Можно ли купить в ипотеку арестованную квартиру

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  2. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
  3. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Читайте также:  По каким причинам могут не дать ипотеку в банке

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Кол-во блоков: 18 | Общее кол-во символов: 11614
Количество использованных доноров: 3
Информация по каждому донору:

Продажа заложенной квартиры с участием банка: поясняем во всех подробностях

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка? (видео)

Банк Русский Стандарт — должники по кредитам, список

Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

Как заключить договор переуступки права собственности на квартиру?

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?

Бывший владелец сообразно условиям сделки должен продать недвижимость лицу, который готов выкупить ее за установленную цену. Вопрос регламентируется нормативами статьи 454 ГК РФ. В ней отмечено, что продать недвижимость с обременением невозможно.

Важно. Неисполнение собственником требования об устранении причины ограничения влечет за собой организацию торгов, чтобы продать арестованную недвижимость. Если вы ее покупаете, то следует быть готовым к различного рода неприятностям. Например, к признанию торгов недействительными.

Каждый владелец долевой собственности вправе продать свою долю, если она обладает юридической чистотой. Но должен получить согласие других собственников. Они наделены преимущественным правом выкупа, даже если на их долю наложен запрет на осуществление регистрационных действий. Если участники долевой собственности не могут прийти к единому мнению, то они должны обратиться в судебный орган с просьбой разрешить спор.

Продать квартиру целиком или ее арестованную долю невозможно, если на нее наложено обременение. Тем более приобрести у ФССП, которая не занимается продажей. Процедуру организовывает и проводит специализированное учреждение в рамках исполнительного производства. Оно открывается на основании решения, вынесенного судебным органом.

Последовательность действий при реализации арестованной квартиры:

  1. Найти потенциального приобретателя.
  2. Получить разрешение на осуществление процедуры от третьих лиц, которые наложили обременение в целях исполнительного производства. Продавец должен обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением.
  3. Снять запрет на осуществление юридически значимых действий путем устранения причины, послужившей для его установления.
  4. Собрать требуемые документы, представляемые для совершения действий, отнесенных к числу юридически значимых.
  5. Продать недвижимость согласно условиям договора купли-продажи. Неисполнение хотя бы одного из них приведет к признанию сделки недействительной, если иные условия не предусмотрены законодателем.
  6. Зарегистрировать переход права собственности в ФКП Росреестр.

Стороны могут добиться самостоятельно договоренности о том, кто будет заниматься снятием запрета, что допускается законом. Как правило, приобретатель вручает продавцу задаток в размере до 40 % от установленной платы, чтобы он погасил задолженность.

Внимание. Чтобы сделка обрела законную силу следует осуществить регистрацию права собственности в управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. На основании записи новому собственнику выдается правоустанавливающий документ.

В соответствии с правилами открытых торгов купить арестованную квартиру у судебных приставов нельзя. Они проводятся при наличии 2 и более потенциальных покупателей, которые готовы предложить сумму выше заявленной. Первоначальная цена указывается в решении судебного органа или исполнительном листе, а озвучивается территориальным отделением Федеральной службы судебных приставов.

Действия заинтересованного лица:

  • выбор квартиры, отвечающей запросам;
  • подача заявки на участие в открытых торгах;
  • заключение договора о внесении задатка определенного размера;
  • совершение платежа;
  • получение разрешения на участие в торгах.

Задаток подлежит возврату в полном объеме, если уплатившее его лицо не смогло осуществить свое намерение. Если продать успешно квартиру с первого раза не удалось, то торги назначаются заново через определенный промежуток времени. При этом стартовая цена арестованной квартиры уменьшается на 15 %, поэтому появляется возможность ее покупки не по рыночной стоимости.

Важно. Одним из недостатков подобной процедуры является невозможность предварительного осмотра покупки с целью выяснения ее реального состояния и фактической стоимости.

Несвоевременное исполнение кредитных обязательств или их неисполнение ведет к утрате права распоряжения жильем. Оно согласно кредитному договору переходит к банку, которому задолжал собственник. Он лишается возможности продать жилье либо обменять его, подарить, завещать. Зачастую такого рода ситуация возникает, когда недвижимость приобретается на ипотечные средства.

Читайте также:  Как вернуть материнский капитал из ипотечного кредита

Покупка квартиры у банка может стать выгодным приобретением, потому что назначается невысокая цена. Он заинтересован в возврате выданных им дебитору средств, а не в получении прибыли с продажи.

Процедура сопровождается заключением договора, в котором указывается:

  • общая сумма задолженности, которая образовалась перед банком;
  • способ зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора;
  • порядок снятия обременения с жилой площади, приобретенной на средства ипотечного кредита.

Любой гражданин может купить арестованную квартиру без каких-либо осложнений, если она была отчуждена в пользу банка по решению судебного органа. В данной ситуации вероятные риски сводятся к минимуму, что выгодно не только для него, но и для продавца.

