоге. Трудность подобной сделки заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы довольно редкие на практике.
Как осуществить обмен ипотечной квартиры на другую путем составления договора купли-продажи?
Средства от продажи идут на погашение ипотеки, новая вновь оформляется в ипотеку.
В этом случае возможна даже смена банка. Такая схема в основном применяется, если клиент хочет обменять жилье на более дешёвое.
Банк скорее всего не захочет брать в залог недвижимость меньшей стоимости , так как ему это не выгодно. Поэтому предыдущие схемы он применять не согласится.
Погасить остаток можно также за счёт разницы, полученной от покупателя. В этом случае сумма берётся в качестве аванса, и окончательная сделка оформляется после снятия обременения с жилья.
В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:
- На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
- Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
- На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
- Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.
Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.
Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.
Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.
Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.
Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.
О нюансах и рисках сделки с доплатой вы можете узнать из видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)
Здравствуйте! Будьте добры, помогите разобраться в ситуации. Застройщик больше 2 х лет не сдаёт дом и по факту заморозил стройку на неопределённый срок, но, в свою очередь, идёт навстречу и предлагает обменять квартиру на другую в уже сданном доме (НО застройщик данного дома, формально, другое юр. лицо). Вместе с тем, ДДУ оформлен с привлечением ипотечных средств, и позиция Сбербанка категорична — объект поменять нельзя. Можно ли что-то предпринять в данном случае?
Михаил Чеховский оставил отзыв о сайте — показать
28 Декабря 2017 14:21
Ответы юристов ( 5 )
- 10,0 рейтинг
- 5386 отзывов эксперт
Вместе с тем, ДДУ оформлен с привлечением ипотечных средств, и позиция Сбербанка категорична — объект поменять нельзя. Можно ли что-то предпринять в данном случае?
в принципе законом это не запрещено
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
то есть тут самое главное- это согласие банка на такое изменение
при этом гк разрешает замену предмета залога
Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
(НО застройщик данного дома, формально, другое юр. лицо).
видимо банк это и беспокоит в 1 очередь
так как меняет не только предмет — но и сторона договора -банку эти риски не понятны и не нужны
вот если бы застройщик передал этот объект на тоже юр лицо — которое уже участвует в ипотеке с банком — банк может быть и пошел бы на изменение предмета- квартиры
еще момент- смотрите ваш договор- нет ли там запретов на такие действия
иногда банки это могут и прописать
- 8,5 рейтинг
- 1695 отзывов
ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Но если согласия банка нет, то как-либо принудить его к этому не получится
В таком случае я вижу только два варианта
1) Погашать ипотеку, освобождать имущества от залога и по договоренности с зайстройщиком менять квартиру на готовую
2) Расторгать договор ДДУ. Не самый лучший вариант ввиду того, что фактически получить уже заплаченные деньги будет сложно, если вообще возможно
Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 2 ст. 9 указанного закона).
- 10,0 рейтинг
- 5386 отзывов эксперт
Застройщик больше 2 х лет не сдаёт дом и по факту заморозил стройку на неопределённый срок,
а тут вы получаете право сделать следующее
либо требовать неустойку потом с застройщика по ст 6 фз 214 за весь период просрочки
либо просто расторгнуть договор — по ст 9 фз 214 если они пропустили срок сдачи объекта более чем на 2 месяца
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
так как меняет не только предмет — но и сторона договора -банку эти риски не понятны и не нужны
а в случае еще и с другим юридическим лицом- банку придется менять стороны в договоре- не только предмет думаю
-ведь деньги то уже получил ваш застройщик за уже указанный объект
Можно ли что-то предпринять в данном случае?
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размереодной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Неустойка рассчитывается со дня, когда вам должна была быть передана квартира по день обращения, а потом в суд с иском о защите прав потребителей (приложите претензию с подтверждением факта получения ее застройщиком), в рамках данного иска вы сможете взыскать не только неустойку по день вынесения решения суда, но и штраф 50% от присужденной судом суммы (если ваша претензия не будет удовлетворена). В итоге можно получить с застройщика очень неплохую сумму (с учётом просрочки в 2 года — около трети от стоимости квартиры ), что может вам помочь при расчетах с банком.
С уважением, адвокат Сергей Нестеров.
- 8,5 рейтинг
- 1695 отзывов
По поводу расторжения, прежде всего вам нужно прочитать свой кредитный договор с банком на предмет условий о расторжении договора ДДУ, а так же проконсультироваться на этот счет с соотрудниками банка. Ведь застройщик стороной договора не является и при расторжении ДДУ право требования банка к вам никуда не денутся
Чтобы расторгнуть ДДУ, нужно действовать следующим образом:
1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
3. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
4. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
5. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
6. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
7. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.
Можете,но не все так просто. Нужно получить одобрение банка на замену залогового им-ва. при этом новый объект не должен быть дешевле заложенного.Если учитывать что Сбербанк — сильно заторможенный банк,то возиться Вы будете месяца 2-3..Будет ли столько Вас ждать и покупатель и продавец альтернативы.
Ирина, ваше имущество можно продать и в текущем его состоянии, частенько продаются объекты, находящиеся в залоге. Есть несколько вариантов такой продажи. Каким воспользоваться, конечно ответит вам специалист, которого вы наймете для продажи вашего дома, исходя из текущей ситуации.
Можно, но долго и муторно. Продавайте дом из под залога, далее получайте одобрение ипотечного кредита на покупку квартиры — разницу (стоимость дома — кредит ) используйте как первоначальный взнос
Да, при наличии согласия банка (текущего владельца закладной по Вашему кредиту) заменить предмет залога Вы можете. Как долго, сказать сложно, все зависит от оперативности принятия решений банком. Основные особенности: рыночная стоимость и ликвидность нового залога должна быть достаточной + Вы понесете дополнительные расходы связанные с оценкой предмета залога. Что касается вопросов дополнительного кредитования, то тут все зависит от уровня Вашей платежеспособности и других факторов, влияющих на решение банка при одобрении Вам необходимой суммы. Вообще все ваши вопросы целесообразнее уточнять в Вашем банке, специфика работы у каждого структурного подразделения может быть своя.
Довольно сложно будет реализовать такую схему.. уверен, что банк предложит сначала продать из-под залога, потом купить.. надо полагать, покупателя дома Вы уже нашли?
Сделать возможно. По срокам — лучше узнайте непосредственно в Сбере. Здесь всё зависит от работы специалистов банка.