Вопрос покупки недвижимости у родителей или других родственников может возникнуть, например, при разделе имущества.
Далее в статье разберёмся, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников.
Некоторые банки в условиях ипотечного кредитования сразу указывают тот факт, что недвижимость нельзя приобрести у родственников в ипотеку. К примеру, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК содержатся подобные запрещающие пункты.
Но даже если среди условий кредитования банка нет такого запрета, то вероятность отказа по оформлению ипотечной сделки между близкими родственниками всё равно большая. Это объясняется высоким риском мошенничества.
Особенно высока вероятность отказа банка в случае, когда заёмщик планирует внести аванс за квартиру средствами материнского капитала. Такая покупка, скорее всего, не будет одобрена ПФР, а значит, первоначальный платёж заёмщику придётся внести своими средствами, что чревато возникновением просрочки.
Сделки между близкими родственниками запрещены в рамках участия в государственных программах, предназначенных для улучшения жилищных условий граждан (ипотека для работников РЖД, МВД и т.д.).
Сначала целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые соответствующими учреждениями, проконсультироваться с сотрудниками различных банков и попытаться узнать о возможности приобретения квартиры у родственника в ипотеку.
Нелишним будет даже обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально быстро проанализировать предложения разных банков.
Важно постараться доказать банку, что планируемая сделка покупки квартиры у близкого родственника в ипотеку не проводится с целью обойти законодательство и получить заёмные средства обманным способом.
В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме. Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора.
Однако банк может выдвинуть и другие требования к заёмщику, касающиеся порядка оформления сделки по продаже квартиры близкими родственниками.
Так, например, некоторые банки справедливо опасаются того, что стоимость жилплощади будет искусственно завышена и заёмщик получит возможность истратить заёмные средства на другие цели, не связанные с приобретением жилья.
Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.
Пытаясь получить от банка ипотечное финансирование, стоит сразу поставить кредитора в известность о том, что продавец является близким родственником. Это в любом случае станет известно банку, но сокрытие данного факта приведёт к тому, что потенциальному заёмщику обязательно откажут и более того, внесут в чёрный список банка.
Если сразу сообщить сотруднику банка о факте родства покупателя и продавца, а также объяснить цель предстоящей ипотечной сделки (например, раздел имущества между братьями и сёстрами и др.), то шансы на её одобрение банком существенно увеличатся.
Третьим аргументом в пользу такой ипотечной сделки станет то обстоятельство, что у родственников соискателя (особенно если это – родители), продающих квартиру, приобретаемая недвижимость не является единственной. А ещё лучше, если они будут прописаны по другому адресу. В таком случае потенциальному заёмщику лучше сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.
При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника (у родителей, братьев, сестёр) следует учесть один нюанс: заёмщик не сможет получить налоговый вычет по долгу и процентам. В налоговом кодексе РФ прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.
Алгоритм приобретения квартиры у родственников почти аналогичен общему порядку действий при оформлении ипотеки и состоит из следующих этапов:
Для оформления ипотеки между родственниками собирается стандартный пакет документов, включающий:
- заявление-анкету на оформление ипотеки;
- справку 2-НДФЛ о платёжеспособности заёмщика и от работодателя с печатью и подписью;
- паспорт с отметкой о регистрации;
- копию трудовой книжки;
- свидетельство о рождении детей;
- документ о заключении брака;
- бумаги, подтверждающие родственные связи.
Такая сделка возможна, если ребёнок достиг совершеннолетия и признаётся ликвидной после оформления договоров ипотеки с банком и купли-продажи с матерью.
Важно привести убедительные аргументы сотрудникам банка о причинах такой сделки. Налоговый вычет в данном случае заёмщик не получит.
Оформить ипотеку на долю довольно хлопотно, поэтому большинство соискателей интересуются иными вариантами кредита для приобретения доли квартиры.
Под ипотеку если и оформляется, то оставшаяся часть квартиры. Приобрести одну из долей на ипотечные средства при том, что остальные доли останутся за другими собственниками, вряд ли удастся.
Для банка это огромный риск, ведь при форс-мажорных обстоятельствах придётся продавать залог. И проще реализовать всю квартиру, нежели её часть.
Ипотечную сделку купли-продажи доли квартиры банки одобрят только в том случае, если в итоге квартира целиком будет принадлежать заёмщику.
Дом приобрести в ипотеку сложнее, чем квартиру. Частные дома считаются менее ликвидными объектами недвижимости. Тот факт, что продавцом является родитель, скорее всего, станет дополнительным минусом для заявителя. Но всё же у такой сделки тоже есть шанс на оформление, если соискатель приведёт убедительные аргументы, о которых говорилось выше.
Приобрести дом в ипотеку у родителей дети могут только в том случае, если это жильё не является для них единственным.
В 2019 году говорить о готовности всех кредитных организаций предоставлять займы для покупки недвижимости у родственников ещё рано. Большинство банков пока не готовы идти на оформление ипотеки между родственниками.
