Можно ли обменять квартиру в ипотеке и купить другую

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока оформленный займ не будет погашен полностью.

Но в жизни может возникать немало ситуаций, когда продажа или обмен ипотечной квартиры необходим по ряду причин. При соблюдении ряда правил ипотечную жилплощадь можно обменять или продать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !


При покупке недвижимости в ипотеку заемщик получает право пользоваться помещением – проживать в нем, регистрироваться самому и прописывать членов своей семьи. Распоряжаться имуществом покупатель может в полной мере только после полного погашения взятого займа и снятия обременения. На протяжении выплаты принимать самостоятельные решения о продаже, обмене, дарении жилья, собственник не может.

Ипотечный договор не накладывает запрета на обмен или продажу недвижимости, но он устанавливает правило, по которому сделать это можно лишь с разрешения залогодержателя – кредитора. Получить такое разрешение можно, если у заемщика есть основания для продажи.

Существенные ограничения на распоряжение ипотечным жильем не означает, что продажа или обмен исключены. У заемщика есть несколько способов, как законно реализовать жилплощадь:

  1. Погасить остаток задолженности досрочно. Это выгодно в плане экономии на процентах за пользование займом. Для реализации задуманного придется вложить собственные средства или подыскать покупателя согласного дать залог для погашения ипотеки.
  2. Открытая продажа через банк. Получив согласие от финансовой организации, можно провести сделку открыто, что позволит защитить обе стороны купли-продажи.
  3. Продать долговые обязательства, то есть передать ипотечный кредит в оставшемся размере другому лицу. При этом продавец получает ту часть стоимости, которую уже уплатил за жилье.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые следует учитывать при обмене или продаже.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

При оформлении купли-продажи следует ориентироваться также и на следующие законодательные акты:

Статья 301 ГК РФ указывает на то, что при признании сделки недействительной, недвижимость возвращается владельцу, в данном случае банку.

Процедура обмена ипотечной квартиры может быть выполнена одним из представленных способов:

  1. Обмен между двумя сторонами с заменой залоговой жилплощади в банке. Этот метод подходит в тех случаях, когда обмениваемые объекты равны по стоимости или получаемая недвижимость значительно дороже.
  2. Проведение двойной купли-продажи.
  3. Погашение остаточной суммы ипотеки.

Выбор варианта зависит не столько от сторон участвующих в сделке, сколько в финансовой организации. Прежде чем приниматься за процедуру следует выяснить будет ли банк согласен на обмен.

При возникновении необходимости совершить такую операцию участники мены прибегают к оформлению договоров купли-продажи.


Независимо от того каким путем пойдет покупатель начинать процедуру всегда следует с получения консультации в банке, выдавшем ипотеку. Заемщик должен прийти к кредитному специалисту и уточнить, каким образом организация может помочь ему в решении создавшейся ситуации.

Следует сказать, что в ипотечном договоре также есть пункты, разъясняющие правовые отношения между кредитором и заемщиком, в случае возникшей необходимости продать жилплощадь.

После получения консультации плательщик сможет наметить удобные, а главное законные варианты обмена, которые подходят и ему и кредитору. Исходя из этого, можно приступать к поиску жилья для обмена.

Совершить обмен всегда сложнее, чем продать одно помещение, а потом купить другое. Поэтому на подбор подходящего варианта может уйти не один месяц. При поиске жилья следует учитывать такие нюансы:

  1. Стоимость второй жилплощади должна равняться цене обмениваемого помещения, а лучше превосходить ее. Банк охотно соглашается на обмен, при котором ему в залог переходит более дорогостоящая недвижимость.
  2. Если мена совершается не в пределах одного населенного пункта, то крайне важно, чтобы по месту нахождения второго объекта располагался филиал кредитной организации, выдавшей ипотеку. Это позволит заемщику без проблем вносить ежемесячные взносы.

В зависимости от ситуации банк может выдвигать и иные требования.

Договор мены одобряется кредитной организацией только при наличии полного комплекта документов, представленных в банк. При обмене наибольшее внимание уделяется сбору бумаг на ту квартиру, что приобретается.

Продавец должен предоставить:

  • Удостоверение личности владельца жилья.
  • Правоустанавливающие документы на помещение – договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения или вступления в наследство.
  • Справка из Росреестра об отсутствии обременений.
  • При наличии супруга(и) разрешение на обмен.
Читайте также:  Как работает отдел ипотечного кредитования

Немаловажно наличие экспертной оценки о рыночной стоимости жилого объекта. Эта бумага основополагающая для принятия решения о возможности мены.

Со стороны заемщика предоставляется гораздо меньше бумаг, ведь жилье покупалось через банк и никак не изменило ни стоимости, ни статуса с момента первичного оформления.

Пошагово процесс обмена выглядит так:

  1. Заемщик заручается поддержкой банка.
  2. Подбирается вариант.
  3. Представляются собранные документы.
  4. Условия сделки согласовываются с финансовой организацией.
  5. Договор мены подписывается сторонами.
  6. Обременение переоформляется на новую квартиру.
  7. С предыдущего помещения снимается залог.

Каждый шаг контролируется банком, а потому исключает возможность обмана.


Процесс обмена жилья, тем более находящегося в залоге у банка, может тянуться довольно долго. Неопределенность сроков обусловлена исключительно поиском подходящего варианта. Как только он будет найден, а предварительные условия со второй стороной согласованы, можно приступать к непосредственному оформлению сделки.

С момента подачи документов на подобранное помещение кредитору до полного завершения сделки проходит примерно 1-3 месяца. Такой широкий диапазон обусловлен тем, что не всегда стороны способны собрать полный комплект документов с первого раза.

После этого сделка считается завершенной.

Главной проблемой при обмене ипотечной недвижимости считается трудность в поиске желающих. Далеко не каждый согласится ждать лишних несколько месяцев, пока сможет стать полноправным владельцем новой жилплощади. Иногда договор мены заключается между двумя заемщиками, если при этом они являются клиентами разных банков, то процедура осложняется необходимостью получения двойного разрешения.

Следует учитывать и то, что наличие несовершеннолетних детей, прописанных в одной или второй квартире, также может осложнить ситуацию, особенно если они имеют законные доли в имуществе.

Для обмена ипотечной квартиры потребуется заручиться согласием банка-кредитора и найти подходящий вариант, который устроит все стороны сделки. При заключении договора мены может совершаться доплата за обмен. Она может быть произведена любой из сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Читайте также:  Могут ли выселит из квартиры если она в ипотеке

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.


Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.


Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Читайте также:  Сколько вы платили за кредит или ипотеку

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.


Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.


Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Adblock
detector