Принят новый закон, наделяющий заемщиков по ипотечному кредиту требовать от банка предоставления ипотечных каникул. Нововведение вступит в силу 31 июля 2019 года и позволит гражданам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, временно не платить по ипотеке.
До настоящего времени вопрос предоставления ипотечных каникул решался исключительно по воле банка – т.е. заемщик, как сторона договора, вправе обратиться с такой просьбой, но банк не был обязан её удовлетворить.
Теперь же с 31 июля заемщик не просто вправе попросить банк, а именно вправе требовать предоставления ипотечных каникул, если у него для этого есть законные основания. А банк при этом обязан удовлетворить требование заемщика, если тот соответствует законным требованиям.
Отмечу ключевые нововведения о праве заемщиков по ипотеке требовать приостановления обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам).
На какой срок можно требовать приостановления исполнения обязательств или уменьшения размера платежей по ипотеке?
Максимальный срок, на который заемщик вправе требовать от банка предоставления ипотечных каникул составит 6 месяцев.
Заемщик сам решает, какая пауза в платежах ему необходима, свои пожелания он может отразить в письме, адресованному банку.
Какие условия установлены для граждан, которые хотят приостановить платежи по кредиту либо уменьшить размер платежей?
Граждане вправе потребовать предоставления ипотечных каникул, если есть одновременно все эти условия:
1. Размер кредита (займа) не превышает максимальный размер кредита (займа), установленный Правительством РФ. А пока Правительство не установит такой размер, будет считаться, что максимальный размер кредита установлен в пределах 15 млн. рублей;
2. Условия кредитного договора (договора займа) ранее не изменялись по требованию заемщика, равно как и условия первоначального кредитного договора, прекращенного в связи с заключением с заемщиком нового договора, обеспеченного тем же предметом ипотеки, что и обязательства по первоначальному договору;
3. Ипотечное жилье должно быть единственным жильем заемщика. А если речь идет об ипотеке по договору долевому участию в строительстве жилья, то значит, такое жилье будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением. В любом случае фактор единственности жилья является одним из важнейших условий для ипотечных каникул.
И что важно, при этом не учитывается право заемщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с частью 2 статьи 50 Жилищного кодекса Российской Федерации (эту норму устанавливают муниципалитеты, в среднем по России она составляет 11-12 кв. метров). Т.е. такое жилье не берется в расчет и не препятствует заявить требование о предоставлении ипотечных каникул.
4. На день направления требования о применении льготного периода по ипотеке заемщик должен находиться в трудной жизненной ситуации.
В законе разъясняется, что можно понимать под такой трудной жизненной ситуацией, варианты могут быть разные:
— регистрация заемщика в качестве безработного в органах службы занятости (т.е. нет требования, чтобы заемщик был уволен, например, лишь по сокращению, получается, что важен именно факт безработности человека, а не причина, по которой ин не работает),
— заемщик признание его инвалидом I или II группы инвалидности,
— заемщик болен на протяжении 2 месяце подряд (временная нетрудоспособность сроком более двух месяцев подряд),
— у заемщика снизился среднемесячный доход за два месяца, предшествующих месяцу обращения в банк с требованием об ипотечных каникулах, более чем на 30% по сравнению с доходом за соответствующий год. При этом имеет значение и то, как соотносится такой доход с размером ежемесячных платежей по кредиту – важно, чтобы размер ежемесячных платежей на ближайшие 6 месяцев был больше 50%от среднемесячного дохода заемщика,
— у заемщика появился новый иждивенец (родился ребенок или член семьи стал инвалидом), но при этом также важно, что в связи с этим обстоятельством также снизился доход на 20% плюс размер ежемесячных платежей по кредиту составляет более 40%.
Любое из этих обстоятельств заемщик должен подтвердить документально.
Например, инвалидность можно подтвердить справкой об инвалидности, уровень доходов – справками о доходах, факт рождения нового члена семьи — свидетельством о рождении и т.д.
Направляя в банк требование об ипотечных каникулах, заемщик должен указать:
1. Что конкретно он хочет – приостановить исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту. Как вариант – он может указать, в каком посильном размере может вносить платежи в течение этого льготного периода;
2. Конкретное обстоятельство (или ряд обстоятельств) из числа вышеперечисленных.
Закон позволяет заемщику самостоятельно определить не только длительность льготного периода — не более шести месяцев, но также и дату начала этого льготного периода.
И что важно, обращаясь к банку с требованием предоставить ипотечные каникулы, заемщик может указать дату начала льготного периода на два месяца ранее даты такого обращения к банку. Так если заемщик пожал требование 1 декабря, то он вполне может указать дату начала льготного периода 1октября.
Но если заемщик в своем требовании банку не указал срок ипотечных каникул и дату их начала, то банк будет считать, что этот льготный период установлен на срок 6 месяцев, а дату начала льготного периода посчитает дату направления требования заемщика в адрес банка.
Как заемщик должен направить в банк требование об ипотечных каникулах?
Заемщик должен сформулировать свое требование письменно и направить в банк способом, предусмотренным кредитным договором или путем направления требования по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения требования под расписку.
Рекомендую сохранять доказательства направления такого требования в адрес банка, чтобы в случае возникновения споров можно было бы доказать факт отправления письма.
Что должен сделать банк (кредитор), получив от заемщика требование о приостановлении исполнения обязательств или уменьшения размера платежей по ипотеке (об ипотечных каникулах)?
