Накопительно-ипотечная система предполагает и другой инструмент – покупка квартиры без ипотеки. Покупая квартиру только за счёт накоплений, военнослужащий не перестаёт быть участником НИС, его не исключают из реестра как обеспеченного. После проведения сделки накопления продолжают и дальше формироваться на именном счёте. Счёт закрывается только при исключении из списков личного состава части, а, следовательно, при исключении из реестра.
Законодательно участникам НИС позволено стать собственниками жилого помещения или жилых помещений. В самом законе заложена возможность покупки участниками НИС нескольких объектов недвижимости. Кроме того, никто не запрещает участнику НИС сдавать, купленную квартиру внаём, главное, делать это официально. Также в соответствии с НПА по НИС при покупке квартиры только за счёт накоплений не требуется аккредитация новостройки по военной ипотеке. А это значит, что военнослужащий может заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве на стадии котлована.
Анализ результатов сделок покупки участником НИС квартиры в новостройке за счёт накоплений на ранних этапах строительства выявляет явные преимущества:
- низкая стоимость квартиры;
- рост стоимости квартиры к моменту введения дома в эксплуатацию (средний срок строительства 15 месяцев);
- после ввода дома в эксплуатацию квартиру можно сдавать внаём, при этом необходимо получить согласие только Росвоенипотеки (запрос в Росвоенипотеку носит скорее уведомительный характер);
- после заключения договора участия в долевом строительстве и перечислении накоплений на банковский счёт застройщика, накопления продолжают формироваться на именном счёте военного в Росвоенипотеке;
- участник НИС не платит проценты банку за пользование ипотечным кредитом.
Рассмотрим пример покупки реальной квартиры у одного из ведущих девелоперов Краснодара. Однокомнатная квартира площадью 37,7 кв. м. стоимостью 1,245 млн. рублей.
У квартиры, купленной военнослужащим в новостройке на ранней стадии строительства, есть важное отличие от накоплений, формируемых на именных накопительных счетах, – потенциальный прирост стоимости квартиры. В течение 15 месяцев, пока будет осуществляться строительство дома, квартира сама по себе вырастет в цене. Если рассматривать выбранный нами вариант начальной стоимостью 1 245 000 рублей, то после строительства её цена увеличится до 1 600 000– 1 700 000 рублей. Прирост за 15 месяцев составляет минимум 355 000 рублей или примерно по 23 666 рублей ежемесячно, что явно больше, чем инвестиционный доход, получаемый участниками НИС от доверительного управления накоплениями.
Для сведения: однокомнатные квартиры являются самыми ликвидными, в отличие от квартир-студий и многокомнатных квартир. Однокомнатную квартиру всегда легче сдать, а также продать быстро и выгодно.
Получив квартиру в собственность, после ввода новостройки в эксплуатацию, военнослужащий сдаёт её внаём, получая, таким образом, не запрещённый законодательством доход. Учитывая среднюю стоимость ежемесячной аренды однокомнатной квартиры в том районе, где находится новостройка, выбранная для расчётов – от 13 000 рублей до 17 000 рублей – мы получаем реальный доход военнослужащего через 15 лет в сумме 2 145 000 рублей.
15 лет – это 180 месяцев, из которых вычитаем 15 месяцев строительства дома, т.е. остаётся 165 месяцев. Если сдавать данную квартиру внаём по 13 000 рублей в месяц, то получаем – 2,145 млн. рублей.
Покупая квартиру для сдачи внаём необходимо выбирать регион отличный от региона прохождения военной службы для сохранения права на служебную квартиру.
Не стоит забывать и про то, что квартира – это наиболее ликвидный актив для среднестатистического гражданина, и данный актив сам по себе уже хорошее вложение. Конечно, стоимость недвижимости, как практически и любого товара, определяется балансом спроса и предложения и весьма серьёзно зависит от данных показателей, которые складываются исходя из экономической ситуации в стране. За время существования накопительно-ипотечной системы наблюдался и рост экономики, при этом стоимость недвижимости существенно росла, и кризисные периоды, с удешевлением недвижимости. Но если брать долгосрочный период, 15 лет, то для расчёта возьмём средний показатель прироста стоимости квартиры – 2% в год – и тогда стоимость данной квартиры через 15 лет составит минимум 2 080 000 рублей.
В совокупную стоимость активов, которой будет располагать военнослужащий через 15 лет, уже включаем:
• 2 145 000 рублей – доход от сдачи внаём квартиры;
• 2 080 000 рублей – стоимость самой квартиры.
