Как выяснить, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Для решения этой проблемы многие обращаются к юристам, хотя все гораздо проще. Для оформления соглашения мало только желания сторон, так как в сделке обязательно должен участвовать банк.
Если квартира находится в ипотеке, можно ли оформить дарственную? Об этом часто задумываются те, кто взял недвижимость в кредит. Для начала следует разобраться, что такое ипотека с юридической точки зрения. Если квартира находится в залоге у банка, значит, это обременение.
Другими словами, собственник ограничен в своих правах до уплаты всей суммы кредита. И фактически именно банковское учреждение является владельцем жилья. Из этого следует, что именно банк может как запретить, так и разрешить сделать дарственную на квартиру.
Обычно запрет на такие сделки указывается в ипотечном договоре. И нарушение этого условия приводит к серьезным последствиям. Даже если кредитная организация не указала в документе запрета на дарение, получить разрешение крайне затруднительно. В первую очередь потому, что для банка этого огромный риск.
Без согласия банка дарственная на квартиру оформлена не будет. Любой нотариус, узнав о таком обременении, потребует документ. Но даже если стороны не будут пользоваться его услугами, а сразу понесут соглашение в Росреестр, там их ожидает то же самое. Все данные по поводу недвижимости очень тщательно проверяются, в том числе информация об обязательствах перед третьими лицами.
Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, если вместе с недвижимостью новому владельцу перейдут и долговые обязательства. Да, иногда банки идут на это и разрешают оформлять договоры дарения. Но следует понимать, что проверка одариваемого лица будет очень тщательной. Для кредитного учреждения он является новым должником, все остальное неважно. Поэтому учитывается следующее:
Справка: если одариваемое лицо не будет знать об ипотеке при оформлении дарственной, документ будет признан недействительным.
Передача прав собственности на имущество, которое находится в залоге, является основанием для избавления от своих долговых обязательств. Поэтому многие стараются оформить договор дарения даже без разрешения фактического собственника жилплощади.
Сделать это достаточно сложно, но даже когда сделка совершается, банк начинает действовать. Кредитное учреждение имеет следующие права:
- Обратиться в суд с исковым заявлением.
- Заставить должника погасить задолженность полностью. Также могут быть начислены штрафы, предусмотренные за нарушение условий соглашения.
- Продать недвижимость, если должник не в состоянии заплатить.
Естественно, если даритель оплатит долг, то станет полноправным владельцем жилплощади и сможет ею распоряжаться. В остальных случаях договор дарения будет признан недействительным. Суд также может обязать нарушителя выплатить весь долг или взыскать его с помощью другой собственности ответчика.
При дарении жилья следует осуществить такую процедуру:
- Получить согласие кредитора.
- Собрать необходимые бумаги, включая документы из банка, кадастровый паспорт и т. д.
- Составить дарственную.
- Передать документы в Росреестр вместе с одариваемым лицом.
Договор дарения оформляется стандартно. Но так как по факту владельцев у квартиры несколько, нужно составить документ следующим образом:
- Указываются данные обеих сторон, то есть дарителя и получателя.
- Описывается предмет соглашения. Обязательно нужно указать технические характеристики жилплощади, адрес и т. д.
- В договоре обязательно прописывается пункт о том, что жилье передается безвозмездно.
- Далее указываются данные банка, являющегося собственником жилья.
- Подписи сторон.
Если члены семьи дарителя имеют право на квартиру, они обязаны оформить письменные согласия на передачу собственности. Для оформления соглашения лучше обратиться к нотариусу, хотя закон этого не требует. Также оплачивается госпошлина за регистрацию договора дарения.
После передачи бумаг для регистрации одариваемое лицо получает свидетельство о праве собственности. Конечно, до выплаты ипотеки данная квартира имеет соответствующее обременение. Но после процедуры дарения все дела с банком теперь решает новый хозяин. Ему предстоит перезаключение ипотечного договора на свое имя и выплата ежемесячных платежей.
Так как дарственная подразумевает безвозмездное получение имущества, это расценивается как прибыль. А значит, получатель обязан заплатить подоходный налог. Для граждан РФ он составляет 13% от стоимости, а для иностранцев – 30%. Но если соглашение заключают близкие родственники, то они освобождаются от уплаты.
Даже если для передачи квартиры было получено разрешение кредитора, существуют основания для расторжения договора. Отменить сделку можно по следующим причинам:
- Даритель подписал документ, будучи недееспособным (в алкогольном или наркотическом опьянении).
- Передача прав на недвижимость осуществлялась с помощью угроз или шантажа.