Закон обязывает банк в 5-дневный срок (со дня получения) рассмотреть требование заемщика, и если это требование законное, то банк должен сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора.
Как изменится кредитный договор в связи с ипотечными каникулами?
Договор будет продлен на срок, равный периоду ипотечных каникул. Т.е. если ипотечные каникулы составят 6 месяцев, то и кредитный договор будет продлен на 6 месяцев. А новый график платежей банк должен будет направить заемщику до окончания ипотечных каникул.
А что будет, если во время ипотечных каникул заемщик начнет вносить платежи?
Все зависит от того, в какой сумме он будет вносить платежи. Во время этого льготного периода заемщик может вносить платежи в размере, не больше чем сумма платежей по основному долгу и по процентам, которую он должен был бы вносить, если бы не эти каникулы. В противном случае льготный период может прекратиться досрочно. Поэтому если заемщику нужен весь льготный период – максимум 6 месяцев, то лучше не вносить платежи в полном размере.
Как платить по ипотеке после льготного периода (после ипотечных каникул)?
По окончании льготного периода надо просто платить по графику платежей, который был до ипотечных каникул. А сумма, которая была не доплачена в период каникул, зафиксируется в качестве обязательств заемщика, и он должен будет погасить эту сумму после уплаты платежей по прежнему графику, т.е. в период, на который будет продлен договор.
Помните, ипотечные каникулы – это не списание процентов за пользование кредитными средствами, это перенос даты исполнения обязательств на более позднее время. Таким образом платить придется, но позднее.
Однако эта мера по приостановлению исполнения обязательств порой может очень существенно помочь заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации – не испортить кредитную историю и не лишиться жилья.
Остались вопросы или нужна помощь в урегулировании вопроса с банком?
Вы можете позвонить мне или написать по электронной почте.
Ничего толком не объясняют. После долгих разговоров перестали брать трубку. О застройщике совсем мало информации. Квартира очень понравилась. Подскажите как быть.
Здравствуйте, банк не оформит вам ипотеку задним числом. Это незаконно, поэтому не стоит этого делать.
Удачи вам и всего наилучшего
Непосредственно с застройщиком решайте варианты оформления. Ипотеку выдают банки, а банк ничего не станет оформлять задним числом, что-то Вам не так советуют.
Елена, здравствуйте. Думаю Вам нужно все же разобраться с данной ситуацией и еще раз всё выяснить. Дело в том, что если Вы уже смотрели квартиру с риэлтором и подписали соответствующий документ — акт осмотра квартиры, то скорее всего Вам именно по этой квартире придется продолжить сотрудничество. Причина — сотрудничество между застройщиком и агентством недвижимости. Вы дали мало информации. Поконкретнее, что именно говорили Вам риэлторы? Свяжитесь с руководителем агентства недвижимости — это сэкономит Вам время.
Банк ВТБ сначало отказался. Но после переговоров я так понимаю с реелтором согласился.
На что согласился ВТБ? Вам прям лично так в банке и сказали, да мы оформим всё задним числом? Сомневаюсь в этом. Всего доброго!
Доброго времени суток! То что вы говорите маловероятно, сотрудники банка на такое не пойдут, ваш менеджер по недвижимости вводит вас в заблуждение, думаю вам лучше не стоит дальше связываться с этим риэлтором.
Добрый день,хочу взять ипотеку,но для того что бы это сделать нужно устроиться официально и проработать не менее 6 мес со средней зп. Со своей работы я уходить не хочу т.к всё устраивает кроме того что устроиться официально не получится потому что организации это не выгодно. Возможно ли устроиться в какую либо организацию задним числом?
Ответы юристов ( 1 )
Согласно п. 2 ст. 230 Налогового кодекса РФ:
«Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета:
документ, содержащий сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджетную систему Российской Федерации за этот налоговый период по каждому физическому лицу, ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме, форматам и в порядке, которые утверждены федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если иное не предусмотрено пунктом 4 настоящей статьи;
расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом, за первый квартал, полугодие, девять месяцев — не позднее последнего дня месяца, следующего за соответствующим периодом, за год — не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме, форматам и в порядке, которые утверждены федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Налоговые агенты — российские организации, имеющие обособленные подразделения, представляют документ, содержащий сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации, и расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом, в отношении работников этих обособленных подразделений в налоговый орган по месту учета таких обособленных подразделений, а также в отношении физических лиц, получивших доходы по договорам гражданско-правового характера, в налоговый орган по месту учета обособленных подразделений, заключивших такие договоры.
(в ред. Федерального закона от 28.11.2015 N 327-ФЗ)
Налоговые агенты — организации, отнесенные к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют документ, содержащий сведения о доходах физических лиц за истекший налоговый период и суммах налога на доходы физических лиц, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации, и расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом, в том числе в отношении работников этих обособленных подразделений в налоговый орган по месту учета таких обособленных подразделений, а также в отношении физических лиц, получивших доходы по договорам гражданско-правового характера, в налоговый орган по месту учета обособленных подразделений, заключивших такие договоры, в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейшего налогоплательщика либо в налоговый орган по месту учета такого налогоплательщика по соответствующему обособленному подразделению (отдельно по каждому обособленному подразделению).
(в ред. Федерального закона от 28.11.2015 N 327-ФЗ)