Текст: Игорь Чубаха Коллаж: Владимир Щербаков
На первый взгляд, у ипотеки, выдаваемой под залог имеющегося жилья, минусов больше, чем плюсов. Однако грамотный подход позволяет заемщику превратить недостатки ломбардной ипотеки в достоинства.
Обычно ипотечные заемщики при покупке квартиры не раздумывают над тем, что предлагать в залог.
Если нет собственного жилья, в залог отдается приобретаемая квартира. Если есть – ипотека берется под залог имеющейся недвижимости. Между тем каждое обеспечение имеет свои особенности.
У не имеющего жилья покупателя нет выбора, что предлагать банку в залог.
А вот улучшающий свои жилищные условия собственник должен перед сделкой взвесить все плюсы и минусы вариантов залога имеющегося или приобретаемого жилья.
Впрочем, граждан, имеющих в собственности недвижимость и желающих отдать ее в залог, может ожидать разочарование. Банки принимают в обеспечение далеко не все объекты вторичного рынка.
Другим недостатком ипотеки под залог имеющегося жилья является ограниченный размер получаемой заемщиком суммы.
Следующим минусом ипотеки с залогом имеющейся квартиры ряд специалистов считает выставляемые банком ограничения на использование полученных денег.
Но ставки по нецелевым кредитам выше, и заемщики вынуждены выбирать вариант, требующий отчета.
Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.
Сбылась места — вы наконец-то приобрели квартиру.
Пусть в кредит, по ипотечной схеме, главное — она ваша. Осталось только запомнить несколько правил поведения собственника, и у вас не возникнет проблем.
Все права защищены.
Дальнейшие этапы процедуры: Самостоятельная продажа Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону.
Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков: Продажа ипотечного жилья банком Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку.
При выдаче ипотеки под залог имеющейся недвижимости страхование жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и даже права собственности является обязательным.
Некоторым категориям граждан получить такую ипотеку будет сложнее (ИП, собственники бизнеса, топовые руководители и учредители).
Банк может посчитать, что креди оформляется под бизнес. Ставка выше, чем по классической ипотеке.
Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее. Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.
Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры.
Во второй раз — это чаще всего уже ипотека, то есть выдача средств под залог имеющегося жилья. Ее называют ломбардной. Из отличительных моментов можно назвать следующие: Ипотечный кредит пользуется спросом, так как ставки по нему ниже, чем по другим кредитам. Но окончательное решение по ипотеке, конечно, принимает сам клиент.
И если предстоящие трудности перевешивают для него возможность воспользоваться купить в долг жилье, то он выбирает оптимальный вариант для своей семьи.
То же самое относится и к городской программе развития исторического центра Петербурга. Да и в целом к объектам, построенным более 50 лет назад, кредиторы будут относиться с повышенной осторожностью.
Кроме того, банки могут отклонить заявку из-за высокого процента износа здания, наличия неутвержденных перепланировок или, например, из-за того, что перекрытия в доме деревянные. Ценовая чехарда «Надо иметь в наличии квартиру определенной стоимости, – поясняет Алексей Новиков.
Добрый день. Подскажите пож-ста можно ли заложить квартиру (как первоначальный взнос) под ипотеку? Квартира принадлежит не мне, а бабушке, но по наследству она достанется мне, т.к. родителей уже нет. Собираюсь брать ипотеку. Интересует возможен ли такой вариант как заложить бабушкину квартиру. Если такой вариант возможен, то что это будет значить для нее? Она по прежнему может жить в ней? и как это будет выглядеть для меня? Квартира если заложена, то в будущем после вступления в наследство квартира уже будет автоматически принадлежать банку, я с ней уже ничего сделать не смогу? При заложении квартиры как определяется ее стоимость?
Ответы юристов ( 8 )
- 9,7 рейтинг
- 7080 отзывов эксперт
Марина, добрый день! Нельзя отдать в залог вещь, которая вам не принадлежит. Тут без бабушки никак не обойтись в качестве, минимум поручителя и залогодателя, сложная схема получается, согласится ли на нее банк
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
объясните пож-ста что значит залог? я так понимаю что если например квартира будет по оценке стоить 1млн. р. то либо я по договору дарения либо бабушка как залогодотель заложит квартиру, значит мой первоначальный взнос будет как 1 млн.р. и сумма моей ипотеки уменьшается на стоимость заложенной квартиры. Или все не так выглядит?
Марина
Залог обеспечивает исполнение денежных обязательств. В данном случае это обязательства по первоначальному взносу. Если же вы говорите о том, чтобы вместо уплаты денег отдать квартиру то это уже не залог. Или вы все таки хотите взять кредит, полученные средства внести в качестве первоначального взноса, а квартиру отдать в залог? Если так, то залог будет обеспечивать возврат вами полученного кредита и процентов по нему
а возможен вариант вместо денег первоначальный взнос это квартира? в этом случае как это скажется на бабушке, она также может продолжать жить в квартире? есть при таком варианте каки-либо ньюансы?
а возможен вариант вместо денег первоначальный взнос это квартира? в этом случае как это скажется на бабушке, она также может продолжать жить в квартире? есть при таком варианте каки-либо ньюансы?
Марина
Квартиру можно для этого либо продать либо внести напрямую в качестве взноса (по результатам оценки ее стоимости) если на это пойдет получатель взноса. Бабушку новый собственник может в общем то выселить на улицу если не будет за ней оговорено право пользования (проживания). При этом новый собственник оставив бабушку вправе установить любой размер платы за проживание в квартире. Поэтому залог все таки лучше для бабушки
Ваша бабушка как собственник может заложить квартиру от своего имени, и полученные денежные средства передать Вам для внесения денег в качестве первоначального взноса.
