В настоящее время в Москве участие граждан в строительстве многоквартирных жилых домов по договору долевого участия — это распространенная практика, но в силу причин, которые иногда невозможно предусмотреть при заключении договора, она не представляет гарантий безусловной защиты прав дольщиков. В Москве в 2018 году участие в долевом строительстве привлекает дольщиков низкой ценой, по которой маловероятно приобрести готовое жилье в новом доме. С другой стороны, учитывая значительные сроки строительства и полное отсутствие гарантии сдачи готового жилья в срок, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве недвижимость может оказаться не такой и дешевой, особенно если квартира покупается на кредитные средства.
 |
Содержание1. Меры и действия должника по ипотеке при участии в строительстве по договору долевого участия 2. Помощь юриста по решению проблем ипотеки и участия в долевом строительстве в Москве в 2018 году |
Риски участников долевого строительства увеличиваются во много раз, когда строительство новостроек затягивается на неопределенный срок. Ошибки в оформлении разрешительной документации на строительство многоквартирного дома, отсутствие финансирования, банкротство застройщика – эти и подобные факторы могут являться причинами приостановки или полного прекращения строительства.
В практике известно частое возникновение подобных ситуаций, когда по причине банкротства строительной организации (т.е. застройщика) или ее ненадлежащего поведения, а также нарушения своих обязательств, дольщики не только не получали предусмотренные заключенным договором квартиры, но и не могли осуществить возврат уплаченных ими денежных средств. А те граждане, у которых имеется ипотека, помимо этого, еще и вынуждены продолжать нести обязательства по оплате за недвижимость, чья судьба неизвестна.
Меры, которые необходимо предпринять в таком случае, должны исходить из конкретной ситуации. Для этого стоит:
- выяснить причины нарушения сроков;
- узнать стадию этапа строительства;
- узнать готовность к сдаче объекта строительства;
- финансовое положение застройщика;
- наличие в отношении строительной компании исполнительных производств;
- конкурсных производств о признании должника несостоятельным (т.е. банкротом);
- наличие иных гражданских или административных дел в судебных инстанциях.
При любом варианте развития событий решение остановить прекращение платежей по ипотечному договору будет неверным. Кредитный договор является двусторонним договором между дольщиком и банковским учреждением. По данному договору застройщик не имеет никаких обязательств и никакой ответственности не несет.
Очевидно психологическое состояние и мотивация дольщика – он вносит платежи по ипотеке, но квартира так и остается только в проектной документации. Мысли о том, чтобы переложить разбирательства на две другие стороны также в корне неправильные, ведь по сути прямого сотрудничества между ними нет. Банковское учреждение лишь насчитает неустойку за просрочку платежей, предъявит их дольщику, и еще не полученная квартира выйдет в цене только дороже для должника по ипотеке.
Можем сделать вывод, что, если обстоятельства позволяют судить о возможном в скором времени завершении строительства, и не имеется факторов, препятствующих этому, целесообразно обратиться в суд с иском о взыскании убытков. Но убытки дольщика должны быть надлежащим образом подтверждены.
- Если кредитный договор был оформлен по фиксированной процентной ставке, которая не зависит от факта получения заемщиком квартиры в собственность, убытки невозможно будет доказать. Их по сути и не будет. Это не помешает дольщику взыскать неустойку за нарушение сроков строительства и компенсацию морального вреда.
- Если кредитный договор имеет целевой характер и устанавливает разные процентные ставки на период строительства и после оформления права собственности на квартиру в построенном доме, разница между процентными ставками будет понесенными дольщиком убытками.
При взыскании убытков, связанных с переплатой по кредиту, дольщику необходимо позаботиться о надлежащей доказательственной базе, которая включает в себя:
- кредитные договоры, подтверждающие условия по процентным ставкам и порядок предоставления документов по государственной регистрации права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве для применения сниженных процентов по кредиту;
- документацию, подтверждающую факты оплаты завышенных процентов.
Если обстоятельства свидетельствуют о том, что строительство многоквартирного дома продолжает затягиваться на неопределенный срок, целесообразно подать обращение в строительную организацию о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных согласно данному договору денежных средств. Если застройщик отказывается от расторжения договора, дольщик вправе предъявить данное требование в судебную инстанцию.
Иной порядок защиты дольщиков должен быть выстроен в случае банкротства застройщика. В таком случае дольщик направляет в суд, в котором ведется дело о банкротстве, заявление о включении в реестр требований кредиторов должника. Необходимо учесть, что данное заявление будет удовлетворено только в случае, если суд посчитает заявителя добросовестным дольщиком.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Таким образом, защита прав дольщика, выплачивающего кредит за квартиру, в которой он уже должен проживать, но которую по вине застройщика все еще не получил, должна строиться в соответствии со сложившейся ситуацией. В любом случае нужно иметь в виду следующее:
- нельзя в одностороннем порядке прекратить выплачивать кредит банку, полученный для оплаты по договору участия в долевом строительстве;
- всегда можно требовать с застройщика, нарушившего сроки строительства, убытки за переплату по кредитному договору (наряду с неустойкой за просрочку и компенсацией морального вреда);
- необходимо контролировать ситуацию, связанную со строительством и финансовым положением, а также правовым статусом застройщика, чтобы вовремя и в соответствии со сложившимися обстоятельствами выстроить позицию защиты нарушенных прав.