Если возникла такая необходимость, то стоит обратиться в такие кредитные организации, как:
Кредитная политика данных банков не выделяет таких заёмщиков в отдельную категорию соискателей ипотеки, не предъявляет к ним более жёсткие требования и условия кредитования. В этих банках родственники могут оформить ипотеку на общих условиях с предоставлением стандартного пакета документов.
Особенностями оформления станет проведение расчётов в безналичной форме, невозможность получения налогового вычета и участие родственников в льготных социальных программах жилищного кредитования.
Приобретение квартиры у родителей либо других родственников зачастую связано с возможностью покупки жилья по наиболее привлекательной стоимости.
К тому же вопросы “родственной” купли-продажи жилья между родителями и детьми могут возникать и по иным, самым разнообразным причинам, к примеру, при разделе имущества в семье.
Согласно законодательству, факт покупки жилья у ближайших родственников вовсе не является противозаконным, при условии, что все правовые действия, касающиеся сделки купли-продажи жилой недвижимости, проводились строго в рамках существующих нормативов.
В то же время гражданин, желающий приобрести жилье у своих родителей, может столкнуться с определёнными трудностями, если для реализации рассматриваемого варианта купли-продажи ему понадобится привлечение заёмных финансовых средств в форме ипотечного кредита.
Причинами подобного отрицательного отношения является вполне обоснованное предположение банка-кредитора, что потенциальный заемщик приобретает жилье у родителей в целях обналичивания заемных денег либо намеренного завышения рыночной стоимости приобретаемой квартиры.
Некоторые кредитно-финансовые организации в описании своих кредитных продуктов даже сразу указывают информацию о невозможности приобретения объектов недвижимости у близких у родственников.
Также отметим, что сделки купли-продажи жилой недвижимости между родственниками обычно не доступны для участников различных государственных программ, направляемых на улучшение жилищных условий (к примеру, льготная ипотека для военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и т. п.).
Сначала потенциальному заемщику целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые рынком, пообщаться с сотрудниками различных банковских организаций и попытаться узнать о возможности приобретения жилья у родителей с помощью ипотечных средств.
Можно даже для быстрого и грамотного подбора кредитных продуктов обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально оперативно проанализировать предложения разных кредитных организаций. Возможно, таким образом потенциальному заемщику и удастся найти кредитора, готового сразу предоставить ипотечные средства без учета того, кто является покупателем и продавцом, а также наличия между ними родственных связей.
Одно из наиболее простых доказательств реальности сделки и производимых расчетов между продавцом и покупателем – это проведение платежей за квартиру в безналичной форме. Это к тому же минимизирует риски возникновения претензий родственников и попыток признать сделку купли-продажи жилья недействительной через суд, что, в свою очередь, понижает и риски кредитора.
Однако у банка-кредитора могут возникнуть и другие требования к заемщику и порядку оформления сделки по продаже жилья родителями. Так, некоторых финансовые учреждения справедливо опасаются того, что стоимость жилой недвижимости будет искусственно завышена, и заемщик опять же получит возможность тратить заемные средства на цели, не связанные с приобретением жилья. Но и этот банковский риск можно свести к минимуму, если предложить кредитору провести оценку приобретаемого жилья независимым экспертом, аккредитованным самим банком.
Если сразу сказать сотруднику банка о факте родства покупателя жилья и его продавца, а также объяснить цель предстоящей сделки, то шансы на её одобрение кредитной организацией обычно существенно увеличиваются. К примеру, потенциальный заемщик может рассказать о разделе имущества между братьями и сестрами, при котором стороны договорились, что один из них выкупит квартиру у общих родителей, а остальным достанется другое имущество или деньги.
В рассматриваемом случае потенциальный заемщик может доказать, что предстоящая сделка покупки жилья у родителей не является фиктивной, ведь денежные средства за квартиру действительно переходят родственникам.
Стоит учесть и то, что банк-кредитор с большей вероятностью одобрит ипотеку, если у родителей потенциального заемщика приобретаемая жилая недвижимость не является единственным жильем. А еще лучше, если они при этом будут зарегистрированы по другому адресу. В таком случае потенциальному заемщику целесообразно сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.
Если возникли проблемы с ипотекой при покупке жилой недвижимости у родителей, можно также рассмотреть вариант с потребительским кредитом. Конечно, при потребительском кредитовании размер выдаваемых заемных средств, как правило, меньше, а проценты – выше.
Однако в некоторых ситуациях получение потребительского кредита для покупки жилой недвижимости может оказаться единственно возможным вариантом. К тому же и сама процедура выдачи потребительских кредитов обычно проще, чем получение ипотеки, что позволяет потенциальному заемщику значительно понизить свои временные затраты и избежать препятствий.
Кроме того, при сложностях с оформлением ипотеки можно попробовать получить ипотеку либо потребительский кредит под залог уже имеющегося у потенциального заемщика жилья. Многие банки гораздо активнее рассматривают подобные заявки, поскольку наличие предмета залога, отличного от недвижимости, которая покупается у родителей, несколько уменьшает риски невозврата заемщиком денег.
Алгоритм приобретения жилой недвижимости у родителей практически аналогичен общему порядку действий при покупке квартиры с привлечением ипотечных средств.