Если возникает вопрос о том, как купить арестованную квартиру, то нужно помнить о вероятных рисках процедуры. Как показывает судебная практика, зачастую формируются конфликтные ситуации, избежать которых просто невозможно. Бывший собственник может подать апелляцию или кассацию, которая может разрешиться в его пользу.

Организаторы торгов могут продать арестованную квартиру, но они не несут ответственности за дальнейшие действия бывшего собственника. Приобретатель вынужден будет решать лично возникшие проблемы.

В их число входит:

  • отказ от выселения из проданной квартиры;
  • признание сделки недействительной вследствие допущения нарушений при проведении торгов либо предъявление покупателем фальшивых документов;
  • инициирование судебного разбирательства на основании искового заявления бывшего владельца.

Если куплена недвижимость с обременением, то следует обратиться к профессиональному юристу за разъяснениями по поводу правильного оформления на нее документов. Мера позволит избежать неприятных последствий совершаемой сделки.

В заключение следует заметить, что продажа арестованных квартир сопряжена не только рисками для покупателя, но и для продавца. Если соблюсти правила проведения сделки, то их можно продать без проблем. В любом случае покупателю следует проверить юридическую чистоту квартиры, а продавцу – разыскать покупателя, которому он может доверять.

Если вам требуется помощь с проверкой квартиры или снятием ареста, то ждем вас на бесплатную консультацию. Запись к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Покупка арестованной квартиры являет собой для многих лакомый кусочек, поскольку стоимость такой недвижимости в разы ниже рыночной, примерно на 30-40%. Однако, желая стать собственником залогового жилья, нужно быть готовым ко всевозможным сюрпризам от покупки. Прежде чем приобретать арестованную недвижимость, лучше оценить все существующие недостатки и преимущества, узнать о тонкостях процесса.

Арест имущественной массы представляет собой ограничение на прерогативу распоряжения принадлежащими объектами, то есть нельзя подарить, продать и прочее. Преференция наложения ограничений находится у судебных приставов на основе решения соответствующего суда.

  • долгосрочная неуплата должником полагающихся платежей;
  • обращение кредитора с заявлением о взыскании суммы задолженности в суд;
  • рассмотрение дела в зале заседаний;
  • вынесение решения судьей и передача исполнительного листа приставам;
  • посещение сотрудниками ФССП должника, уведомление о наложении ареста и оповещение о предстоящей реализации на торгах;
  • проведение аукциона и продажа имущества.
  1. Привлекательно заниженная стоимость. Почему так происходит? У банка в данной ситуации нет цели получить выгоду или прибыль, а только вернуть понесенные затраты. По этой причине выставляется довольно низкая цена, чтобы таким образом приманить покупателя и как можно быстрее осуществить реализацию и получить деньги.
  2. Юридическая чистота сделки и обретаемого жилья. То, что соглашение будет действительно честным никто и не сомневается. Однако многие заблуждаются, надеясь на тщательную проверку банковской организацией продаваемого жилья, хотя вполне реально впоследствии столкнуться с долгами по коммунальным платежам.
  3. Покупка квадратных метров в новостройке. Поскольку в основном финансовые учреждения вкладываются только во вновь возведенное жилье.
  • невозможность увидеть жилище воочию. Показом жилья не станут заниматься ни банковские служащие, ни приставы. Разрешено знать лишь адрес, этаж, планировку, время строительства и введения в эксплуатацию. Посетив лично дом, оценить обстановку в подъезде, рассмотреть из какого материала произведена постройка. Многое можно выяснить, пообщавшись с соседями. Однако состояние конкретной квартиры оценить заранее не получится – состояние ремонта, потребуется ли смена сантехники и прочее;
  • неприятные моменты и разбирательства с бывшим владельцем. Не согласившись с решением суда последний вправе инициировать новую тяжбу, а также неоднократно посещать новых собственников, угрожать;
  • как правило, снятие ограничений на жилплощадь происходит по инициативе приобретателя. А это дополнительные временные и энергетические затраты. Хотя по закону всякие обременения должны быть сняты автоматически.

По сути, главным преимуществом выступает цена и не более того. Стоит ли рисковать ради снижения стоимости личное дело каждого индивида.

Читайте также:  Когда квартира становится собственностью при ипотеке

Покупка квартиры непосредственно с торгов у банка вполне реальна. Положительным моментом в данной ситуации является отсутствие обременений в отношении жилища. Кредитное учреждение старается разрешить спор без привлечения судейского сообщества.