Своевременность, быстрота в принятии решении, правильно сформированная доказательственная база и умение ориентироваться в сложившихся обстоятельствах поможет не только защитить нарушенное право, но и минимизировать затраты, связанные с кредитным договором на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Но именно это как раз и является сложным в Москве для большинства граждан, в силу нехватки времени на изучение информации по сложившейся проблеме и определении своих дальнейших, и главное, верных действий для осуществления благоприятного исхода. Поэтому юристы имеют большую практику по консультированию, координации действий и сопровождению граждан в решении их проблем.
Наши юристы компетентны в юридических вопросах различных отраслей права, в частности, в области ипотечных вопросов. Они обеспечат Вам представительство юриста в суде, оказав своевременную юридическую помощь.
Основной задачей хорошего юриста является насколько это возможно минимизировать вероятные негативные последствия или полностью их исключить. С этой задачей могут справиться только высококвалифицированные юристы. Наши юристы обладают всеми необходимыми профессиональными качествами, необходимыми для обеспечения защиты прав и интересов клиента и его представительства в различных инстанциях.
Добрый день. Мой вопрос таков: жду достройки дома уже около двух лет и перспективы туманны. Ипотека в банке ещё три года, но не факт что квартиру достроят. Ценного имущества нет, вообще кроме машины нет имущества. Замужем, детей нет. Могу ли я перестать платить банку ипотеку (а это на минуточку почти 900 т.р. за следующие три года)? Как сделать чтобы банк меня не преследовал? Существует ли возможность при постройке квартиры (теоретической) получить хотя бы часть вложенных в неё денег (начальный взнос 1200 т.р.) от банка при продаже квартиры банком?
Заранее благодарю за ответ.
Ответы юристов ( 11 )
- 7,2 рейтинг
- 3733 отзыва
Могу ли я перестать платить банку ипотеку (а это на минуточку почти 900 т.р. за следующие три года)?
Можете, но тогда банк расторгнет с Вами договор и в судебном порядке взыщет задолженность, а учитывая, что у Вас ипотека, то взыскание будет обращено на заложенное имущество (квартиру в строящемся доме). В результате Вы рискуете при таком раскладе остаться и без квартиры, с долгами (возможно, так как тут зависит за сколько продадут квартиру), а также потеряете все деньги, уплаченные по ипотеке, включая первый взнос.
Существует ли возможность при постройке квартиры (теоретической) получить хотя бы часть вложенных в неё денег (начальный взнос 1200 т.р.) от банка при продаже квартиры банком? Заранее благодарю за ответ.
Считаю , что нет. У Вас нарушены сроки застройщиком на постройку дома?
Застройщиком сроки нарушены более чем на два года. Судиться с ним бесполезно — денег у них нет, куча решений суда на расторжение договоров, но безрезультатно. В реестр обманутых дольщиков не включили, т.к. по сроком выхода закона я не попадаю туда.
- 9,8 рейтинг
- 7072 отзыва эксперт
Как сделать чтобы банк меня не преследовал? Существует ли возможность при постройке квартиры (теоретической) получить хотя бы часть вложенных в неё денег (начальный взнос 1200 т.р.) от банка при продаже квартиры банком?
Юлия, добрый день! При просрочке у банка помимо права на пени и штрафы возникнет права требовать погашения задолженности единовременно. Не имеет значения для вашего кредитного договора строят дом или нет, у Вас обязательства перед банком а перед Вами обязательства у застройщика и банк с застройщиком в этой схеме никак не связан.
если дом в срок не сдадут, либо уже есть двухмесячная просрочка срока передачи квартиры Вы вправе расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченную сумму с процентами либо через суд либо в одностороннем порядке (если уже нарушен срок)
ст. 9 214-ФЗ О ДДУ
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляютсясо дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Волнения среди дольщиков чаще всего вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость», рассказали о том, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.
Доступ к информации
Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у «строителей» есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию – данные можно найти в открытом доступе в Интернете.
Ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста.
По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области. В регионах это сайты аналогичных ведомств.
«Информация на сайтах полезна, но уже «постфактум». Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие – тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы», — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.
Инструмент защиты
Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист «Сити-XXI век».
По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.
«Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ», — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.
Писать претензию
Если дом достроен, то опасений, что застройщик «слиняет», уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.
Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.
Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов. При этом от человека требуется забить в соответствующие «окна» цену договора и период просрочки.
Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. «Если адрес не изменился – хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы», — объясняет эксперт.
Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации «берут» 1 месяц.
Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.
Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.
Остановка строительства
Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.
В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.
«Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов», — говорят в комитете.
Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Риски «ипотечников»
«Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, – обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет», — разъясняет юрист «Сити-XXI век».
Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства «ипотечников» проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают «бегать» от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.
Однако «проблемный» дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.
Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? «Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается»,- советует ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков.
Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.