При этом после ее смерти Вы как наследник получите квартиру с обременением в качестве залога, и если Вы не будете платить по данному кредиту, банк через суд, может потребовать продажи квартиры, а вырученные денежные средства пойдут на погашение кредита по которому в качестве залога выступала бабушкина квартира.
Либо бабушка должна переписать квартиру на Вас например по договору дарения и уже после того, как квартира станет полностью Вашей, Вы сможете внести ее в качестве залога в виде первоначального взноса по ипотеке.
При оформлении квартиры в залог, ее оценка производится независимым оценщиком, который выбирается по согласованию с банком.
Пока квартира будет в залоге (не важно, Вы ее заложили или бабушка), в квартире можно будет проживать или сдавать в аренду.
объясните пож-ста что значит залог? я так понимаю что если например квартира будет по оценке стоить 1млн. р. то либо я по договору дарения либо бабушка как залогодотель заложит квартиру, значит мой первоначальный взнос будет как 1 млн.р. и сумма моей ипотеки уменьшается на стоимость заложенной квартиры. Или все не так выглядит?
? я так понимаю что если например квартира будет по оценке стоить 1млн. р. то либо я по договору дарения либо бабушка как залогодотель заложит квартиру, значит мой первоначальный взнос будет как 1 млн.р. и сумма моей ипотеки уменьшается на стоимость заложенной квартиры. Или все не так выглядит?
Марина
Да именно таким образом происходит уменьшение ипотеки, т.е. на размер стоимости бабушкиной квартиры.
а возможен вариант вместо денег первоначальный взнос это квартира? в этом случае как это скажется на бабушке, она также может продолжать жить в квартире? есть при таком варианте каки-либо ньюансы?
Марина
Тут есть два варианта либо застройщик уменьшает стоимость квартиры на стоимость квартиры бабушки, но при этом застройщик (либо продавец квартиры, которую Вы приобретаете) забирает ее себе, и бабушка уже не сможет в ней проживать, так как это квартиры застройщика.
Либо Вы все таки закладываете квартиру бабушки, получаете кредит скажем в размере оценки квартиры 1 млн. руб. и вносите ее в качестве первоначального взноса за свою квартиру. Бабушка сможет проживать в данной квартире. Но Вам прядется платить два кредита и за бабушкину квартиру и за свою.
Спасибо за информацию. К сожалению такой вариант как внести квартиру вместо денег как первоначальный взнос не устраивает, нет уверенности что бабушка сможет по прежнему проживать. залог квартиры сумму ипотеки получается не уменьшает. Я думала что если стоимость квартиры которую планирую покупать например 2 млн.р. ,то если заложить квартиру бабушки, то сумма ипотеки будет уже не 2 млн. .р а меньше на стоимость залога.
Квартира в новостройке, которую хочу покупать стоит 2 млн.р., бабушкина квартира выступает в роли залога. Если ее закладываю то ипотеку мне дают всю сумму 2млн.р. на приобретение в новостройке или 70% от 2 млн. р.?
Марина
Каждый банк индивидуально рассчитывает сумму которую может выдать исходя от стоимости квартиры. Одни банки дают 100% от стоимости квартиры, другие банки могут дать 90%, а некоторые только 60%.
Если квартира выступает в роли залога (который только лишь дает какую -то гарантию банка что я буду платить), при этом не внося никакого первоначального взноса банк мне может дать только 70-80 % от стоимости приобретаемого жилья. а оставшуюся сумму где брать? Ведь приобретаемое жилье стит 2 млн. р. Можете разъяснить?
Марина
Смотрите квартира, которую Вы хотите купить стоит 3000000 руб. Бабушкина квартира стоит 2000000 руб. Банк дает Вам за бабушкину квартиры 1500000 руб., который пойдет в качестве оплаты первоначального взноса на квартиру за 3000000 руб.
Т.е. за квартиру в 300000 руб., Вы должны будете платить еще по кредит 1500000 руб., но при это Вам нужно платить и за бабушкину квартиру. Так что само по себе брать кредит под залог бабушкиной квартиры чтобы взять кредит на свою квартиру не выгодно. Так как все равно прядется платить большие проценты.
Вот продать бабушкину квартиру, чтобы внести эту сумму в качестве первоначального взноса за свою квартиру, вот это еще как то выгодно.
Да, Вы можете оформить ипотечный кредит под залог квартиры бабушки, т.е. залогодателем будет выступать третье лицо на основании договора ипотеки.
Если Вы хотите сразу стать собственником квартиры, то Вы можете оформить ипотечный кредит на покупку данной квартиры у бабушки, и данном случае как правило возникает ипотека в силу закона.
Если такой вариант возможен, то что это будет значить для нее? Она по прежнему может жить в ней? и как это будет выглядеть для меня?
Бабушка сможет и дальше жить в квартире.
Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
квартира если заложена, то в будущем после вступления в наследство квартира уже будет автоматически принадлежать банку, я с ней уже ничего сделать не смогу? При заложении квартиры как определяется ее стоимость?
Нет, в случае смерти бабушки квартира будет наследоваться на общих основаниях, и банк наследником не является.
То есть, если например от бабушки на Вас будет составлено завещание на заложенную квартиру, то в случае ее смерти в залоговых отношениях вы поменяетесь с ней местами, т.е. после оформления права собственности на наследство вы встанете на место залогодателя.