Наследование ипотечной квартиры производится в порядке, установленным законом. А наличие обременения, которое всегда применяется при ипотечном кредитовании, не означает, что жилье не смогут получить наследники.
Это приводит к некоторым особенностям в плане последующего переоформления прав на недвижимость и распределению прав и обязанностей сторон отношений.
Нормы наследственного права устанавливают правило, в соответствии с которым наследственная масса, то есть весь комплекс прав и обязанностей, которые подлежат передаче наследникам, передаётся им целиком. Претенденты на имущество не могут выбрать для наследования какую-то часть, отказавшись от другой. Они либо забирают свою долю, либо отказываются от неё полностью (ст. 1110 ГК России).
Данное правило именуется универсальным правопреемством. Это означает, что все имеющиеся права и обязанности умершего, которые по закону могут быть переданы наследникам, рассматриваются как единый комплекс. А значит и ипотечное жилье, если оно есть – неотделимая часть всего наследства.
Суть в том, что жильё, приобретённое с помощью кредитных средств, находится под обременением. Умерший имел право на него, но также нес бремя выплат по кредиту. То есть остался должен банку определённую денежную сумму. Соответственно, передача права на такой объект возможна только с одновременной передачей обязанностей. И если наследник принимает наследство, то он принимает и обязанности умершего по такому договору. Но есть и свои нюансы.
Законодатель не ограничивает возможность получить в наследство жилье, даже если оно в ипотеке (под обременением). При этом передача имущества производится одновременно с передачей обязанности по погашению имеющейся задолженности, а также с переоформлением обременения.
При наследовании ипотечной квартиры стоит учитывать ряд правил:
- вместе с правом на квартиру наследник получает и обязанности, связанные с погашением кредитного договора (проценты, пеня за просрочку, дополнительные комиссии в том числе);
- начисление процентов производится и до того момента, как наследство будет принято (полугодовалый срок). Если проценты не будут погашаться в этот период, задолженность по кредиту, которая ляжет на плечи наследника может непомерно вырасти;
- обременение не будет снято до того, пока долг не будет погашен;
- банк имеет право перезаключить договор с наследником на новых условиях, но не обязан этого делать;
- стороны могут договориться о продаже объекта и выплате долга банку, при этом оставшиеся средства получит наследник;
- если наследников несколько, то права на квартиру, а также кредитные обязательства они получают солидарно.
Наследование ипотечной квартиры требует от наследников определённых действий, которые будут зависеть от обстоятельств.
- После смерти созаёмщика
Кредитная квартира может принадлежать наследодателю не единолично, а совместно с другими кредиторами (супруги, дети, партнеры по бизнесу и т. д). Это означает, что они приобретали её совместно, как созаёмщики, и имеют права и обязанности в пределах своих долей.
После смерти созаёмщика, при наследовании имущества, наследник получает права и обязанности в соответствии с его долей. В остальном разницы с наследованием целого объекта нет.
- Несколькими наследниками
Если наследников несколько, то при оформлении необходимо учесть следующие моменты:
- каждый вправе отказаться от своей доли в пользу другого наследника или без указания конкретного лица (тогда доля будет распределена между оставшимися);
- если завещание отсутствует, то наследники одной очереди получают равную часть имущества (а значит и обязательств по ипотечному кредиту);
- при наличии завещания доли могут распределяться в соответствии с волей наследодателя, но каждый получает обязанности по кредитному договору в соответствии со своей долей в праве на квартиру.
Продажа квартиры несколькими наследниками может осуществляться при согласии всех. Спорные моменты решаются в судебном порядке, по обращению одной из заинтересованных сторон.
- Несовершеннолетним
Если наследник не достигает возраста совершеннолетия, банк не имеет права взыскивать с него штрафные санкции и дополнительные комиссии. Банк будет вести диалог с законными представителями такого лица, например, с его родителями или опекунами.
Продажа квартиры несовершеннолетним через его представителей будет возможна лишь с согласия органа опеки, которое он даст только в случае, если продажа более выгодна несовершеннолетнему, чем сохранение объекта. Любой спорный вопрос будет также решаться только через суд.
