У участников долевого строительства, ипотека и банкротство застройщика – нередко два взаимодополняющих фактора. Отсутствие всей суммы сразу и наличие лояльных программ ипотеки для разных категорий населения, заставляет дольщиков брать заем в банке.
Но не всегда застройщику удается выполнить взятые обязательства, строительство не завершено, а денег на продолжение работ нет. Он (или его контрагенты) инициируют процедуру несостоятельности. В связи с этим у дольщика возникает закономерный вопрос о том, нужно ли платить ипотеку. Ответ на него не так очевиден, как кажется.
Напрашивается решение прекратить вносить платежи по предоставленному займу на жилье. Мотив очевиден:
Шанс получить долгожданные квадратные метры мизерный;
Залогом выступает право на имущество;
Пусть кредитор самостоятельно урегулирует вопрос с застройщиком.
В этой цепочке рассуждений упускается важный момент – кредит оформлял дольщик. Именно он несет обязательства перед банком. Поэтому ответ на вопрос, что делать с ипотекой, однозначен – платить или решать вопрос с банком индивидуально. Отказ платить по кредиту влечет за собой неприятные последствия, а именно:
Плохая кредитная история.
Чтобы выручить средства, банк реализует права требования на имущество по низкой стоимости. Полученных денег не хватает, чтобы полностью погасить долг заемщика. Результат – дольщик остается без квартиры и без денег, за ним остается долг перед банком.
Вывод: как бы не расстраивало банкротство застройщика, ипотека лежит на заемщике, в данном случае – дольщике. Ему предстоит решать вопрос и с банком, и со строительной компанией. И в первом, и во втором случае споры (если с выплатой кредита возникают трудности) не взаимосвязаны, происходят отдельно.
Если застройщик обанкротился, дольщик попадает в сложную ситуацию. Чаще всего рекомендуется:
Расторгнуть договор со строительной компанией;
Взыскать возмещение со страховщика.
В результате грамотных действий можно получить суммы, которых хватит, чтобы рассчитаться с кредитодателем. Кроме того, за дольщиком сохраняется право требовать компенсации:
За причиненный моральный вред;
За использование строительной компанией полученных от дольщика денег.
Такой подход позволяет минимизировать финансовые потери участников долевого строительства, если застройщик банкрот. Рассмотренная модель допустима в некоторых случаях, но чаще всего дольщикам предстоит отстаивать имущественные права, принимая активное участие в процедуре несостоятельности.
Вкладчикам в строительство многоквартирного дома необходимо учитывать следующие важные особенности:
Процедуру несостоятельности может инициировать как учредители строительной компании, так и ее кредиторы;
Существуют серые схемы ликвидации, в том числе и упрощенная процедура банкротства, которые могут использоваться для ухода от выплаты долгов;
Дольщики находятся в третьей очереди кредиторов.
Это означает, что для отстаивания своих экономических интересов участникам долевого строительства предстоит активно действовать. Прежде всего, им необходимо нанять жилищного или кредитного адвоката, который имеет практический опыт в подобных вопросах. Преимуществ такого подхода несколько:
Адвокат может одновременно представлять интересы всех дольщиков, а это снижает расходы на его услуги каждого из участников;
Затраты на оплату его услуг возлагаются на ответчика – строительную компанию;
Ситуация рассматривается специалистом, возможные ошибки сводятся к минимуму, возрастают шансы вернуть потраченные деньги, найти компромиссное решение, позволяющее минимизировать финансовые потери.
Дела о банкротстве сложны тем, что в них:
Несостоятельная организация пытается максимально снизить финансовые потери;
Кредиторы пробуют как можно больше вернуть вложенные в банкрота деньги.
Стороны задействуют мощную юридическую поддержку, ищут разные пути, в том числе и незаконные, для отстаивания своих интересов.
Например, строительная компания может заранее предусмотреть процедуру несостоятельности и заключить трудовой договор с подставными фирмами, через которые по максимуму выведет активы организации. В порядке очередности лица, у которых заключен трудовой договор с застройщиком, находятся перед дольщиками, их требования удовлетворяются раньше.
Если в ходе процедуры кредиторам удастся поставить своего управляющего, он будет действовать в их интересах. Велика вероятность, что их интересы будут удовлетворены в полном объеме, в том числе и за счет дольщиков.
Грамотные действия адвоката, представляющего интересы дольщиков, могут заставить учредителей и руководство строительной компании, пойти им навстречу, чтоб компромиссное решение. Причина кроется в изменении законодательства. Так, Федеральным законом от 28 декабря 2016 года №488-ФЗ в нормативные акты внесены изменения, которые касаются порядка прекращения деятельности юридических лиц.
Подводя итог, необходимо акцентировать внимание на двух важных моментах:
На вопрос, можно ли не платить ипотечный кредит, ответ отрицательный.
Для отстаивания интересов дольщикам необходимо как можно раньше обратиться к адвокату.
Попытка действовать самостоятельно, без профессиональной подготовки и юридической практики приведет к значительным финансовым потерям.
Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментариях или задать вопрос бесплатному юристу по банкротству или поделится информацией с друзьями в соцсетях.