  1. Реализацией занимается должник самостоятельно по факту одобрения банком. Здесь сэкономить не удастся, потому как владелец желает продать жилье по более выгодной цене. Ведь ему необходимо аннулировать долговые обязательства перед кредитным учреждением, и чтобы самому остаться не с голыми руками. По заниженной цене задолжавшееся лицо продает имущество только при истекании сроков (обычно организация отводит 3 месяца на все действия), или при явном сопротивлении покупателя, ссылающегося на действующее обременение.
  2. Продажей занимается кредитное учреждение через риэлтеров. Стоимость жилплощади в этом случае зависит от позиции агентства недвижимости, могут как понизить, так и завысить. Банковской организации все равно на цену, поскольку заинтересован лишь в возврате долга, но не прибыли. Порядок действий таков: заключается соглашение с должников о передаче прерогатив на жилье банку, происходит реализация недвижимости, ликвидируются долговые обязательства перед кредитором, в случае наличия остатка осуществляется его возврат бывшему владельцу квартиры. Также нередко финансовое учреждение предоставляет ипотеку новому клиенту по сниженной ставке и продает залоговое имущество таким образом.
  3. Открытая публичная продажа на торгах. Происходит процедура уже по факту наличия судебного решения. То есть кредитор обратился с заявлением и выиграл процесс.
  • организация мероприятия осуществляется специализированными организациями, но не сотрудниками ФССП;
  • существует временное ограничение в 2 месяца с момента ареста имущества.
    То есть торги должны произойти в этот период;
  • приобретателем избирается индивид, готовый больше заплатить за реализуемую жилплощадь;
  • список предполагаемых мероприятий, а также обремененной имущественной массы можно отыскать на официальном сайте службы приставов. Там же можно узнать некоторую информацию об объекте – адрес расположения, количество комнат, метраж, планировку и прочие сведения;
  • изначальную стоимость устанавливают приставы на основе указанной суммы в заключении судьи;
  • торги считаются состоявшимися, если в них приняли участие 2 и более потенциальных покупателей. Причем требуется, чтобы предложение их цены было несколько выше изначально установленной.

Аукцион вправе быть назначен заново, о чем ходатайствует кредитор суд. Однако начальная стоимость уже меньше на 15% предыдущей. Поэтому более дешево можно приобрести жилье уже на вторых торгах.

  1. На сайте службы приставов выбирается заинтересовавший объект недвижимости.
  2. Заключается соглашение непосредственно с лицом, которое реализует.
  3. Оплачивается установленная сумма задатка.

ВАЖНО . Выигравший торг индивид обратно не получает оплаченной суммы, она включается в стоимость приобретения. Остальным участникам возвращаются внесенные ими средства (ч.5 ст.448 ГК РФ).

  • заявку о принятии участия на специальном бланке;
  • доказательство оплаты задатка – квитанция с отметками банка;
  • паспорт или иная документация, подтверждающая личность;
  • опись всех предоставленных бумаг с фиксацией даты и времени подачи заявления;
  • запечатанный конверт с указанием суммы, которую готовы отдать за объект торгов.

Впоследствии специализированная комиссия проверяет возможность принятия участия каждым претендентом и вправе отказать ему в этом. Наиболее частой причиной отказа служит несоответствие или отсутствие того, или иного документа. Вся информация указывается в протоколе. Если заявитель допущен к аукциону, то он становится фигурантом мероприятия.

Выбирается определенный день, место и время проведения процедуры. Все индивиды надлежащим образом извещаются и обязаны присутствовать. То лицо, в чьем конверте окажется сумма, указанная больше, чем у остальных – становится победителем.

ВНИМАНИЕ . В этот же день между выигравшим торги участником и организатором подписывается протокол об итогах проведения. Он заменяет соглашение и считается официальным документом.

Главным риском для приобретателя выступает возможность признания мероприятия недействительным. Доказывать этот факт берутся заинтересованные лица в тяжебном порядке. Ключевым фактором ничтожности процедуры является упущение в правилах и условиях проведения.

Оплатив задаток многие имеют желание изучить документы, касающиеся объекта недвижимости.

  1. Кредитное соглашение.
  2. Выписка из единого реестра.
  3. Сведения о сумме долга.
  4. Исполнительный лист и заключение суда.
  5. Постановление пристава-исполнителя.
  6. Разрешение финансовой организации и договор с риэлтором.

По сути, банк не обязан сообщать информацию о размере долговых обязательств, однако без этих сведений желающих приобретать жилье становится вполовину меньше.

Одним из неблагоприятных последствий выступает конфликт с должником нового собственника. Банк получает преференцию реализовать имущество, но не более того. То есть никаких принудительных выселений жильцов не предусматривается.

Поэтому вполне реально приехать в квартиру и обнаружить там бывшего владельца, не собирающегося покидать жилище. Более того, индивид может не соглашаться покинуть жилье добровольно и выписаться из него. Тогда покупателю придется обращаться в суд, требовать выселения и компенсации по расходам.

ВАЖНО . После приобретения недвижимости все возникающие проблемы ложатся на плечи приобретателя. Ни кредитное учреждение, ни организаторы аукциона не несут никакой ответственности за действия экс-жильцов.

Такого рода приобретение экономически целесообразно, однако довольно рискованно для покупателя. Принять участие в торгах есть смысл исключительно по факту реализации ипотечного жилья. Поскольку жилищный заем выдается в основном на квартиру в новостройке. Прежде чем подавать заявку на участие и вносить платежи, стоит оценить все преимущества и недостатки. Иной раз привлекательная стоимость может омрачиться реально негативными последствиями для приобретателя.

Adblock
detector