- Дарственная была составлена, чтобы скрыть другую сделку, например, куплю-продажу жилплощади.
- Получатель умер раньше дарителя, а это условие возврата квартиры было указано в соглашении.
Это основные причины, по которым суд может аннулировать действие договора дарения. Существует ряд других причин, которые учитываются при расторжении. Например, действия одариваемого лица, которые привели к разрушению жилья.
Выяснив, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, ее владельцу гораздо проще решить проблему с передачей прав собственности. Но не стоит забывать, что подарить такую недвижимость довольно сложно, так как остаток долга придется выплачивать новым хозяевам.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Это далеко не праздный вопрос, так как много жилья приобретено с помощью банковских кредитов. Если ответить коротко – то можно. Однако, должна быть соблюдена определенная процедура:
- Обратиться в банк-кредитор с письменным заявлением на предоставления согласия совершить отчуждение квартиры, приобретенной в собственность по договору ипотеки.
- После положительного решения собрать все необходимые документы для совершения сделки.
- Оформить сделку в соответствии с требованием гражданского законодательства.
- Осуществить процедуру перерегистрации прав собственности на предмет сделки.
В случаи дарения квартиры без получения согласия кредитора – сделка признается ничтожной, как не порождающая никаких последствий.
Оформить дарственную не так просто, как кажется на первый взгляд. Существуют определенные нюансы, незнание которых может принести к нежелательным последствиям. Поэтому, для правильного оформления сделки рекомендуется подключить профессионалов, например, практикующих юристов. Это позволит обезопасить на будущее права дарителя и при необходимости отстоять их в судебном порядке.
Сделка по дарению проводится в особом порядке. Это обусловлено тем, что любое недвижимое имущество, подлежит госрегистрации регистрационной палатой (Росреестром) в обязательном порядке.
Закон разрешает оформление сделки не только нотариально, достаточно простой письменной формы. Если выбран именно такой вариант заключения сделки, потребуются достаточные правовые знания или юридическая квалификация. Если стороны не имеют познаний в юриспруденции, тогда лучше поручить составление договора практикующему юристу.
В тексте договора должны быть указаны реальные сведения по каждой из сторон, принимающих участие в подписании сделки. В частности:
После того, как был решен вопрос, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, а стороны или их представители подписали документ, договор дарения надлежит внести в Росреестр.
После сдачи документов на регистрацию, заявителю выдается письменная расписка о том, что Россреестр документы получил. В ней также указывается дата предоставления бумаг, их полное перечисление, указание, какие представлены в копиях, а какие в оригиналах.
В завершение процедуры горегистрации дарения и перехода права собственности на жилье заявитель получает на руки:
- выписку из ЕГРН, которая с января 2017 года являющаяся единственным документом, подтверждающим законное право на квартиру;
- договор дарения с регистрационными пометками;
- другие подлинники бумаг, представленных на госрегистрацию.
Решение подарить квартиру может быть претворено в жизнь не сразу. То есть, дарение можно совершить в будущем. Это так называемое – обещанное дарение. Возможность такого правоотношения предусмотрена в статье 572 ГК. В соответствии с законом обещание о безвозмездной передаче конкретной вещи, признается договором дарения, так как связывает обещавшее лицо, в будущем, на безвозмездной основе передать обещанную вещь конкретному лицу. Однако, есть условие. Статья 574 ГК требует, чтобы само обещание исполнено в надлежащей форме и в нем содержится ясно выраженное намерение совершить акт дарения. Такое обещание на будущее составляется письменно и подлежит внесению в Росреестр.
Если надлежащая форма обещания передать квартиру в дар, была соблюдена, а одаряемый скончался, не успев принять дар, то его законные наследники не наделяются правом требования от дарителя выполнить свое обещания, если иное не предусмотрено в содержании самого договора.
В том случае, если после оформления обещания наступила смерть самого дарителя – его законные наследники обязаны выполнить дарение, при условии, что иное не предусмотрено договором.
В любое время, до тех пор, пока квартира не перешла к нему, одаряемый имеет праве отказаться от ее принятия. Такое решение неизбежно ведет к расторжению дарения. Отказ надлежит письменному оформлению, поскольку для договора дарения также предусмотрена письменная форма.
Отмена сделки дарения обязывает одаряемого вернуть полученный дар обратно. Сделка подлежит отмене, а даритель, в свою очередь наделен правом требовать ее отмены путем обращения с исковым заявлением в суд, если одаряемый:
- умышленными действиями, подтвержденными приговором суда, покушался на жизнь дарителя, его членов семьи, близких ему родственников по крови;
- умышленно и этот факт доказан в суде, причинил дарителю телесные повреждения.
