Ипотека, наравне с ипотечным кредитованием, остается популярной формой покупки жилья. Однако никакая ипотека не гарантирует мира и согласия среди заемщиков. Случается, что один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Сложность в том, что квартира находится под обременением – в ипотеке. Прежде чем реализовать долю, нужно заручиться согласием банка. Кроме того, придется учитывать и интересы созаемщика – второго собственника.
Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее обычной купли-продажи. Характерные особенности процедуры мы рассмотрим в нашей статье.
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики). Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой. Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.
Способы продажи доли в ипотечной квартире:
- Досрочная выплата долга
Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.
Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.
- Разделение оплаты
- Переуступка прав и обязанностей
Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.
Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.
На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:
Для примера рассмотрим поэтапную инструкцию, как действовать при заключении сделки:
- Запрос в банк
Первое, что нужно сделать в обязательном порядке – оповестить банк о намерении реализовать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования, сообщите, что хотите заключить сделку о продаже доли, а также погасить задолженность в счет задатка. Ситуация решается в индивидуальном порядке – поскольку у каждого банка своя политика и условия для таких сделок.
- Найти покупателя – из числа заемщиков или третьих лиц
Согласно общему порядку, здесь также действует преимущественное право выкупа. Составьте уведомление в адрес созаемщика, сообщите о продаже ипотечной доли, назначьте цену и способы расчетов (ст. 250 ГК РФ). Привлечение покупателей на стороне возможно только в случае отказа текущих созаемщиков по ипотечному кредиту.
Обычно его составляют у нотариуса выбранного банка. Подписи проставлять не нужно, т.к. предстоит регистрация сделки. Иногда ПДКП заменяют соглашением о задатке – кому как удобнее.
- Погашение ипотечного долга
Собственник доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (залогодержателя). Покупатель передает деньги в счет оплаты ипотеки, а собственник – ипотечный договор и документы. Далее, нужно оформить заявление о досрочном погашении ипотечных взносов (не везде требуют). Сотрудник банка сообщит, как именно произойдет снятие обременения с квартиры.
- Подписание предварительного договора купли-продажи
Завершив передачу денег, стороны проставляют подписи в конце ПДКП или соглашения о задатке. Получатель денег оформляет расписку — о том, что он получил деньги от покупателя.
- Снятие обременения (залога)
- Оформить договор купли-продажи
Начиная с данного этапа, продажа происходит по стандартному сценарию. Участники сделки обращаются к нотариусу, оформляют ДКП и получают экземпляры договоров.
Нотариус поможет отправить документы на регистрацию в Росреестр. Оттуда придут обновленные выписки из ЕГРН – о зарегистрированном праве собственности на квартиру.
- Окончательные расчеты
Огромное внимание нужно уделить документации. Желательно готовить ее заблаговременно, чтобы не потерять время при оформлении сделки.
Полный список документов:
Дополнительно может понадобиться акт-разрешение от органов опеки, в том случае, если в купле-продаже участвует ребенок или недееспособное лицо. О получении документа нужно позаботиться заранее – срок его выдачи может растянуться на 15-30 дней.
При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?
- штраф за переоформление ипотечного договора – в соответствии с политикой банка, обычно от 1% на остаток долга;
- оценочная экспертиза квартиры – в среднем от 1 500 рублей;
- госпошлина за удостоверение договора у нотариуса – 0,5% от цены, но в пределах 300 рублей, и не свыше 20 000 рублей;
- госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей;
- запрос выписки ЕГРН о снятии обременения с квартиры – 400 рублей.
О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.
Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки. Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение. Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.
Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка:
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96
Доля в квартире стоит значительно дешевле, чем аналогичное по площади, но отдельное жилье. Потому выкуп долей пользуется особой популярностью. Однако из-за роста цен на недвижимость, купить даже часть недвижимости за собственные средства могут позволить себе далеко не все люди. И в этой ситуации единственным выходом остается оформление ипотеки. Придется переплатить за пользование заемными средствами, но учитывая тот факт, что альтернативы фактически нет, это того стоит.
Можно. Исходя из статьи 246 ГК РФ, любой владелец доли имеет право ее продать. В том числе и в кредит. Ограничением в данном случае станет обязательное условие по наличию согласий остальных совладельцев (при общей долевой собственности) или же необходимость сначала предложить долю другим собственникам этого же жилья, которые получают преимущественное право на выкуп (при раздельной долевой собственности). Тем не менее в теории продать, а как следствие и купить, долю в квартире в ипотеку вполне реально.
