В связи с этим собственник квартиры в ипотеке не может продать, подарить или завещать ее без ведома банка, что значится в заключенном договоре между банком и клиентом. Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно написать заявление на имя управляющего банком, в котором была взята ипотека. После получения согласия можно начинать искать потенциального покупателя, но перед этим стоит узнать у банка возможные условия сделки. Квартира в ипотеке: способы решения Есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке.
Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению. Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи. Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е.
Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком. Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют? Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома.
Благо, на рынке таких предложений не более 2%. Возможно, не одну весну и осень этот фундамент будут заливать дожди, прежде чем владелец найдет силы и средства достроить свой дом Идеальный вариант – дом, который позволяет жить в нем и одновременно заниматься ремонтными работами. В противном случае непонятно, что выгоднее: прорываться сквозь тернии к заветной ипотеке или начать строительство с нуля на нетронутом земельном участке.
В чем выгода? Разница между ценой сданного в эксплуатацию дома и недостроенного значительна.
Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте. С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения. Юридическая природа и суть переуступки права требования Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки .
Это схема, согласно которой дольщик продает другому лицу свое право на получение квартиры после ввода дома или жилого комплекса в эксплуатацию. Продажа жилья по переуступке прав требования считается законной только в том случае, если дольщик покупал квартиру через ЖСК, ДДУ или ПДКП. Особенности продажи недостроенных квартир Всем дольщикам, купившим квартиры в недостроенных домах, следует знать, что есть промежуток, во время которого квартиру в новостройке не продать.
Оказывается, пока не окончены работы и не оформлены все документы. новой квартиры будто бы нет, поэтому ее нельзя продать, но можно переуступить право требования.
Виртуальная квартира Очень редко случается, что застройщики продают жилой объект по договору купли-продажи. как это делается на вторичном рынке. Такого не бывает практически никогда. Наступил кризис, но ситуация не изменилась.
Серьезный шаг – покупка недостроенного дома, ведь это осознание того, что впереди много работы по оформлению документов. К тому же, не многим известно, что процедура серьезно отличается от покупки обычного дома или квартиры. Нужен другой пакет документов и шаги действия отличаются. Словом, есть некие особенности в покупке дома, который не достроен.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Для того чтобы знать, как купить недостроенный дом, необходимо уяснить, что для этого существует два способа, один из которых основывается на общих правилах. В этом случае предполагается, что собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство. Второй вариант предполагает оформление договора уступки прав подряда. Этот вариант применим, если зарегистрирован только участок, или же, если участок арендован по итогам аукционных торгов.
Для осуществления сделки, необходимо собрать пакет документов. Сюда входят:
- Паспорта, как продавца, так и покупателя;
- Выписки из кадастра на недостроенный дом и участок, на котором он располагается;
- Договор купли-продажи в одном случае, и уступки в другом;
- Разрешение нотариуса;
- Заявления в администрацию, в ФУГРЦ, в отделение градостроительства.
- Договор аренды;
- Разрешение и строительный паспорт.
Так, для того чтобы правильно оформить недостроенный дом, нужно следовать точным предписаниям. Сразу необходимо оформить право собственности на этот дом. От второго супруга продавца нужно разрешение на продажу, заверенное нотариусом. Сколько бы человек не было в совместной доле на этот участок и недостроенный дом, заверенное нотариусом разрешение должно быть от всех собственников.
В БТИ выдается кадастровая выписка на дом, а на земельный участок – в ФЦЗКК. Их необходимо получить следующим шагом. Далее заключается договор купли-продажи. Через месяц право собственности будет зарегистрировано, тогда в разрешение и строительный паспорт в отделе градостроительства должны внести изменения. Договор купли-продажи лучше оформлять в нотариальной конторе, где будет учтен закон и все требования. Если участок арендован в результате аукционных торгов, необходимо обратиться в администрацию, где произойдет перезаключение договора.
Возможна и ипотека на недостроенный частный дом. Для этого нужно проделать несколько другие шаги. Первый – выяснение, построен ли дом хотя бы наполовину и зарегистрирован или он в БТИ.
Перед обращением в банк нужно, чтобы был полностью готов согласованынй план строительства. Желательно, чтобы на участок уже был осуществлен подвод коммуникаций.
Стоит помнить о том, что для этой процедуры необходим пакет документов с места работы. Обычно сюда входит:
- Копия трудовой книжки, заверенной печатью организации и подписью директора или бухгалтера компании;
- Справка 2-НДФЛ о ваших доходах. В справке должен отображаться период не меньше полугода;
- Иные соглашения, свидетельствующие о постоянных премиях.
Обычно для большой суммы, в частности, и для взятия ипотеки, необходим залог или поручитель. Иные банки требуют наличие и того, и другого.
В банке отнеситесь внимательнее к условиям кредита, уточните процентную ставку, которая может снизиться при высоком стабильном доходе и наличии всех документов.
Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !
Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.
Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.
Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?
Он приобретает определённые права:
- Требовать передачу квартиры в готовом доме;
- Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.
Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.
Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.
Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.
Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.
Схема заключения договора.
Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.
Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.
Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.
Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:
- Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.
Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:
- В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
- Соответствует ли строящийся дом плану;
- Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
- Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
- Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.
Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.
Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.
Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.
Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.
Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:
- Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
- Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
- Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
- Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.
Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.
Чем обладает покупатель после заключения цессии:
- Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
- Платежные документы и соглашения;
- Акт передачи всей документации;
- Договор переуступки прав;
- Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.
Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.
При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.
Образец договора цессии качайте тут.
Образец договора цессии.
Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:
- Договор долевого участия;
- ЖСК;
- Жилищный сертификат.
Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:
- Предварительный договор;
- Вексельная схема;
- Договор соинвестирования.
Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.
Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.
Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.
Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.
Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:
- Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
- Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
- Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.
Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.
Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.
Карта рисков долевого строительства.
Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:
- С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
- Подробные регистрационные данные компании;
Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.
- При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
- С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
- Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
- Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
- Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
- Полное описание квартиры;
- Форс-мажорные обстоятельства;
- Сроки и порядок оплаты квартиры.
Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.
Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.
Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео: