Военная ипотека — удобная возможность для военнослужащих стать обладателем собственного жилья в максимально короткий срок. Через три года после вступления в программу вы можете заключить кредитный договор за счет накопленных на вашем счете средств и приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Однако остается открытым вопрос: возможна ли военная ипотека у родственников?
Правила агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дают четкий и однозначный ответ: покупка квартиры у близкого родственника по военной ипотеке не допускается. Другими словами, военная ипотека — покупка у родственников, это не совместимые понятия, которые не содержат исключений.
Причин для этого сразу несколько, и этот принцип распространяется на большинство других ипотечных кредитов. Сделка по военной ипотеке между родственниками позволяет вступить в сговор и обналичить деньги путем мнимой продажи квартиры, которая все равно остается в одной семье. Продать квартиру по военной ипотеке, конечно, выгодно, но сделка должна проходить в рамках закона.
Притворные сделки являются не допустимыми, поэтому банки в такой покупке, скорее всего, откажут.
Как купить по военной ипотеке жилплощадь, чтобы продавец не имел отношения к близким родственникам, из следующих групп лиц:
- родители и дети, причем как родные, так и приемные;
- супруги, состоящие в зарегистрированном браке;
- бабушки, дедушки и внуки;
- братья и сестры. Здесь может быть сделано исключение в том случае, если, к примеру, две сестры не проживают на одной территории долгое время.
Договор должен быть понятен банку, а в обычной жизни муж редко покупает жилье у жены или сын — у отца. А значит, скорее всего, такое приобретение — лишь прикрытие для операций с деньгами, тем более, получаемыми от государства. Поэтому афера, вроде куплю квартиру по военной ипотеке у бабушки и не кто не узнает, в данном случае не пройдет проверку банка.
Такие коммерческие обороты портят репутацию банка и подрывают его авторитет у государственных организаций, а ни одно серьезное учреждение на такое не пойдет. Вот почему не дают квартиры военным покупать на средства ЦЖЗ у родственников.
Итак, военная ипотека у родственников — сделка недопустимая, поскольку ни один банк не хочет рисковать вложением собственных средств.
При этом к родственникам могут быть причислены и иные лица, проживающие вместе с заемщиком и ведущие с ним общее хозяйство. То есть даже гражданская супруга не может выступать участником подобной сделки, чтобы не допустить не целевого расходования государственных средств.
Существуют ли все же способы приобрести квартиру у родственников, и стоит ли пытаться скрывать семейные отношения в банке? Ответ однозначный: это напрасная трата времени, так как служба безопасности непременно проверит все ваши обстоятельства. Более того, попытка обмана вызовет у банка подозрения в ваш адрес и оттолкнет руководство от заключения сделки.
На практике сделки между дальними родственниками все же иногда заключаются, особенно в случае несовпадения фамилий.
Порядок покупки квартиры по военной ипотеке не предполагает участие в сделке близких родственников, т.к. в сделке участвуют бюджетные государственные средства.
Предполагается, к примеру, живущая отдельно от вашей семьи троюродная тетя не станет вводить в заблуждение банк, и сделка окажется подлинной. Но и в этом случае лучше вести честные переговоры и
сообщить о том, кем вам приходится продавец.
Купить квартиру по военной ипотеке не позволяет также ситуация, чтобы взять в долю родственника, у которого есть дополнительные средства.
Нельзя использовать для этой сделки и деньги, полученные в качестве материнского капитала. Возможно, такие ограничения носят лишь временный характер, так как сейчас законодательство в этой области только совершенствуется.
В отличии от условий НИС, поднаем жилья военнослужащим у родственников возможен, и должен оплачиваться в соответствии с установленными правилами.
Хотя военная ипотека у родственников на данный момент недостижима, существует немало других вариантов приобрести квартиру на более выгодных условиях.
Например, относительно недавно военнослужащим стало доступно участие в долевом строительстве, когда квартиры покупаются в еще не достроенном доме по сниженной цене.
Основные действия для покупки квартиры:
- Получить свидетельство участника НИС, путем подачи рапорта командиру части. Этот документ будет действителен в течение полугода.
- Выбрать подходящее жилье, учитывая цены, площадь и район.
- Заключить кредитный договор с банком, предоставив туда необходимый пакет документов.
