Часто бывают ситуации, при которых созаёмщики по ипотеке хотят прописать разделить доли в приобретаемой квартире. По умолчанию квартира делится между участниками сделки в равных пропорциях, но что делать, если, например, доход одного и взносы по ипотеке намного больше, чем другого?
Если речь идёт о супругах – ответом на все вопросы становится брачный договор, в котором можно прописать, кто и в каких долях будет владеть жилплощадью в случае развода.
Всем остальным лучше подумать об этом ещё на стадии оформлении ипотеки. Далеко не все банки соглашаются на делёж квартиры в неравных долях. Обычно они предлагают типовые договоры, в которых доли распределяются пропорционально количеству созаёмщиков. Таким образом, банк упрощает процедуру взыскания долгов в случае просрочек по платежам. Дело в том, что в случае возникновения необходимости взыскания задолженности могут возникнуть трудности, если залог был оформлен в разнодолевом соотношении, но на условия предоставления ипотечного кредита это никак не влияет.
Поэтому некоторые банки, учитывая современную ситуацию, при которой созаёмщиками могут выступать люди, не обремененные родственными связями, идут клиентам навстречу. Рассмотреть другие варианты деления долей соглашаются, например, Альфа-банк и Связь банк.
Решать, какая доля достанется каждому созаёмщику, должны сами покупатели. Руководствоваться они при этом чем угодно. Кто-то делить квартиру исходя из размера взносов по ежемесячным платежам, кто-то предпочитает другие варианты. В любом случае, какие бы доли не выбрали покупатели, в договоре будет, как и в классическом варианте, указан основной заёмщик и его созаёмщики.
В банке при оформлении договора могут потребовать нотариально заверенную справку, что никто из созаёмщков не состоит в браке, а если состоит, то потребуется письменное согласие супруга или супруги на сделку.
На этом разделение, в общем-то, и заканчивается. Дальше всё становится общим. Для созаёмщиков открывается общий счёт в банке, на который должны зачисляться платежи по ипотеке. При этом банк не волнует, кто из заёмщиков какую часть будет вносить, главное, чтобы все платежи были вовремя и в полном объёме погашены. Между собой созаёмщики могут заключить договор, в котором будут прописаны их доли ещё и в ежемесячных платежах по ипотеке, однако банк к этому документу никакого отношения иметь не будет. Так что если один из созаёмщиков перестанет вносить деньги на счёт, второму придётся тянуть на себе обе доли.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Раздел нежилой недвижимости – сложный процесс, так как много нюансов влияют на исход дела. А если присутствует еще и третья сторона, как банк, то ситуация усугубляется невыплаченным займом.
На жилье могут претендовать родственники, которые купили метры для себя, супруги при разводе. Как происходит разделение ипотечной собственности рассмотрим ниже.
При мирном исходе дело, супруги и родные могут договориться между собой, иначе искать справедливости придется через суд. Если пара состоит в браке, то нормы СК РФ позволяют распределить права и обязанности поровну.
Дележ квартиры/дома проводится двумя способами:
- с выделением долей (каждый из собственников получает свою часть квадратных метров);
- в натуре (распределяются фактические помещения).
Чаще всего прописываются в новом соглашении доли недвижимости, так как поделить квартиру в натуре сложно даже через суд. Во втором варианте следует отдать каждому заинтересованному лицу не только жилые, но и нежилые помещения. Такой способ срабатывает только в частных домовладениях.
Разделить квартиру, взятую в ипотеку, можно на следующих правилах:
- суд сам распределяет долевое участие каждого из владельцев метров;
- один из плательщиков выкупает долю другого;
- заемщик берет на себя выплату долга, получая взамен имущество в 100% владение.
Иногда люди могут согласиться на оплату долга в стандартном порядке, когда до окончания договора взносы вносятся, как и раньше. Но после снятия обременения недвижимость будет разделена между заинтересованными сторонами в стандартном порядке.
Не стоит откладывать дело на потом, так как банку не интересны семейные дрязги. И пока супруги поделят детей, решат, где они будут жить и прочие моменты, долг по жилью может вырасти в разы. И вряд ли потом кредитор пойдет на уступки.
Рассмотрим все варианты:
- Гражданский брак
Если не было брачного контракта, то имущество будет отдано тому, на кого выдан кредит. Когда у второго супруга есть на руках вещественные доказательства (чеки, кавитации), будут свидетели, то можно доказать обоюдное участие в погашении долга. Это правило действует и в плане ремонта залогового жилья и/или приобретения дорогостоящей техники.
- Брачное соглашение
При таком варианте все нюансы будут прописаны в договоре. Если займы и порядок их погашения не были прописаны, то придется затевать судебное разбирательство.
