Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Кредитор, выделяя деньги на строящееся жильё, сильно рискует. На вторичном рынке при любом виде займа квартира является залоговой недвижимостью. Но это не относится к строящемуся жилью, поэтому степень рисков выше. Оформление ипотечного займа состоит из следующих этапов:
- Готовится стандартный пакет документов и подаётся в выбранный банк для определения суммы кредита.
- При условии одобрения заёмщиком представляются документы о застройщике и выбранной квартире.
- Служба безопасности кредитного учреждения проверяет разрешительную документацию застройщика, инвестора, подрядчиков и всех подразделений, которые привлекаются к строительству указанного жилого комплекса.
- В обязательном порядке проверяется ликвидность возводимого объекта.
Внимание! В идеале лучшим вариантом жилья будет объект, который финансируется банком-кредитором. Отпадает сразу этап представления документации по девелоперу и подрядчикам. В этих случаях сможете получить заем по сниженным процентным ставкам.
Некоторые кредитные организации под любым предлогом отказываются оформлять ипотеку на строящееся жильё объектов, не инвестируемых ими самими. Навязывают приобретать квартиры конкретного застройщика-партнёра, объясняя это надёжностью и гарантией безопасности сделки.
Важно! Крупные банки с гособеспечением детально проверяют каждый инвестируемый объект и являются гарантами для заёмщика.
Действительно, кредитная организация, прежде чем заключать договора с застройщиками, тщательно проверяют всю документацию, так как рискуют серьёзными суммами. С введением поправок в Федеральный закон №214-ФЗ основная ответственность будет возложена на банковский сектор, который будет перечислять деньги застройщику только после окончательного ввода в действие объекта и подписания необходимых актов приёма-передачи.
В некоторых случаях крупное кредитное учреждение может отказать в выдаче ссуды, посчитав заёмщика финансово несостоятельным, или при отсутствии у него официального заработка. В этом случае возникает потребность обратиться к другому инвестору. Для собственного спокойствия лучше обратиться к профильным юристам и проверить юридическую чистоту документов девелопера.
Требования к заёмщику и пакет бумаг для представления в банк стандартные.
Каждая кредитная организация может затребовать дополнительные документы и справки. Обязательным является страхование жизни и здоровья.
Следует скачать или приобрести домовую книгу на будущую квартиру. В неё будут вноситься все необходимые сведения о недвижимости и проживающих людях. Заполненная домовая книга может быть затребована кредитором. Основные моменты при оформлении ипотеки:
- Следует узнать, передан ли дом управляющей компании (для варианта уже построенного дома) и записана ли квартира на её баланс.
- Изучить акты передачи дома с результатами проверок и недочётов.
- Проверить подведены ли все коммуникации, заключены ли договора с поставщиками коммунальных услуг.
- При наличии льгот подготовить подтверждающие документы и сдать их в банк с основным пакетом.
При участии в госпрограммах известить об этом всех участников процесса купли-продажи.
Как только найден подходящий вариант квартиры необходимо обратиться к девелоперу и составить Соглашение сторон или ДДУ, при котором бронируется выбранная недвижимость. В документе прописываются все основные параметры жилья, сроки завершения строительства и сдачи дома. Указывается первоначальный взнос. Договор передаётся с остальными бумагами в кредитное учреждение для выдачи займа. При положительном решении банк оформляет ипотеку. 
Приобретение квартиры в строящемся доме позволяет сэкономить значительную сумму по сравнению с уже введённым в эксплуатацию жильём. Из-за высокого риска не рекомендуется вкладывать инвестиции на начальном этапе строительства. Основные преимущества:
- юридическая чистота сделки;
- отсутствие обременений;
- нет нужды проверять принадлежность недвижимости конкретному физическому лицу;
- наличие актуальной планировки;
- разнообразие предложений.
Риски приобретения недвижимости на этапе строительства:
- сложно предсказать, будет ли сдана новостройка в срок;
- возможность, что возведение дома будет заморожено;
- при долгострое появляются непредвиденные расходы, связанные с повышенной процентной ставкой;
- велика вероятность для заёмщика стать жертвой мошенничества.
Избежать обмана можно при оформлении и регистрации ДДУ в Росреестре. В ближайшие годы по Указу Президента РФ долевое строительство постепенно заменится проектным финансированием. Уже введены некоторые поправки, защищающие интересы россиян. Но пока весь механизм взаимодействия банка, заёмщика и девелопера не отработан до конца.
Присутствует поэтапная система изменения ставки по ипотеке на новостройку. Суть процедуры в том, что до момента регистрации прав собственности в инвестиционный период проценты по кредиту выше. С момента регистрации в титульный период после представления в банк подтверждающих документов процентная ставка уменьшается от 1 до 2%. Каждый кредитор сам устанавливает для различных программ условия процентного соотношения. Перерасчёт банком выполняется очень быстро, и в следующий месяц за отчётным периодом заёмщик ощущает разницу в платежах.
Для снижения ставки заёмщик обязан представить кредитору следующие документы:
- ДДУ, при наличии;
- свидетельство регистрации прав собственности;
- акт приёма-передачи;
- выписку из ЕГРН.
Изменение процентной ставки зависит от взятой ипотечной программы, суммы займа и срока погашения. К тому же на её величину влияет, является ли заёмщик участником зарплатного проекта. В каждом случае подход индивидуальный. Также процент ипотеки новостройки может быть снижен проводимыми банком временными акциями. В летний период до 31 августа 2018 года Сбербанк снизил ставки до величины 7,1-9,5% для некоторой группы клиентов. Для займов более 3,8 миллионов рублей дополнительное снижение на 0,4% изменит соответственно и базовые ставки. Но каждое финансовое учреждение предлагает собственные программы по ипотечным займам.
Любой вид соглашения сторон: ДДУ или договор купли-продажи, оформляется в Росреестре. Этой регистрацией заёмщик закрепляет за собой недвижимость, тем самым защищая себя от мошенничества. В Росреестре в первую очередь проверяется правомочность сделки. За регистрацию ДДУ заёмщик платит госпошлину в размере 350 рублей, а при регистрации права собственности – 2000 руб. При ипотечном кредитовании владелец является собственником, но с условием обременения до момента полного погашения долга кредитору.
При готовности у покупателя всех документов, отвечающих требованиям кредитной организации, ссуда оформляется в течение одного месяца. За этот период, если недвижимость находится в стадии строительства, банк резервирует указанную сумму по новым правилам, и перечислит её девелоперу только после подписания акта приёмки дома. В этот период действует бронирование квартиры.
Покупка квартиры на этапе строительства позволяет покупателю сэкономить до 30% от окончательной стоимости. Процесс оформления ипотеки имеет некоторые особенности, которые нелишне изучить. В этом случае инвестор выступает гарантом безопасности сделки, так как минимизирует возможные риски.
Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.