С учётом того, что за 4 года участия в системе у военнослужащего формируется на именном счёте в Росвоенипотеке порядка 1,2 млн. рублей, по факту каждые четыре года участник НИС может покупать по одной квартире в Краснодаре. Конечно, каждая последующая квартира будет давать меньшую совокупную стоимость актива, за счёт меньшего остатка лет службы, но общая сумма составит не менее 13 миллионов рублей.
Аналогичные расчёты на реальных квартирах, купленных участниками НИС, проведены по Московскому региону, Ленинградской области и Санкт-Петербургу, с учётом специфики рынка новостроек данных регионов.
Военная ипотека позволяет военнослужащим обрести жилье, почти не используя собственные финансы. Большую часть расходов по кредиту взваливает на себя непосредственно МО РФ.
Кто может участвовать в такой программе:
-
Прапорщики и мичманы Офицеры Сержанты и старшины Выпускники высших военных заведений
Следует отметить: для того чтобы принять участие в военной ипотеке, необходимо состоять в накопительной-ипотечной системе для улучшения жилищных условий. Для этих целей необходимо будет написать рапорт.
Другие требования
Кредитор должен быть не младше 25 и не старше 45 лет. К 45 годам кредит должен быть оплачен. Минимальная сумма по кредиту составляет 300 000 рублей, а максимальная – 2,3 млн рублей.
Процентная ставка ипотеки – от 6, 33% до 10,5%, в зависимости от возраста человека, вида жилья и застройщика, суммы первоначального взноса. Первоначальный взнос от стоимости приобретаемой недвижимости составляет 20 %. Выплата первоначального взноса на первичном и вторичном рынке – 30 %.
Приветствуем! Сегодня расскажем по шагам, как купить квартиру по военной ипотеке, как все оформляется в банках, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке и оценим выгодность этого кредита.
Государственные программы по покупке жилья бывают разными. Военная ипотека – одна из них. Правильное название программы – накопительно-ипотечная система военнослужащих. Подробнее о ней мы писали ранее.
Каждому участнику причитается определенная сумма накопительного взноса, которая служит первоначальным платежом при оформлении ипотечного кредита. Задача военнослужащего – найти подходящее жилье и банк, который согласится профинансировать эту покупку.
Кредит выплачивается полностью за счет государственных средств.
Каждый военнослужащий может получать на отдельный счет определенную сумму ежемесячно, стоит лишь вступить в систему. Деньги предназначены исключительно для выплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Воспользоваться ими можно спустя не менее 3 лет с начала начислений.
В целом план действий при желании стать собственником жилья следующий:
- Военнослужащий подает рапорт о намерении купить себе жилье, а следовательно воспользоваться целевыми взносами.
- Потом следует поиск подходящего жилья и банка-партнера, который предложит максимально выгодную кредитную программу. Накопленные деньги станут первым взносом при оформлении ипотеки.
- Банк выдает кредитные cредства под залог приобретенного жилья. Кредит погашается за счет Росвоенипотеки.
Деньги перечисляются ежемесячно весь срок кредита. Если военнослужащий решит уволиться по любой причине – выплаты останавливаются. Более того, военнослужащему придется либо лишиться жилья, либо вернуть уже сделанные взносы. Исключение – уважительная причина увольнения (резкое ухудшение здоровья, мероприятия со стороны руководства и так далее). Подробнее об этом в посте «Военная ипотека при увольнении«.
Купить жилье по военной ипотеке может как кадровый военный, так и боец, который находится в армии на добровольной основе по контракту. Но в любом случае претендент должен быть не моложе 21 года и не старше 45 лет.
Не все квартиры пригодны для покупки с помощью военной ипотеки. К жилью выдвигаются определенные требования, несоответствие которым делает его автоматически непригодным. В частности к месту нахождения квартиры претензий нет, но она должна быть в пределах России.
Не придираются и к тому, первичный или вторичный рынок был выбран. Более того, дом может быть уже сдан или еще строиться – не имеет значения. Вот в домах под снос квартиру по военной ипотеке приобрести не получится. Да и просто ветхость, а также повышенный износ жилья становятся серьезным препятствием.