Если одаряемый, согласно приговора суда, вступившего в законную силу, умышленно лишил жизни дарителя, наследники жертвы наделены правом требовать в порядке гражданского судопроизводства, отмены дарения.
Процедура оформления дарения квартиры, которая находится в ипотеке банка, ничем не отличается от совершения не обремененной сделки. Главное условие – необходимо заручиться письменным согласием ипотекодержателя на переход залогового имущества в собственность другого лица.
Реалии дня таковы, что приобретение жилья за собственные средства у многих представляется несбыточной мечтой. Поэтому вынужденным шагом является обращение в банк за ипотечным кредитованием. Жизнь не стоит на месте и иногда возникают ситуации, требующие выполнения определённых действий с ипотечной недвижимостью:
Возникает законный вопрос – можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Рассмотрим возможные варианты ответов по оформлению дарственной.
Процедура ипотечного кредитования у каждого банка имеет свои нюансы. Это не меняет главного в ипотеке – до того момента, пока заёмщик полностью не выплатит кредит, банк является полновластным собственником недвижимости. Квартира в ипотеке у банка выполняет функцию гаранта безопасности.
В ипотечной квартире заёмщик может прописаться сам и прописать членов семьи. Спрашивать у банка разрешения на такие действия не обязательно. При желании заёмщик может передать недвижимость на безвозмездной основе во временное пользование сторонним лицам.
Но когда речь идёт об отчуждении имущества, а это такие действия как дарение, продажа, покупка, сдача в платную аренду, то тогда без обращения в банк не обойтись.
Оформить дарственную на ипотечную недвижимость по всем правилам не сложно. Будет ли такая дарственная на квартиру в ипотеке иметь юридическую правомочность? И здесь возникают проблемы. Можно ли подарить такое жильё? Да, возможно, но исключительно после получения разрешения от кредитора (банка).
Оптимальным вариантом решения этой проблемы будет такой вариант – погасить перед банком свою задолженность, получить законные права владельца недвижимости и делать любые процедуры (подарить, продать, обменять и т. п.) на свой страх и риск.
Казалось бы всё просто. Но есть одно, но. Немного найдётся желающих (имеющих возможности) погасить значительные суммы разовым платежом (остаток по ипотеке за 10-20 и более лет).
Соображения материального плана вынуждают применять вариант оформления дарственной с обременением по ипотечной недвижимости.
Банк по факту является законным владельцем ипотечной квартиры, для него смена будущего собственника довольно рискованна. Можно ли что ни будь предпринять для решения проблемы? Да, возможно.
Для этого на стадии согласования, подписания ипотечного кредита следует попытаться внести пункт, дающий возможность подарить жильё третьим лицам по согласованию с банком. Наличие такого пункта договора даёт шанс решить вопрос дарственной положительно для заёмщика.
Как склонить банк на принятие решения о составлении на ипотечную недвижимость дарственной?
Процедура признания договорного соглашения на дарение квартиры в ипотеке сопровождается всесторонней проверкой платёжеспособности нового вероятного собственника недвижимости. Всё проверяется досконально:
- стабильность заработка;
- количество иждивенцев;
- уровень доходов после уплаты обязательных платежей и т. д.
Если финансовая сторона вопроса не вызывает опасений (новый собственник платёжеспособен), то банк должен быть уверенным в том, что третье лицо готово принять бремя (оставшиеся обязательства) ипотеки (погасить в оговорённые сроки).
- судебное разбирательство и аннулирование сделки (закон на стороне кредитора банка);
- потребовать исполнить обязательства по ипотеке (кредитор вправе выставить на продажу недвижимость без учёта факта кто её владелец на этот момент).
Подарить (оформить дарственную) на жильё в ипотеке дело довольно сложное, но не безнадёжное. Для этого необходимо совпадение таких обстоятельств:
- ипотечный договор включает пункт о возможности дарения третьим лицам;
- новый собственник (заёмщик) готов выполнять условия банка и обладает достаточной платёжеспособностью;
- готовность кредитора (банка) идти вам навстречу.
Подарить недвижимость третьим лицам (не близкие родственники) довольно накладная процедура. Налог на доходы при заключении дарственной в таких случаях взимается по ставке 13% от стоимостной оценки жилой недвижимости. Близким родственникам выгодно дарить жильё, с 2016 года по новому законодательству такие дарственные не облагаются налогом.