Закон не делает разницы между покупкой квартиры у родственников или третьих лиц. Правила везде одинаковые. Но вот банки далеко не всегда согласны оформить кредит, когда получателем средств становятся родные (пусть даже и отдаленные) потенциального заемщика. Дело в том, что подобная схема имеет все признаки мошенничества. Получивший платеж от банка владелец доли может разделить ее с заемщиком и последний, что бывает нередко, может просто перестать выполнять свои обязательства по кредиту.
И это является второй причиной того, что банки позволяют взять ипотечный кредит на покупку доли в квартире не слишком часто. С ней сложной что-то сделать дальше. Отдельное жилье можно продать, но мало кому понадобиться небольшая (общая или раздельная) жилплощадь в одной квартире с абсолютно посторонними людьми.
Чтобы получить ипотечный кредит на выкуп доли в квартире нужно следовать данной инструкции:
Конкретный перечень документов может сильно видоизменяться от банка к банку, однако чаще всего он выглядит примерно так:
- Паспорт заемщика.
- Справка о доходах (2-НДФЛ или аналоги).
- Копия трудовой книжки.
- Документы на долю в квартире.
- Документы продавца.
Покупка доли в ипотеку предполагает достаточно большое количество всевозможных расходов связанных, в первую очередь, с требованиями банка. Усредненный список будет выглядеть так:
| Тип расходов | Сумма платежа |
|---|---|
| Оплата услуг нотариуса | 1000-2000 рублей |
| Страхование жизни | Индивидуально |
| Страхование недвижимости | Индивидуально |
| Первоначальный взнос | От 10% размера кредита |
| Оформление права собственности | 2000 рублей с человека |
Сумма страховки напрямую зависит от суммы кредита и рыночной стоимости доли. Обычно банк заинтересован в том, чтобы оформить все быстро и получить максимальную выгоду. Как следствие, лучше соглашаться на его условия. В частности – на предложенную страховую компанию.
Как и многие другие элементы, сроки также зависят преимущественно от банка. Подготовка документации и обращение в банк вряд ли могут отнять больше 1 дня, а вот заявка может рассматривать и около 1 месяца. На практике, решение обычно выдается в течение 1 недели, но рассчитывать стоит на самый негативный вариант. Само оформление всех договоров и заключение сделки также обычно проходит в течение 1 дня, как и перечисление средств продавцу. Ну а на оформление права собственности уйдет еще порядка 1-2 недель. Итого, вся операция займет от 1 недели и до 1 месяца.
Представленный ниже перечень вряд ли можно назвать полным, ведь у банков регулярно появляются и исчезают новые продукты, однако именно тут вероятность получить ипотечный кредит на долю в квартире выше всего.
- В сумме от 300 тысяч рублей.
- На срок до 30 лет.
- Под 9,2% годовых.
- С первоначальным взносом от 15%.
- С возможностью онлайн оформления заявки.
Клиент должен быть:
- Гражданином РФ.
- Совершеннолетним в возрасте от 21 года.
- Трудоустроенным (стаж от 6 месяцев на последнем месте).
- Ставка: от 9,3% годовых.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Сумма: до 30 миллионов рублей.
- Срок кредитования: до 30 лет.
Требования к клиенту:
- Возраст: от 18 лет.
- Постоянная регистрация на территории России.
- Трудоустройство (стаж до 1 года).
Эта финансовая организация тоже не отличается особым перебором клиентов. Получить ипотечный кредит на покупку доли квартиры тут можно на следующих условиях:
- Ставка: от 8,5% годовых.
- Первоначальный взнос: от 40%.
- Сумма: до 100 миллионов рублей.
- Срок кредитования: до 25 лет.
Требования к клиенту:
- Возраст: от 20 лет.
- Стаж: от 3-х месяцев.
- Трудоустройство.
После оформления ипотеки и перечисления средств продавцу доли, ее нужно оформить в собственность.
- Подготовить документы.
- Обратиться в Росреестр.
- Заполнить заявку.
- Дождаться ее обработки.
- Забрать выписку из ЕГРН о том, что у доли новый собственник.
Для оформления понадобятся следующие документы:
- Паспорт заявителя-заемщика.
- Ипотечный договор.
- Подтверждение платежа.
- Документы на долю в квартире предыдущего владельца.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.
на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;
на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.
Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. ДельтаКредит рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 20-65 лет. Первый взнос — от 10%.
Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.
При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.
Если Вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.
Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, ДельтаКредит повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.
При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если Вы понимаете, что Ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.
Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.
Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов ДельтаКредит.