По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.
Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.
Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.
Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.
Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?
Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.
Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.
В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.
Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.
Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.
Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга
После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.
Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.
Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.
Приобрести залоговую недвижимость в кредит
Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.
Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.
Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.
Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.
В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.
Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.
Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.
Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.
Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.
Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.
Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.
В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.
Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.
Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.
Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.
Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.
Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.
Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.
Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.
Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.
В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.
Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.
Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.
Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?
Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.
Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.
Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.
Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.
В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.
Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.
Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.
Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.
Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:
- Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
- В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
- Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.
В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:
1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.
После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.
Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.
Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.
Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.
2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.
3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.
При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.
4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком. Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение. После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.
Здравствуйте! Подобрали квартиру для покупки. Она находится в залоге у банка. Ипотека еще не выплачена. Банк разрешил семье её продать, чтобы потом войти в новую ипотеку на большую квартиру. Заниматься продажей будет сам банк. Так нам объяснили продавцы. На что нам обращать внимание при покупке? Спасибо
А семьи был использован материнский капитал?
Не плохо бы узнать..
Добрый день, Валентина.
1. Если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, то вам необходимо одобрить ипотечный кредит в том же банке где Продавец до сих пор не выплатил ипотеку.
2. Если у вас наличные деньги, то Продавцу необходимо сначала снять обременение, т.е. погасить долг.
Спасибо за ответ. У нас наличка. А как Продавец погасит долг?
Валентина, для вас самое благоприятное будет если продавец после аванса и ДО сделки своими деньгами погасит ипотеку (найдет/займет/одолжит), для него это определенные риски, но не стоит их перекладывать на себя.
Самое главное- обратить внимание на схему покупки, предложенную банком. Банк предложил покрыть долг, снять обременение, а только потом выйти на сделку?
Лучше свяжитесь с банком (представителем банка, который будет контролировать проведение сделки), пускай он Вам объяснит алгоритм проведения такой сделки именно в их банке, поскольку вариантов ее проведения может быть несколько.
Главное, чтобы не получилась ситуация, когда Вашими деньгами закроется чужая ипотека и возникшие проблемы придется решать в суде.
Валентина, вопрос Ваш очень общий, несколько строчек предполагают просвещения Вас на час точно. Тут и подвариантов решения вопроса может быть несколько. Схема сделки зависит от политики банка и от умения отстаивать свои интересы. Что банк предлагает: перевод долга, ячейка, гашение долга продавца до регистрации Вашего права или все же после, что с обременением, что с мат.капиталом. Да не решаются такие вопросы с помощью онлайн форумов.
Если хотите купить недвижимость, то у Вас два варианта решения этого вопроса.
Вариант 1. Экономичный. Делать все самостоятельно, на свой страх и риск. Здесь все понятно и в лишних комментариях необходимости нет.
Вариант 2. Затратный. Обратится за помощью к риэлтору, который поможет Вам наиболее оптимально и с учетом Ваших интересов организовать и провести сделку, объяснит тонкости и нюансы, ответит на юридические вопросы, проконсультирует и подскажет и т.п.
Большое спасибо всем за ответы! Пойду в банк с представителем беседовать
Сама в такой ситуации, «бьюсь» уже почти месяц. Сбер. Все риски удалось узнать не от сотрудников банка, а от добрых людей. Договор дают только стандартный, где действительно, ни о каких гарантиях со стороны банка не упомянуто. Я должна погасить остаток долга продавца, а потом они снимут обременение и проведут сделку купли-продажи. Обратилась к независимым юристам, что бы за дополнительные деньги грамотно составили договор — получила такую ерунду, что смешно. Аккредитивный счет банк открывать отказывается, т.к. имущество залоговое. Титульного страхования на залоговый объект тоже не проводится, страховщики боятся. В общем, в нашей стране это только на словах и форумах просто. Все документы уже для покупки собрала, оценку провела, а движения нет. Если у вас что-то получится с ВТБ — дайте знать, пожалуйста))
А вам обязательно аккредитив нужен? Попробовал этот инструмент в Сбере пару месяцев назад — сырой он еще совсем, не стоит пока с ним связываться: сам факт того, что сделка в Москве, а условия раскрытия аккредитива проверяют в Екатеринбурге, вызывает легкую оторопь. Там по элементарным-то сделкам такие «тормоза» включаются, даже страшно подумать, что будет в сложной ситуации.Чем вам старые добрые ячейки не подходят? — всегда ими пользовались и всегда они были достаточно хороши. ДКП тоже имеет полную юридическую силу с момента его подписания сторонами, никто не имеет право вас обязать подписывать»стандартный» договор — напишите и подпишите нестандартный. Если вы уговорите Сбер заключить кредитный договор сейчас, а запустить его в действие (перечислить сумму кредита на кредитный счет) после погашения долгов перед банком предыдущего хозяина квартиры), то итоговый ДКП может получиться очень даже красивым и элегантным. Нужно только трехстороннее согласие и взаимопонимание всех трех участников сделки.
Александр, в том и беда, что даже аккредитив — это тоже способ, подсказанный не самим банком, а немного более опытным человеком, как вариант. Про ячейку не совсем мне понятно — по идее, она вскрывается после перерегистрации прав в Росреестре, то есть после переоформления квартиры на мое имя. А если она в залоге, своих денег у продавца на досрочное погашение нет — как она может быть переоформлена? Все действия происходят в одном банке, Сбере, но в разных городах.
Это все отработанные схемы — к ячейке получает доступ человек, прописанный в условиях доступа, при наличии у него заранее оговоренных документов. Т.е. к ячейки, в которой лежит первая часть вашего платежа, предназначенная для для погашения долга перед банком, условием доступа логично назначить документ, подтверждающий, что обременение «ипотека», т.е. залог перед банком, снято и квартира может свободно продаваться. Обычно такая ячейка оформляется на сотрудника ипотечного отдела банка (физ.лицо), а условием доступа может быть выписка из ЕГРН, в которой нет обременения. Получение кредита и оплата оставшейся суммы — вторая часть вашей сделки, там уже условиями доступа будет зарегистрированный переход права по ДКП и документ, подтверждающий залог уже вашей квартиры в пользу Сбера.
Все достаточно просто получается, нужно только не «выключать» голову и держать разум трезвым — это необходимое и, возможно, достаточное условие успешности проведения всей процедуры. Надо понимать и осознавать ваши риски, а также риски и мотивы ваших контрагентов для того, чтобы искать всех устраивающий консенсус. У всех участников интересы в сделке разные, поэтому логично, что каждый участник сделки преследует в первую очередь собственные интересы, и это нормально в бизнесе.
Вам надо еще продумать, у кого находятся расписки на оплату вами денег (они нужны вам, т.к. как подтверждают выполнение вам обязательств по договору) и как сделать так, чтобы эти расписки попали к вам в безусловном порядке. Возможно под расписки тоже потребуются отдельные ячейки.
В общем дерзайте — все у вас получится. 🙂
PS. Пропустил тот момент, что Сберы находятся в разных городах — это дополнительная проблема, потому что тот же Москвский Банк Сбербанка и Среднерусский банк Сбербанка — суть разные банки.