Итак, чтобы купить квартиру в ипотеку у родителей потенциальному покупателю потребуется:
- Заключить с потенциальным продавцом предварительный договор продажи жилья и, возможно, даже прописать, как в большинстве соглашений купли-продажи жилой недвижимости, условие о внесении задатка потенциальным покупателем;
- Выбрать подходящий кредитный продукт и узнать все требования банка;
- При необходимости провести оценку жилья;
- Собрать все требуемые документы, подать их на одобрение кредитору и получить кредитное решение;
- Если банк всё устраивает, и заявитель получает положительное решение, оформить ипотеку и внести первоначальный взнос. Возможно, придется оформить страховку имущества и жизни заемщика, а также созаемщиков;
- Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
Это основные этапы которые необходимы для покупки квартиры у родственников.
Приобретение жилья для многих российских граждан связано с многочисленными хлопотами и переживаниями, что зачастую обусловлено боязнью столкнуться с мошенниками. Проверка юридической частоты сделки часто не является гарантом того, что в будущем не возникнет проблем, а покупатель не лишиться своих накоплений и жилья. Избежать подобной ситуации можно при покупке жилья у родственников или знакомых, что сегодня можно сделать даже при привлечении ипотечных средств.
Долгое время среди российских граждан существовало ошибочное мнение, что оформить займ для приобретения жилья у родственников невозможно. Связана такая особенность с большим количеством отказов банков на заключение подобных договоров. На рынке финансовых услуг сегодня можно встретить довольно большое количество кредитных предложений, в рамках которых отдельным пунктом определено, что банк не предоставляет займ для приобретения жилой недвижимости у родственников. Например, такое ограничение можно встретить в АИЖК, прямо оговаривающее о невозможности проведения сделок между связанными лицами. Даже если прямых упоминаний такого характера нет в условиях кредитного договора, то значительная часть банков отказывает в выдаче средств.
Причин такого поведения кредитных организаций несколько:
- опасения, что цели займа будут направлены не на покупку недвижимости, а на иные цели;
- подозрения в искусственном завышении стоимости жилья и наличие особых договоренностей между продавцом и покупателем.
С особой осторожностью кредитные организации относятся к сделкам между родными, при которых задействуются средства материнского капитала. Для ряда ипотечных социальных программ с поддержкой государства запрет на проведение операции продажи и покупки между родственниками определен на законодательном уровне. В число таких входят программы для военнослужащих, сотрудников МВД и РЖД.
Основным преимуществом приобретения жилой недвижимости у родственников считается чистота проводимой сделки и отсутствие риска мошенничества со стороны третьих лиц. Недостатки и достоинства такого вида жилья заранее известны обеим сторонам сделки. Приобретая недвижимость такого рода заемщик приобретает право проживать на прежней территории, например, когда жилье продается детям, а родители становятся владельцами нового жилого имущества.
Благодаря проведению расчетов в безналичной форме и жестко регламентированной процедуре оформления, в будущем существенно снижается риск признания сделки недействительной. Даже при обращении в судебный орган положительное решение будет вынесено в пользу приобретателя.
Недостатком оформления покупки у близкого родственника является невозможность использования права налогового вычета. Согласно действующему законодательству возврат налога невозможен при осуществлении подобных видов сделок. Другим несомненным минусом является невозможность участив в льготных программах кредитования с поддержкой государства.
Специалисты советуют при обращении в банк не пытаться скрывать факт наличие близкого родства с владельцами недвижимости, для приобретения которой оформляется займ. Прямое объяснение цели кредитования позволит избежать недоразумений и может существенно упростить процедуру оформления в части проверки клиента и получения одобрения. Обнаружение недостоверных данных чревато для клиента не только в отказе получения кредита, но и занесением в черный список, что в дальнейшем сделает невозможным оформления нового займа.
Рекомендуется объяснить ситуацию необходимости покупки недвижимости у родственника. Например, частой причиной желания приобрести недвижимость возникает в результате раздела имущества. В этом случае заключение договора не является фиктивным и средства действительно берутся для дальнейшей оплаты родственникам.
Шансы на получение кредита увеличиваются в случае, если приобретаемое у родственников жилье не является единственным, а сами они имеют прописку по другому адресу. Стоит заранее предоставить подтверждающие такую ситуацию документы.
Сегодня пока еще рано говорить о тенденции готовности кредитных организаций предоставлять займы для приобретения недвижимости у родных. Значительная часть банков пока не готовы идти на оформление ипотеки для приобретения такого жилья, но дефицита в количестве подобных предложений также нет.
При желании заключить договор и получить кредитные средства без ограничений на степень родства, рекомендуется обратиться в крупнейшие российские банки. Подобные предложения предлагают следующие организации:
Преимуществом обращения к финансовым лидерам страны является то, что кредитная политика этих банков не выделяет таких заемщиков в отдельную категорию клиентов, не предъявляет к ним более жесткие условия кредитования и требования. Такие лица получают займ на общих условиях и предоставляют стандартный пакет документов.