Я в разводе со своим бывшем мужем. От брака у меня двое несовершеннолетних детей. Приобрела квартиру через ипотеку в Сбербанке (57 % своих денег первоначальный взнос, 43% кредит) Хочу подарить в этой квартире доли детям по 1/4 как это можно сделать?
Ответы юристов ( 1 )
Анастасия здравствуйте! Пока квартира в ипотеке Вы сможете подарить долю в квартире, только с согласия банка. Банк как правило на такие условия согласия не дает, после выплаты ипотеки вы можете подарить детям доли составив договор дарения на каждого ребенка.
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Заемщики часто интересуются, разрешается ли дарение ипотечной квартиры? Приобретение жилплощади – дорогостоящее, ответственное мероприятие. Большинство граждан не смогут оплатить такую покупку единовременно. Доступный вариант – воспользоваться заемными средствами, оформив целевую жилищную ссуду (ипотеку) в банке. Условия кредитного соглашения предусматривают передачу приобретаемой недвижимости банку-кредитору в залог. Как должен действовать гражданин, пожелавший подарить собственное жилье, имеющее статус ипотечного актива?
Каждый банк устанавливает собственные правила, если речь идет о выдаче целевых жилищных займов. Если договором кредитования предусматривается ипотека, означающая передачу недвижимого актива в залог, соответствующие отношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем регулируются следующими нормативными актами:
- в первую очередь, необходимо соблюдать № 102-ФЗ от 16.07.1998 – закон об ипотеке;
- помимо этого, стороны ипотечного займа должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса (ГК), регулирующими отношения собственности, её отчуждения, залога, кредита;
- также следует учитывать требования закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регламентирующего порядок официальной регистрации недвижимых активов;
- права и обязанности сторон регламентируются непосредственно кредитным соглашением.
Пункт 1 ст.1 вышеупомянутого № 102-ФЗ регламентирует законное право кредитора-залогодержателя воспользоваться заложенным недвижимым активом для погашения обеспеченного ипотекой обязательства (например, целевого жилищного займа). Залогодателем по жилищному займу может выступать как сам заемщик (должник по обеспеченному обязательству), так и сторонний субъект, не являющийся участником обеспеченного обязательства. Важная оговорка – недвижимый актив, в отношении которого оформлена ипотека, остается в пользовании и владении гражданина-залогодателя.
Требования кредитора-залогодержателя, которые обеспечиваются ипотекой – залогом недвижимого актива, – предусматриваются нормами третьей статьи № 102-ФЗ. Если речь идет о жилищном процентном займе, заложенным активом обеспечиваются основная сумма (тело) кредитной задолженности, начисленные проценты за использование заемных средств, а также иные суммы, причитающиеся кредитору-залогодержателю (неустойки, возмещение ущерба, судебные затраты, реализационные расходы).
Гражданин-залогодатель вправе пользоваться по назначению активом, переданным в залог на основании кредитного соглашения, а также извлекать доход из данного актива (пункты 1-2 из статьи 29 № 102-ФЗ). Право гражданина-залогодателя выступать арендодателем заложенного актива без разрешения кредитора-залогодержателя предусматривается пунктом 1 статьи 40 № 102-ФЗ, если другое требование не установлено соглашением ипотеки или законом. Пункт 3 статьи 37 № 102-ФЗ разрешает гражданину-залогодателю завещать заложенную недвижимость.
Чтобы подарить квартиру, нужно соблюдать требования и правила, установленные статьями 572-582 ГК, регламентирующими порядок дарения. Первый пункт 572 статьи ГК определяет дарение как безвозмездную передачу актива одаряемому лицу. Субъект, который дарит имущество, называется дарителем. Субъект, который принимает подарок, называется одаряемым лицом. Соответствующая сделка оформляется договором дарения, форма составления которого регламентируется положениями статьи 574 ГК.
