Хотим купить квартиру по переуступке ДДУ от физлица. Квартира находится в доме новостройке. Дом построен и сдан госкомиссии, присвоен адрес, однако пока не поставлен на кадастровый учет, в связи с этим квартира пока не в собственности, застройщик предлагает подписать нынешнему участнику долевого строительства Акт о приемке квартиры и получить ключи. Участник долевого строительства стоимость квартиры выплатил, о чем имеется платежное поручение и акт сверки от застройщика. Вопрос: 1.Возможно ли оформить квартиру по ипотеке. 2. Стоит ли подписывать Акт приемки квартиры Продавцу и получать ключи или лучше это сделать мне после оформления прав на квартиру по договору уступки по ДДУ? 3. Каков порядок рассмотрения документов по такой квартире и какие документы необходимо предоставить?
Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных. Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.
Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.
Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:
- наличие российского гражданства;
- возраст – двадцать один год и старше;
- прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
- хорошая история по предыдущим кредитам;
- постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.
У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:
- первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
- размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
- срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
- сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
- во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
- во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.
Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.
Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа. На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.
После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.
Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.
Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.
- процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
- обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
- срок кредита до тридцати лет;
- размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
- приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
- обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.
Государственная программа успешно действовала в течение двух лет. В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %. Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.
Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.
Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.
Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.
На сегодняшний день отличной возможностью приобретения жилья является оформление ипотеки. Даже если квартира приобретается на стадии строительства, приобрести ее в ипотеку можно заключив с застройщиком договор долевого участия. Но могут возникнуть следующие вопросы: кого из застройщиков выбрать? Как оформить ипотеку? В каком порядке это нужно сделать? В статье постараемся ответить на эти вопросы и разберемся как купить квартиру в долевом строительстве в ипотеку.
Когда граждане планируют купить квартиру от застройщика, то наиболее частым вопросом является: какой из застройщиков надежнее? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, обратить внимание нужно на то, какая договорная форма используется строительной компанией при взаимодействии с покупателем. Самым надежным в этом случае будет заключение договора долевого участия (ДДУ).
Важно! Вся ответственность, обязательства застройщика и порядок взаимодействия между покупателем и застройщиком будут регламентироваться законом №214-ФЗ.
На основании этого закона, застройщик обязан страховать свою ответственность перед каждым покупателем. Для этого застройщики обращаются в строительные компании, получившие аккредитацию в ЦБ РФ. При таком раскладе возникновение рисков для покупателя сводится к минимуму.
Если же застройщик использует иную форму договора, например, на паевой взнос, то следует быть осторожнее. С таким видом договора работают в основном те застройщики, которые не хотят сталкиваться с обязательствами, предусмотренными при заключении ДДУ. А это скорее всего означает, что в случае возникновения проблем, ответственности они не несут, а покупатель может потерять вложенные средства.
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24
Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12
Одним из важных факторов на который также стоит обратить внимание при выборе строительной компании является ее аккредитация, а также аккредитация строящегося объекта в банке, который производит оформление ипотеки. В этом случае покупатель будет уверен, что банк уже провел проверку безопасности застройщика. Более того, пакет документом, требуемый для оформления ипотеки на покупку квартиры у такого застройщика будет минимальным, что значительно ускорит процесс оформления.
Оформляя ипотеку, следует помнить, что сегодня в РФ действует программа по господдержке строящегося жилья. Это говорит о том, что государство субсидирует банки, которые в свою очередь за счет этого снижают процентную ставку по ипотеке. Сегодня средняя величина ставки равна 11,4%. Ипотека, оформляемая за счет поддержки государства оформляется также, как и любая другая форма ипотеки. Для этого первым делом необходимо направить в банк заявку, на основании которой сотрудники банка проведут расчет платежеспособности. После этого в банк потребуется предоставить документы уже по приобретаемой недвижимости. Таким документом может служить справка о том, что квартира забронирована, либо проект или предварительный ДДУ. В течение двух рабочих дней банки рассматривают все документы, после чего происходит подписание ипотечного договора. После этого покупатель вновь обращается к застройщику, с которым подписывает чистовой ДДУ.
Далее договор подлежит регистрации в УФРС, которая занимает примерно 5 рабочих дней. При этом стоит очень внимательно отнестись к процессу регистрации. Занимаются регистрацией договоров сами застройщики и они как правило этот процесс затягивают. Заключив сразу несколько соглашений, они собирают их все и отвозят для регистрации в УФРС. А это может быть через какое то продолжительное время, до нескольких месяцев. В случае если этот процесс затягивается, может истечь срок действия ипотечного договора с банком, что приведет к расторжению соглашения. Поэтому застройщика необходимо поторопить (Читайте также статью ⇒ Отмена долевого строительства в 2018 году).
Такая схема может быть и действенная, так как она будет гарантировать выплату средств, однако оплачивать эту услугу придется покупателю. Если необходимости в открытии такого счета нет, то делать этого не стоит.
Также можно встретить некоторых застройщиков, которые сразу же выдвигают условия о выплате первого взноса еще до момента регистрации объекта. Делать этого не стоит, лучше обговорить с застройщиком иные способы решения этого вопроса. Если что-то пойдет не так, взыскать выплаченный первый взнос будет проблематично, это может занять длительное время. Объяснить застройщику это можно тем, что в соответствии с 214-ФЗ требовать от покупателя оплату услуги, которая еще не выполнена, застройщик не праве. Выполнена услуга в данном случае будет тогда, когда объект недвижимости будет зарегистрирован. Кроме того, застройщика за такое ждет наказание от ФАС.
Пока объект находится в строительстве, в залоге у банка находится не жилье, а право требования по заключенному договору. Только после того, как строительство будет завершено, комиссией будет проводиться осмотр дома. После этого комиссия примет решение о разрешении к сдаче жилого дома. После этого застройщик будет проводить мероприятия по обустройству дома коммуникациями, внутренней отделки и т.д. После завершения подготовки начнется оформление права собственности на жилье. Если ипотека к тому времени выплачена еще не будет, квартира будет оформлена как залог в банке. Для этого она будет оценена и застрахована, а документы об оценке и страховании будут переданы в банк. Банк оформит закладную, которую потом нужно будет передать в УФРС.
Важно! Если оформлять квартиру как залог покупатель не хочет, от может использовать в качестве залога иную жилплощадь, либо поручительства физлиц.
Те граждане, которые оформили материнский капитал имеют право воспользоваться им как источник для погашения ипотечного кредита, либо первоначального вноса (Читайте также статью ⇒ Право на имущественный вычет при покупке квартиры).
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24
Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12