- Ссуда до брака
Купленное жилье или машина до семейных уз считаются личными, так что при разводе не делятся. Но выплаты с общего бюджета портят картину. Сложнее быть с новостройками, где право собственности выдается только после сдачи ЖК в эксплуатацию.
И тут два сценария:
- Когда человек будет состоять в официальных отношениях, то судья обяжет поделить имущество.
- Развод до оформления свидетельства. Тогда суд заставит выплатить компенсацию другой стороне, так как заем оплачивался общими усилиями.
При таких раскладах без хорошего адвоката не обойтись.
- Семейная пара – созаемщики по ипотеке
Желательно решить все мирным путем, допустим:
- погашать задолженность и дальше;
- отказаться одному из членов семьи от недвижимости и долга в пользу второго;
- продать метры при согласии банковского учреждения, а после поделить средства;
- выплатить кредит полностью, а после выставить имущество на продажу, а полученные рубли распределить между собою.
Последний вариант дележа недвижимого имущества наиболее легкий в плане согласования и подготовки бумаг, так как не потребует длительных разбирательств. Но на деле решить вопрос таким образом удается не всем парам.
Развод, если за годы совместного проживания было накоплено то или иное имущество, становится процессом сложным. К сожалению, порой совместно накопленными оказывается не только имущество, но и долги.
Общие долги супругов при разделе распределяются между ними пропорционально присужденным долям. Суд определяет:
• какое конкретно имущество передается каждому из супругов (бывших супругов);
• стоимость имущества (в том числе каждой вещи);
• размер компенсации (если она выплачивается);
• указание о прекращении прав общей собственности и другие определения суда в соответствии с предметом иска.
Важно установить, является ли долг общим или личным. К личным относятся обязательства, возникшие у каждого из супругов:
• до регистрации брака;
• после заключения брака, неразрывно связанные с личностью должника (например, возникшие из причинения вреда, которые не могут переходить ни по закону, ни по договору);
• обременяющие раздельное имущество супругов (самый распространенный пример – долги наследодателя);
• перед другими членами семьи (например, алименты).
По умолчанию предполагается, что имущество, нажитое супругами во время брака, – это их совместная собственность, независимо от того, сколько денежных средств каждый из них вложил в покупку спорного имущества (ст. 34 СК РФ). То есть даже если имущество было приобретено полностью одним из супругов – и все равно считается, что это совместная собственность.
Доли в совместно нажитом имуществе предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст. 39 СК РФ). То есть даже тот факт, что женщина больше вложила в приобретение квартиры, поскольку зарабатывала больше, чем муж, являлась основным заемщиком по ипотеке – это не безусловное основание для отступления от равенства долей. Жена может в такой ситуации потребовать выдела ей большей доли в квартире (особенно если вместе с ней будет проживать ребенок), но ей придется выплатить мужу по его требованию компенсацию за причитающуюся ему долю (ч. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
К общим обязательствам супругов, как правило, относятся:
• обязательства, по которым оба супруга стали содолжниками в соответствии с законом или взяли на себя обязательства по договору;
• обязательства, должником по которым выступает один из супругов, однако все полученное было израсходовано на нужды семьи;
• обременения общего имущества;
• обязательства по возмещению вреда, причиненного общими несовершеннолетними детьми.
СК РФ устанавливает, что:
• при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39);
• общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Все было бы просто, если бы не было банка. Квартира, купленная с привлечением ипотеки, находится в залоге у банка, поэтому на все операции необходимо его согласие – в том числе понадобится и согласие на то, чтобы погашал кредит только один из супругов, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Если оба супруга являются созаемщиками, и доли в квартире у них равные, то после развода они оба будут по-прежнему платить свою долю. Как правило, платит один из супругов, а второй возмещает ему затраты в пределах своей доли. Это идеальный вариант.
Менее заманчивый вариант приемлем, если:
• возможен раздел квартиры в натуре, т. е. если в ней не менее двух комнат;
• первоначальный заемщик – один из супругов;
• доли в квартире равные.
В таком случае все имущество делится поровну, доли выделяются физически и производится раздел ипотечного кредита. Если доли супругов в квартире равные, а второй супруг, во-первых, категорически против того, чтобы платить по кредиту и, во-вторых, не претендует на квартиру, то банк примет его отказ от претензий на квартиру (нотариально удостоверенный) и, скорее всего, согласится на перевод долга целиком на первого супруга.
И когда-то, в обозримом будущем, после погашения долга, он станет единственным владельцем некогда залогового жилья. Наконец, если банк против перевода долга, поскольку не имеет уверенности в платежеспособности заемщика, а первоначальный не может платить долг, то:
• квартира продается;
• остаток долга возвращается банку;
• остаток суммы разделяется между супругами.