Залогодатель сможет свободно распоряжаться собственным жильем (например, подарить его), когда оно будет выведено из залога. В общем случае, это произойдет, когда заемщик полностью выплатит жилищную ссуду, а с самого заложенного актива, соответственно, будут сняты наложенные обременения. Если жилплощадь пребывает в ипотеке (залоге) у банка-кредитора, гражданин-залогодатель вправе её подарить при следующих возможных обстоятельствах:
- кредитор-залогодержатель (банк) разрешил залогодателю подарить заложенную жилплощадь стороннему субъекту (пункт 1 из статьи 37, прописанной в № 102-ФЗ). Чтобы это произошло, залогодатель (даритель) должен убедить залогодержателя в целесообразности такого шага, предложив веские аргументы;
- соглашением, заключенным между кредитором-залогодержателем и гражданином-залогодателем, разрешается дарение заложенной жилплощади без обязательного получения от банка-кредитора одобрительного решения (пункт 1 статьи 37 № 102-ФЗ). Такая ситуация считается наилучшей для физлица-дарителя;
- отчуждение (дарение) заложенного актива допускается условиями закладной, если такая закладная выдавалась при оформлении ипотеки (пункт 2 статьи 37, прописанной в № 102-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 38, прописанной в № 102-ФЗ, подразумевается, что одаряемое лицо, принявшее заложенную жилплощадь в дар, автоматически приобретает статус залогодателя по соглашению ипотеки. Иначе говоря, новый залогодатель (одаряемое лицо) будет выполнять все те обязанности, которые предписывались предыдущему залогодателю (дарителю) нормами соответствующего соглашения. Второй абзац пункта 1 статьи 38 № 102-ФЗ допускает освобождение нового залогодателя от каких-либо обязанностей, предписанных надлежащим договором, исключительно по соглашению с кредитором-залогодержателем.
Таким образом, разрешая дарение по просьбе залогодателя, банк-кредитор будет тщательно проверять нового залогодателя – одаряемое лицо – на предмет его соответствия установленным требованиям. При этом особое внимание будет уделяться оценке платежеспособности одаряемого субъекта. Возраст одаряемого лица – нового залогодателя – также будет иметь значение, поскольку дарение ипотечного жилья несовершеннолетнему или пожилому субъекту может обусловить дополнительные риски для кредитора-залогодержателя, если у заемщика (должника по обеспеченному обязательству) возникнут проблемы с погашением ссуды.
Как уже говорилось ранее, без разрешения кредитора-залогодержателя гражданин-залогодатель не вправе подарить заложенную жилплощадь, имеющую статус заложенного актива. Дарственная на заложенную жилплощадь не будет считаться действительной, если отсутствует письменное разрешение банка-кредитора на отчуждение (дарение) данного объекта конкретному лицу. Не имея письменного согласия кредитора-залогодержателя, даритель (предыдущий залогодатель) и одаряемое лицо (новый залогодатель) не смогут переоформить собственность на ипотечную (заложенную) квартиру в Росреестре.
Если стороны все же попытаются оформить дарение ипотечного жилья без согласия кредитора-залогодержателя, банк, являющийся держателем залога, вправе предпринять одну из следующих мер, предусмотренных статьей 39, прописанной в № 102-ФЗ:
- выдвинуть требование о признании недействительности совершенного дарения. При этом наступают последствия, предусмотренные положениями статьи 167 ГК;
- выдвинуть требование о досрочном погашении ипотечного долга с обращением взыскания на объект, являющийся предметом залога.
Таким образом, гражданин-залогодатель сможет подарить другому лицу ипотечную жилплощадь, если данная опция предусматривается ипотечным соглашением, банк-кредитор готов предоставить письменное согласие на сделку, а одаряемое лицо подходит по требованиям, предъявляемым к залогодателю. Когда кредитор-залогодержатель даст письменное разрешение на передачу ипотечной квартиры в дар, можно составлять дарственную, готовить документацию для переоформления собственности в Росреестре, осуществлять регистрационную процедуру.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
С основными аспектами договора дарения мы знакомили в предыдущей статье подробно.
Отдать безвозмездно – подарить – можно любую вещь – от перочинного ножа до квартиры. К дарственной на недвижимость прибегают довольно часто для того, чтобы передать квартиру своим родственникам в знак благодарности или для обеспечения детей жильем. О правилах, документации, порядке оформления, уплате и налога по договору дарения недвижимости было сказано достаточно.
Но акт дарения имеет много аспектов, незнание которых может стать препятствием к выполнению уже принятого решения, а знакомство с ними заставит еще раз подумать перед тем, как дарить жилье.
Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка? Что делать, если собираешься подарить жилье, ипотека за которое еще не выплачена? Что, если сложились обстоятельства, при которых лучшим выходом будет аннулировать дарственную на квартиру? Об этих важных и других нюансах стоит знать дарителю.
Пожилые люди решили обеспечить любимого внука жильем на будущее и подарить ему квартиру. Возможно ли это? Конечно. Гражданин, не достигший совершеннолетия, так же, как и взрослый человек, имеет право на получение подарков, к которым относится и недвижимость.
- Учитывая ограниченный характер юридической дееспособности ребенка, все решения, имеющие правовой аспект, за несовершеннолетнего принимают его представители перед законом: родители, попечители или опекуны. Они ставят свои подписи в договоре, подтверждая подпись одаряемого и свидетельствуя об отсутствии ущемления интересов ребенка. При этом следует учесть, что подпись не наделяет представителей правом распоряжаться квартирой одаряемого.
- Если интересы представляют социальные работники, сотрудники исправительных и воспитательных организаций, дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку не может быть оформлена.