Обязательно наличие туалета, ванной комнаты и кухни. Все коммуникации также должны быть подключены. Причиной отказа от оформления военной ипотеки может послужить и наличие деревянных перекрытий. Само здание, где находится квартира, должно быть не старше 1970 года. Если военнослужащий выбрал крайний (последний) этаж – крыша должна быть в хорошем состоянии, как и окна, и двери.
Недвижимость должна быть абсолютно свободной – без прописанных, временно отсутствующих и так далее. Обременение также станет причиной отказа в ипотеке – аренда (официально оформленная), залог, арест, словом, любое требование третьих лиц будет непреодолимым препятствием для совершения сделки. Нужен высоколиквидный актив на случай внезапного увольнения военнослужащего из рядов вооруженных сил или других форс-мажорных обстоятельств.
Он не особо отличается от оформления обычной ипотеки. Сначала военнослужащему предстоит стать участником программы по военному ипотечному кредитованию. Спустя не менее 3 лет он сможет использовать накопленные средства и купить квартиру по военной ипотеке.
Для этого, найдя подходящее жилье и банк, следует предъявить целый пакет документов:
- Заявление об оформлении ипотеки.
- Паспорт.
- Свидетельство о браке и рождении детей (если семейный).
- Документ, подтверждающий участие в накопительно-ипотечной системе.
- Другие документы по требованию банка.
В списке других документов в основном будут те, что касаются жилья. Актуально и страхование, но сейчас большинство страхует объект недвижимости. Самого заемщика – только по его желанию. Отменена и комиссия за оформление кредита.
Все документы проверяются, подписывается договор, в котором участвуют 3 стороны – банк, заемщик и Росвоенипотека в качестве реального плательщика. Процентная ставка в таких кредитах ниже, чем при обычной ипотеке.
Приобретение квартиры в новом доме имеет ряд преимуществ. Это будет абсолютно новое жилье без недостатков старой формации. Квартиру в строящемся доме можно купить не так уж дорого. Многие компании-застройщики делают очень заманчивые предложения, а если дом находится не в столице а на периферии – жилье обойдется в приемлемую сумму.
Особое внимание следует обратить на надежность застройщика. Обилие компаний-однодневок ведет к излишним подозрениям, но можно отталкиваться от информации в солидных банках. Застройщики, которые сотрудничают с ними, заслуживают доверия.
Оформление ипотечного кредита в банке на квартиру в новостройке не особо отличается от процесса с участием жилья на вторичном рынке. Но есть пара нюансов. Во-первых, компания должна быть солидной, аккредитованной и с безупречной репутацией. А, во-вторых, дом, в котором захотели купить квартиру, должен быть построен не менее, чем на 70%.
Схема покупки следующая:
Покупка жилья без помощи банков вполне возможна. Дело в том, что начисление средств на особый счет военнослужащего ведется сроком от 3 до 20 лет. За это время на счету может скопиться сумма, которой хватит на покупку жилья в не слишком большом городке или по льготной стоимости (например, из конфискованного банком).
Как вариант, военнослужащий может скопить или получить определенную сумму, например, в наследство. Тогда, добавив ее к начисленным деньгам, можно стать обладателем отличной жилплощади.
По правилам получения военной ипотеки крайний срок выплаты кредита должен наступить не позже, чем когда заемщику исполнится 45 лет. Военнослужащий, который участвует в накопительно-ипотечной системе, может сам решить, когда именно будет приобретать квартиру, но не ранее 3 лет с момента начала участия в программе.
Такая квартира не считается совместно нажитым имуществом, поскольку куплена на деньги, являющиеся целевым займом одной из сторон.
Ответ очевиден – стоит! Особенно тем, кто не мыслит себя на гражданской службе. Несмотря на неудобства и препятствия (например, отсутствие свободного времени на поиск подходящего жилья, банка и оформление). Можно подписать доверенность на кого-то из близких для поиска жилья, а на оформление попросить отпуск. При хорошей службе руководство обязательно пойдет навстречу.
С недавних пор к сумме, начисленной в рамках накопительно-ипотечной программы, можно добавлять материнский капитал. Это еще одна возможность купить жилье без получения кредита. А сниженная процентная ставка в случае его оформления является приятным бонусом.
Можно сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке и тем самым получать дополнительный доход.
Нюансы можно уточнять и в комментариях – опишите вашу ситуацию и получите самый лучший вариант выхода из сложностей. Помощь опытного юриста требуется часто и будет легче, если о любых изменениях и новостях в законодательстве вы будете узнавать первыми. Подписаться на обновления можно через любимые социальные сети.