Принятие ипотечной квартиры в качестве наследства имеет и свои преимущества:
В крайнем случае, по договорённости с банком квартиру можно будет реализовать. Трудности возникают лишь тогда, когда наследников несколько и они не могут договориться между собой о судьбе объекта. В таком случае, вопрос решается в судебном порядке.
Первая, и самая оптимальная возможность решить вопрос по остатку кредита – наличие страхования жизни наследодателя. Довольно часто жизнь наследодателя застрахована. В таком случае наследники смогут погасить задолженность перед банком за счёт страховой выплаты, полностью или в части. Для получения данной выплаты наследники должны обратиться в компанию с заявлением и документами, оговоренными в тексте страхового договора.
При отказе компании выплатить страховое возмещение, наследники могут обратиться в суд. Необходимо будет доказать, что имеет место быть страховой случай, поэтому выплата должна быть осуществлена. Иногда страховка может покрыть все возможные расходы на выплату кредитных долгов наследодателя и останется лишь переоформить квартиру и снять обременение с объекта.
Но чаще всего наследники не знают, заключался ли вообще договор страхования. В таких ситуациях рекомендуется выполнить следующие действия:
- проверить документы умершего. Договор страхования, вероятнее всего, будет храниться вместе с кредитным договором;
- обратиться в банк и уточнить информацию;
- обратиться в предполагаемую страховую компанию.
В некоторых случаях банк самостоятельно обращается к наследнику, так как он является выгодоприобретателем по договору. Поэтому, например, после смерти мужа, жена, наследующая квартиру, должна выполнять лишь действия по принятию наследства, но все же информацию лучше уточнять у кредитора.
По общему правилу, наследник получает квартиру на тех же условиях, которые предлагались наследодателю. Он должен будет вернуть ровно столько же денег, сколько их вернул бы наследодатель, будь он жив. Однако, на практике ситуация может отличаться.
Переговоры с кредитором – обычное дело. Наследник может обратиться в отделение банка и предложить заключить сделку на новых условиях. Чаще всего стороны договариваются об отмене или уменьшении начисленных штрафных санкций. Нередки случаи уменьшения процентной ставки.
Возможны и иные варианты разрешения сложившейся ситуации:
- Квартира может быть продана. Наследник может самостоятельно найти покупателя, а может предложить банку продать имущество с торгов. Банк, в этой ситуации, должен дать своё согласие на сделку.
- Оставшаяся задолженность может быть погашена разовым платежом. Банк должен будет пересчитать начисляемые проценты.
- Имущество может быть использовано иначе, например, передано в аренду. Для этого потребуется согласие банка.
Для совершения любых действий, требующих государственной регистрации, согласие банка оформляется в обязательном порядке, так как в противном случае наложенное ранее обременение не позволит сотруднику Росреестра провести новую сделку.
Принятие ипотечной квартиры – рискованная процедура. Наследнику стоит обратить внимание на следующие моменты:
- принимая квартиру, наследник принимает и кредитное обязательство перед банком;
- наследник должен будет оплатить проценты не только с момента вступления в наследство, но и за весь период действия договора;
- банк не обязан соглашаться изменять условия сделки, но на практике часто идёт навстречу новому собственнику;
- нельзя будет продать квартиру, даже с целью погашения задолженности перед банком, пока кредитор не даст своё прямое согласие;
Размер задолженности будет напрямую зависеть от того, какую часть кредита наследодатель оплатил на момент смерти. Если у него имеется задолженность, то наследник получит обязательство и по оплате штрафных санкций. На практике банки часто идут навстречу новым должникам и уменьшают размер долга, но они не обязаны совершать подобные действия, а лишь имеют на это право.
В наследство преемники получают имущество умершего, а также его имущественные права и обязанности. При передаче жилья в порядке наследования оно должно находиться в собственности наследодателя. Но как быть, если помещение взято в ипотеку? Может ли быть передана ипотечная квартира в наследство?
Ипотека – распространенный тип кредитования, с помощью которого люди имеют возможность приобрести собственное жилье, не имея на руках всей стоимости недвижимости. Такой кредит выплачивается в течение длительного времени – вплоть до 30 лет.