- Застраховать купленную квартиру. Учитывайте и тот факт, что страховые взносы придется уплачивать самостоятельно.
- Получить свидетельство о праве собственности. С этого момента квартира становится вашей, а взносы ежегодно выплачивает Министерство обороны.
Встречаются и такие вопросы — можно ли взять квартиру в новостройке по военной ипотеке, если дом сдан и свидетельство о собственности оформлено на какого-то из родных. Нет, такая сделка также банком не будет одобрена.
Вопрос покупки квартиры у родителей или других родственников может возникнуть по самым разным причинам, например, при разделе имущества. Банки не очень хорошо относятся к таким операциям, так как возникают подозрения о том, что семья просто пытается обналичить деньги. В статье разберемся, насколько реально купить квартиру в ипотеку у родственников.
Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.
Причины отказа зависят как от самого банка, так и от данных, которые предоставил заемщик. Например, один из циркуляров Сбербанка гласит, что денежный кредит для приобретения квартиры у близкого родственника заемщика вполне возможен. Для этого необходимо представить документ, свидетельствующий о наличии у продающей стороны другого жилья или иной регистрации. Банки прилагают максимальные усилия для получения достоверной информации о заемщиках и продавцах.
- Подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость
- Подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд
- Отказаться может и сам заемщик по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.
Довольно часто в процессе сбора информации о покупке жилья у родственников с помощью ипотеки, потенциальный заемщик наталкивается на информацию, что заключить такой договор между родственниками практически невозможно. Очень распространено ошибочное мнение, что банки не хотят работать в данном направлении из-за высоких рисков. На сегодняшний день это очень распространенная, но абсолютно ошибочная информация, так как банки уже давно закрывают глаза на факты, которые еще несколько лет назад служили весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита.
Многие считают, что жилье в Москве, даже в ипотеку и даже в военную ипотеку не доступно военнослужащему. Вместе с тем, статистика говорит об обратном — соотношение квартир и примерного числа военнослужащих, проходящих службу в столице, не сильно уступает такому же соотношению в подмосковье.
Покупка по военной ипотеке объектов недвижимости без участия военнослужащего – не редкость. Участник НИС может проходить службу в другом регионе или просто в силу занятости не найти времени на подписание документов. В таких случаях возможно заключение сделки по военной ипотеке по доверенности.
Купить квартиру по военному сертификату можно, не выезжая в другой город, это позволяет сделать военная ипотека по доверенности. Доверенность можно оформить на другое лицо, а если сделка находится на завершающем этапе, передать документы можно посредством почты. Подпись в договоре удостоверит нотариус.
Ипотечное жилищное кредитование является достаточно дорогостоящим решением вопроса. Если вы нуждаетесь в небольшой сумме денег можно подать заявку на выдачу потребительского кредита, обслуживание которого вам позволит существенно сэкономить денежные ресурсы и обойтись без оформления залога и поиска многочисленных поручителей.
Покупка квартиры в ипотеку с участием объекта недвижимости, принадлежащего родственникам, рассматривается налоговиками как сделка между взаимозависимыми лицами. Такой подход лишает возможности получить налоговый вычет, предусмотренный нормативными актами при покупке жилья.
8 шаг. Военнослужащий оформляет квартиру в собственность в случае вторичного жилья. Квартира будет в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки до полного погашения кредита. Покупка жилья завершена. Росоенипотекой будут ежемесячно перечисляться средства НИС в банк для погашения суммы военной ипотеки. Для новостройки оформление в собственность квартиры происходит только при сдаче дома в эксплуатацию.
Для того, чтобы купить квартиру по военной ипотеке необходимо осуществить сбор документов. Военнослужащий после трех лет службы может подать рапорт командованию на получение свидетельства НИС. Средства НИС он будет использовать в качестве жилищного займа.
[1] MosPrime6M (сроком 6 мес.) – ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на межбанковском денежном рынке, рассчитанная как среднее значение MosPrime6M за период с 10 января по 10 декабря года, предшествующего расчетному. Показатель публикуется на официальном сайте Банка России.
