В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению любыми способами в рамках закона. Наиболее распространенной формой распоряжения является заключение договора купли-продажи. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица. Исключением является запрет на продажу жилья ребенком своим родителям, о такой сделке же между супругами закон ничего не говорит и ограничения не накладывает.
Необходимость в заключении подобной сделки на практике возникает часто и вызывает ряд спорных вопросов.
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.
Первая ситуация: потенциальный объект сделки – жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.
В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.
Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:
- полная реконструкция, капитальный ремонт;
- выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.
Вторая ситуация: квартира приобретена в период брака.
Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.
Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.
Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:
Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.
Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.
Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:
- выделить доли в общем имуществе;
- заключить договор дарения своей доли в отношении родителей/других родственников, либо третьих лиц;
- а уже затем, лицо, которому подарена доля сможет продать данное недвижимое имущество Вашему супругу.
Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.
Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.
После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.
Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:
- Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
- Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
- Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.
Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:
- Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
- Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
- Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.
Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.
В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.
Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:
- Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
- Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
- Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.
Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.
Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:
- Оформить договор дарения.
- Оставить жилплощадь в наследство.
- Выделить соответствующую долю и продать ее.
Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.
Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.
Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.
Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.
Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:
- Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
- При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.
Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.
- Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
- При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.
Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:
- Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
- Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
- Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.
Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.
Собственно вопрос в заголовке. Подскажите,пожалуйста:)
Квартира полностью в собственности жены. Муж в ней не прописан. Может ли муж купить квартиру жены в ипотеку?
Можно. Но налоговый вычет муж получить не сможет.
Если квартира покупалась в браке на жену, то как муж будет сам у себя долю выкупать? Интересно было бы посмотреть. :))
Собственно вопрос в заголовке. Подскажите,пожалуйста:)
Квартира полностью в собственности жены. Муж в ней не прописан. Может ли муж купить квартиру жены в ипотеку?
Банки вообще не охотно дают ипотечные кредиты на покупку у родственников. А здесь у жены:001: Будет расценено, берете деньги на бизнес или еще на что-то под маленький процент:073:
Муж же не бывший?
Спасибо ответившим:)
Я почему-то и думала,что могут быть проблемы с этим 🙁
Мой муж хочет купить квартиру моей мамы(в которой мы с моими родителями сейчас проживаем). И нам нужен созаемщик, мы хотели им сделать моего папу. А мама на эти деньги купит квартиру себе(не на всю сумму). Но,похоже,так не получится:(
Cartinka,а какой у Вас банк?
А через обмен?
это как?
Нет, не может, если отвечать на заголовок темы. Т.к. квартира из собственности жены поступит в совместную собственность.
Но в вашем случае можно. Ищите банк, который не будет заставлять оформлять собственность на созаемщика. Тогда все хорошо будет.
Спасибо.
Сегодня в планах- Сбер,ВТБ,Газпром. Поедем кататься и узнавать:))
Или может навскидку подскажете- какие банки точно не подходят?
Cartinka,а какой у Вас банк?
того банка уж нет.. нас передали в другой.. потом опять в другой..
того банка уж нет.. нас передали в другой.. потом опять в другой..
Для нас,конечно,идеальный вариант- Сбер. У мужа там зарплатный проект, а у папы- индивидуальный менеджер,индивидуальные условия. Сегодня подали предварительную заявку, в пятницу везем все документы. и держим кулачки:)