За это время с заемщиком может произойти все, что угодно, включая смерть. Что происходит с ипотечной квартирой в данном случае? Возможно ли передать ее наследникам?
Ипотека – это кредит. Гражданское законодательство предписывает, что после смерти заемщика его долг в банке переходит к преемникам. Получив наследственное свидетельство, наследники обязаны продолжать погашать задолженность. Отсюда следует, что жилье вместе с долгом переходят к преемникам.
Здесь уже граждане сами должны принять решение, принимать такое наследство или нет.
Наследники могут предпринять следующие действия.
Если преемник желает оставить себе полученную в наследство ипотечную квартиру, ему понадобится обратиться в банк по истечении 6 месяцев со дня кончины наследодателя и переоформить кредитный договор на свое имя. Затем продолжать вносить платежи за жилье. Погасив задолженность, гражданин станет владельцем помещения.
Если у наследника нет возможности оплачивать ипотеку на прежних условиях, он может попросить банк пересмотреть условия соглашения или провести реструктуризацию долга.
Наследники могут принять наследство, но при нежелании возвращать задолженность, дать кредитору возможность продать жилье на торгах и вернуть свои средства. Продажа организовывается самим банком. В результате нее долг будет закрыт.
Если от реализации помещения еще остаются деньги, они возвращаются преемникам.
Такой вариант наиболее приемлем, если большая часть кредита уже была оплачена наследодателем.
Если преемнику не нужна ипотечная квартира, он может вовсе отказаться от наследства. Но стоит понимать, что отказ возможен сразу от всей причитающейся доли. Невозможно принять имущество, но отказаться от долгов.
Для отказа необходимо обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление. Если гражданин желает передать свою часть наследства конкретному человеку, то следует указать в документе его имя. Тогда вся доля будет передана этому лицу.
Нужно помнить, что нельзя после отказа вернуть свое право на наследство!
Наследникам важно обратиться в банк, где оформлена ипотека, и узнать, не оформлял ли наследодатель договор страхования жизни и здоровья. Можно попросить самого нотариуса отправить запрос в банковское учреждение для получения точной информации.
Если страховка имеется, это существенно облегчает задачу. При условии, что покойный уплачивал все страховые взносы, страховщик погасит оставшуюся задолженность по кредиту сам. Но для этого важно, чтобы наступил тот страховой случай, который указан в договоре.
В страховом соглашении указывают конкретные причины смерти, при которых страховая компания обязана выплатить ипотеку. Если гражданин ушел из жизни по причине, не прописанной в договоре, страховщик освобождается от обязанности погашать его долг. К примеру, в страховке никогда не указывают суицид.
К сожалению, далеко не всегда у заемщика имеется страховка жизни. Ведь личный тип страхования является добровольным. Банки не имеют право требовать от клиента заключения такого соглашения. Обычно сотрудники пытаются просто навязать страховку, пугая тем, что процентная ставка без нее будет значительно выше.
Поручитель – это человек, который отвечает за добросовестное исполнение заемщиком кредитных обязательств перед банком. Если должник не погашает задолженность, кредитор может потребовать оплаты с ответственного лица.
При наследовании долгов банковские учреждения обычно не трогают поручителей. Ведь обязанность по погашению долга переходит к наследникам.
Если же поручитель успел сам оплатить задолженность наследодателя, то он вправе потребовать от преемников возврата уплаченной суммы.
Для принятия наследства наследник обращается в нотариальную контору. Там он составляет заявление, изъявляющее желание вступить в права наследования и получить наследственное свидетельство. Документы к нему необходимо приложить следующие:
- Паспорт преемника.
- Свидетельство о рождении, если наследник имеет возраст менее 14 лет.
- Документ, подтверждающий наличие родственной связи с покойным.
- Завещание, если имеется.
- Свидетельство, удостоверяющее факт кончины наследодателя.
- Справка, указывающая адрес, где умерший гражданин проживал на момент смерти.
- Квитанция об оплате пошлины в государственный бюджет.
Подать заявление нотариусу нужно в течение 6 месяцев со дня, когда наследодатель ушел из жизни. По истечении этого времени юрист выдает преемникам наследственное свидетельство.