- Даритель, состоящий в браке, до совершения сделки предъявляет нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение.
- Если даритель имеет детей до 18 лет, договор можно составлять при наличии справки их опекунского совета, что их права не ущемлены.
- На квартиру по договору дарения накладывается обременение: одаряемый не вправе вообще распоряжаться жильем до 14 лет, а до 18 – только под контролем органов опеки.
- Платится ли налог с дарственной на квартиру ребенку? Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от уплаты дарители – члены семьи одаряемого или близкие родственники. В остальных случаях сумма налогообложения составляет 13% стоимости подарка. Налог на дарение несовершеннолетнему оплачивают его законные представители.
В остальном оформление дарственной на ребенка проходит по той же процедуре, что и заключение договора дарения юридически дееспособными гражданами.
Дарить можно все то, что принадлежит вам. А как быть, если человек хочет оформить дарственную на жилье, на покупку которого был взят кредит? Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Ст. 37 Закона об ипотеке РФ предоставляет возможность покупателю отчуждения жилья по процедурам продажи, обмена, завещания, внесения паевого взноса, а также путем дарения.
Но тут же оговаривается важный момент: все это можно сделать только с согласия залогодержателя, то есть кредитора. Квартира является залогом исполнения обязательств перед учреждением, предоставившим займ.
Итак, для того, чтобы подарить ипотечную квартиру, заемщик должен получить согласие банка. Реально ли это? Практически нет. Учреждение, выдавшее кредит, не пойдет на такие риски, не будучи уверенным, что новый владелец возьмет все выплаты на себя. Что делать в такой ситуации?
- Первый – при оформлении настоять на включении в ипотечный договор пункта о праве заемщика отчуждать квартиру с согласия кредитора. Здесь, по крайней мере, есть шанс, что кредитор рассмотрит возможность передачи недвижимости в дар.
- Лучше и надежней воспользоваться вторым способом – приложить усилия и выплатить долг по ипотеке досрочно, став полноправным владельцем квартиры. Тогда можно будет делать с ней что угодно – продавать, завещать или дарить. Правда, в финансовом плане это очень проблемно – выплатить долг на несколько лет вперед.
Важно! Если каким-то образом, вопреки закону без согласия банка дарственная на квартиру будет оформлена, она не пройдет регистрацию в Госреестре, где все данные о даримом имуществе строго проверяются.
А значит, сделка будет признана недействительной. Впрочем, схитрить не удастся в любом случае: банк подаст на обманщика в суд и выиграет иск.
Жилье – подарок существенный и недешевый. Но все-таки иногда появляется необходимость отказаться от уже оформленной дарственной. Причем такое желание может возникнуть как у дарителя, так и у одаряемого.
Можно ли отозвать дарственную на квартиру, кто облечен таким правом, и как это сделать практически?
- Составленный договор является мнимым – то есть вторая сторона не собирается на самом деле совершать акт дарения.
- Либо одаряемый – близкий родственник – хочет аннулировать дарственную, предоставив возможность дарителю оформить квартиру на другого члена семьи.
Если соглашение не зарегистрировано в Госреестре, одаряемый должен заверить заявление об отказе у нотариуса. При уже пройденной регистрации отказ оформляется в БТИ и затем подлежит государственной регистрации. После вынесения судом положительного решения наделяемый возвращает квартиру дарителю в целости и сохранности.
Важно! Если после официально зарегистрированного отказа одаряемый не возвращает имущество, его заставят это сделать правоохранительные органы.
- Ухудшение материального положения или состояния здоровья, появление иждивенца – то есть причины, которые приведут к снижению уровня жизни.
- Небрежное отношение одаряемого к презентованной квартире или возникновение опасности нанесения вреда жилью соседей, о чем есть экспертная справка либо их письменное заявление.
- Совершение хулиганских действий одаряемого по отношению ко второй стороне либо членам его семьи, покушение на жизнь, причинение телесных повреждений. Если одаряемый лишил жизни дарителя, отмены договора могут потребовать родственники последнего.
- Заключение договора под угрозой физической расправы.
- В случае смерти одаряемого.
Кроме того, законодательством предусмотрены ситуации, когда отмену договора дарения могут осуществлять государственные органы – это оформление дарителем сделки с мошенническими целями: вывести имущество из-под банкротства, уклониться от уплаты госпошлин.
В суд для рассмотрения инициативы отказа подаются следующие документы: оригинал и копия договора дарения, заявление об отказе, доказательства обоснованности претензий, справка об уплаченной госпошлине.
Дарственная на квартиру – документ, оформление которого требует основательной подготовки и знания многих правовых аспектов. Принять взвешенное решение поможет тщательное изучение законов или консультация у хорошего юриста.