Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.
Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:
- Привлекательная цена.
- Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
- Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
- Сам факт наличия обременения.
- Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
- Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
- Длительность процедуры.
- Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
- Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.
Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:
- Участвует ли банк в сделке.
- Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
- Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.
Рассмотрим основные способы покупки квартиры.
- Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
- Банк сводит покупателя и продавца.
- У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
- Банк выдает справку о погашении кредита.
- С квартиры снимается обременение.
- Заключается договор купли-продажи.
- Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
- Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.
Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.
Процедура происходит следующим образом:
- Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
- Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
- Заемщик-продавец отдает долг банку.
- В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
- Заключается договор купли-продажи.
- Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.
Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?
Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:
- Намерение сторон относительно заключения сделки.
- Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
- Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
- Порядок передачи задатка и его размер.
- Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
- Срок заключения основной сделки.
- Дальнейший порядок расчета.
В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:
- Заключается предварительный договор.
- Выплачивается долг в банке.
- Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
- Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
- Проводится взаиморасчет.
Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:
- Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
- Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
- Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.
Возможные проблемы при приобретении такого жилья:
- Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
- Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
- Банк может покупателю не дать кредит.
- Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
- Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.
Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.
Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.
Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.
Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.
Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.
Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.
Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.
У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:
Преимущества | Недостатки |
---|---|
Низкая стоимость жилья | До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать |
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы | После погашения долга придется заниматься снятием обременения |
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее | Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно |
Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:
- Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
- Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.
- Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
- Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
- После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
- Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.
- В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
- Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
- Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.
Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
- Действующие договора залога и ипотеки.
- Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
- Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
- Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
- Договор купли-продажи.
- Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
- Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
- Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).
Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.
Стандартный перечень расходов:
- Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
- Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
- Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
- Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.
Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:
- Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
- Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
- Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
- Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
- Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Банк | % и сумма | Заявка |
Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Каждый желает как можно дешевле приобрести собственные квадратные метры. Купить квартиру, которая находится в ипотеке – это как раз один из самых выгодных вариантов. Давайте разберемся, как это сделать правильно.
Ипотечная квартира может быть выставлена на продажу по разным причинам. Например, в случае смены места жительства или необходимости устранить существующий долг перед банком.
Жилье всегда находится в залоге у кредитно-финансовой организации. Несмотря на то, что заемщик является ее собственником, количество операций с ней ограничено. Все это говорит о том, что покупка ипотечного жилья – это довольно сложный процесс.
- Такая недвижимость привлекает потенциальных покупателей своей относительно низкой стоимостью. Достаточно часто такое жилье изымается кредитором у должника и выставляется на торги по заниженной цене.
- С юридической точки зрения такая сделка абсолютно безопасна и надежна.
- Процесс покупки осложнен из-за того, что жилье находится под обременением. Однако после полной выплаты обременение снимается, подробнее об этом процессе читайте по ссылке.
- Банк получает возможность постоянно в течение срока кредитования навещать жильцов для проверки состояния квартиры.
К особенностям процедуры приобретения квартиры в ипотеке относятся следующие:
-
Жилье в залоге имеет более низкую стоимость. Она падает в цене в случае неисполнения долговых обязательств заемщиком.
- Если недвижимость находится в собственности продавца меньше трех лет, то он может потребовать указать в договоре купли-продажи сумму, меньшую реальной стоимости. Это повлечет дополнительные расходы для покупателя.
- Если в квартире была произведена перепланировка, особенно без согласования с БТИ, то покупателю придется восстановить исходную планировку или выполнить регистрацию в специальных органах.
- Приобретение квартиры у кредитно-финансовой организации. Тогда покупатель оплачивает оставшуюся часть долга и передает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу. Если вы продавец, то предлагаем ознакомиться с этой статьей, где рассказано о том, как продать жилье банку.
- Оформляется сделка купли-продажи в той кредитно-финансовой организации, в которой недвижимость находится в залоге.
- В банке арендуется сразу две ячейки: в одну вкладывается сумма, нужная для полного погашения ипотечного заема, а во вторую – оставшаяся сумма по договору для продавца.
- После погашения долга выдается справка об отсутствии задолженности перед банком, а далее заключается договор купли-продажи.
- Договор купли-продажи и пакет документов, нужный для снятия обременения, подается для перерегистрации.
- После этого права собственности регистрируются уже без обременения.
Банк рассматривает платежеспособность, кредитную историю и документы нового заемщика и выносит положительное решение. Квартира все еще находится в залоге у организации, проще говоря, происходит погашение одного заема и выдача нового.
Необходимо учесть следующие моменты:
- При покупке ипотечного жилья нужно согласовывать все свои действия не только с продавцом-заемщиком, но и с его банком-кредитором. Банковское учреждение станет вашим гарантом безопасности.
- Чтобы узнать все о новой квартире, посетите Росреестр, где вы получите сведения о квадратных метрах и владельце.
- Передавайте денежные средства только при помощи банковской ячейки. Перейдите по ссылке, чтобы узнать, каким образом можно арендовать ячейку в Сбербанке.
- Берите расписки при любых расчетах.
- Возьмите выписку из домовой книги, чтобы выяснить, не зарегистрированы ли в квартире другие люди, не указанные продавцом.
- Нельзя вносить средства в счет досрочного погашения долга заемщика, так как после снятия обременения продавец станет полноправным собственником квартиры и может отказаться от подписания договора купли-продажи. Чтобы избежать такой ситуации, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором оговорены все условия.
- Консультируйтесь с юристом, чтобы сделка прошла без проблем.
Соблюдая все эти рекомендации, вы сможете купить квартиру в ипотеке правильно, без каких-либо проблем.