Если гражданин пропустил срок вступления в наследство, его можно восстановить. Есть два способа это сделать – мирный и судебный. В первом случае понадобится договориться с остальными наследниками. Если же они будут против, то без суда не обойтись.
Таким образом, ипотечная квартира переходит к наследникам после смерти заемщика. Но для ее получения недостаточно просто принять наследство, нужно еще погасить оставшуюся часть задолженности. После полной оплаты обременение с жилого помещения снимается, и его разделяют между наследниками.
Ипотечное кредитование или, как его принято называть – ипотека, представляет собой долгосрочный займ, то есть позволяющий заемщику возвращать долг в течение продолжительного времени.
Почти всегда ссуду оформляют даже на несколько десятилетий и, разумеется, за такое продолжительное время, может случиться множество непредвиденных событий, одно из которых – смерть заемщика. Как же в таком случае быть наследникам и что произойдет с ипотечной квартирой?
Не раньше, чем через полгода с момента регистрации смерти заемщика его наследники получат права собственности на имущество, а также унаследуют все его непогашенные долги.
При этом наследник обязан внести остаток невыплаченной суммы банку, учитывая все набежавшие проценты. Стоит отметить, что наследник в этом случае не имеет никаких льгот, будь он даже ветеран, пенсионер или инвалид.
При этом ни банк, ни сам наследник при всем желании не могут вносить никаких изменений в содержание договора ипотечного кредитования.
При наличии такого желания, наследники могут добровольно не принимать наследство. Для этого им необходимо заполнить специальную форму отказа и заверить её у нотариуса. В таком случае и собственность, и долги покойного перейдут к наследникам более низкой очереди.
Если же и они откажутся их принимать, а потому наследовать имущество будет некому, ипотечная квартира перейдет в собственность государства.
Разумеется, многие наследники просто не в состоянии выплачивать свалившийся на них долг в течение нескольких последующих лет, но это далеко не основная причина того, почему большинство из них отказываются принять ипотечный долг.
При наследовании ипотечного кредита обязательно стоит проверить наличие созаемщиков, или иными словами, поручителей, которые обязуются реализовать перед банком все обязательства заемщика, если таковой не сможет этого сделать.
Если в роли созаемщиков выступают непосредственно наследники покойного, то обычно никаких проблем не возникает. Другое дело если эту роль на себя взяли третьи лица, например, близкие друзья или знакомые. В таком случае они имеют право претендовать на залоговую квартиру.
Иногда в договоре ипотечного кредитования прописывается необходимость оформления страховки. Проверить её наличие поможет нотариус, отправив необходимые запросы в страховые конторы. Если выяснится, что наследодатель не только оформил, но и своевременно оплачивал страховку до самой своей кончины, его наследники имеют право потребовать уплаты всего ипотечного долга, включая проценты, от страховой компании.
Однако для получения компенсации необходимо выполнить все пункты страхового соглашения. В том числе и пункт о соблюдении срока, в течение которого страховой компании требуется сообщить о кончине наследодателя. Поэтому как можно быстрее, не дожидаясь вступления в права наследования, необходимо связаться со страховщиком.
После того как все соответствующие документы были поданы, наследникам необходимо дождаться решения страховой компании. Если соглашение ни в чем не было нарушено и случай признан страховым, уплату всего ипотечного долга с процентами берет на себя страховщик. После чего долг будет погашен, а наследники смогут спокойно вступить в свои права.
Тем не менее, стоит упомянуть, что если ипотечная квартира принадлежала не только покойному наследодателю, но и другим собственникам, страховая компания, в случае признания случая страховым, внесет банку лишь долю усопшего. Все остальные собственники будут обязаны выплатить свою часть кредита лично.
При заключении договора ипотечного кредитования созаемщики, то есть поручители представляют гарантию того, что банк получит ссуду в полном объеме.
По общему правилу ныне действующего законодательства, смерть наследодателя ведет к прекращению обязанностей созаемщиков, если в договоре не прописано иное.
Возможен случай, когда поручители покойного становятся поручителями его наследников и, если таковые отказываются от уплаты долга, но принимают в наследство квартиру, поручители имеют право истребовать деньги с наследников через суд.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.