* Первый год действия процентной ставки определяется с даты выдачи кредита по 31 декабря (включительно) года, в котором выдан кредит. Второй и далее – с 01 января по 31 декабря соответствующего года (обе даты включительно)
К сожалению, военные преступления, махинации, другие действия, которые непозволительны, могут стать причиной того, что ипотечное кредитование будет отозвано, и вы будете вынуждены самостоятельно расплачиваться перед государством за недвижимость, или же её у вас отнимут на законных основаниях.
Фонды денежных средств, которые выделяются военным, формируются из федерального бюджета. При этом, размер конкретного взноса на одного отдельно взятого участника ипотечной системы устанавливается федеральным законом, и эта сумма закладывается в федеральный бюджет в соответствующем временном промежутке.
Близкие родственники – Семейный кодекс Российской Федерации в статье 14 прописывает лиц, являющих таковыми. Близкими родственниками – это родственники, по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющих общих отца или мать) братья и сестры. Кроме того, супруги, родители, усыновители, полнородные и не полнородные братья и сестры, опекуны, попечители и подопечные, являются взаимозависимыми лицами для целей налогообложения.
Члены семьи – проживающие совместно с собственником жилого помещения супруг, дети и родители. Кроме того, членами семьи собственника жилого помещения признаются и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов семьи (Жилищный кодекс РФ статья 31).
Супруги — лица, состоящие в зарегистрированном браке между собой. Личные и имущественные права и обязанности супругов определяются семейным законодательством.
Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 153).
Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 1).
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 2).
Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 420).
В отношении других сделок, совершаемых между родственниками, все не однозначно, так как ситуации бывают разными и возможны варианты, при которых данные сделки будут считаться правомерными и юридически чистыми.
Кроме законодательных требований к залогу, существуют внутренние правила банков, регламентированные своими стандартами, и возможность покупки жилого помещения у родственников зависит от решения, принятого банком в каждой отдельно взятом случае. Но стоит отметить, что если проведение таких сделок по гражданской ипотеке вполне реализуемое действие, то именно по программе Военная ипотека, банки заботясь о чистоте своей репутации и кредитного портфеля зачастую выдвигают повышенные требования, в связи с тем, что в сделке задействованы бюджетные средства.
Также банки не всегда положительно относятся к сделкам между бывшими супругами. Предоставление кредита по Военной ипотеке на покупку жилья у бывшего супруга, без возникновения дополнительных вопросов со стороны залогодержателя, возможно в случаях, если:
— на момент подписания договора купли-продажи законодательно осуществлен раздел совместно нажитого имущества, а с самого раздела прошло как минимум три года;
— до момента подписания договора купли-продажи заключен брачный договор, в соответствии с которым недвижимость, рассматриваемая в качестве залога, является собственностью супруга-продавца;
— будущий предмет залога получен супругом-продавцом в дар либо в порядке вступления в наследство;
— будущий предмет залога бывшим супругом приобретен после расторжения брака.
Совершение таких сделок не является противозаконным при соблюдении все тех же принципов отсутствия признаков мнимой, притворной сделки.
Проведение сделки по Военной ипотеке также вызовет у банка настороженность, если продавцом выступает взаимозависимое лицо и/или член семьи военнослужащего. Именно в связи с тем, что член семьи, является лицом, совместно проживающим с военнослужащим, имеющие общие расходы по ведению совместного хозяйства, и признаки, свидетельствующие о наличии семейных отношений. В данной ситуации также рассматривается вопрос о мнимости сделки, так как подразумевается, что основным намерением является именно получение средств федерального бюджета, а не сам факт приобретения жилого помещения.
Военнослужащий, зарегистрирован и проживает в частном доме родителей своей супруги, собственником которого является теща. По сути, между и тещей, и военнослужащим отсутствует родственная связь, но при этом юридически военнослужащий является членом семьи собственника жилого помещения. Приобретение такой недвижимости по Военной ипотеке может расцениваться как фиктивная сделка, сделка с пороками содержания, совершенная с противоправной целью, в частности с целью получения накоплений с именного накопительного счета, без факта приобретения жилья.
Когда же проведение сделки покупки недвижимости по Военной ипотеке у родственников может быть осуществлено без подозрения на махинацию с бюджетными средствами? Тогда, когда действия сторон сделки направлены на реальную реализацию прав военнослужащего на жилищное обеспечение, и данные факт имеет неопровержимые подтверждения.