При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка
Начнем с того, что перепланировка в квартире бывает различной, и прибегая к ипотечному кредитованию, покупатель должен уделять внимание документации на квартиру, в частности документы из БТИ (технический паспорт квартиры, экспликация и т.д.).
Если на плане БТИ, есть так называемые красные линии (неузаконена перепланировка), то банк квартиру не одобрит к сделке, потому, что может быть, что перепланировка ипотечной квартиры по своим параметрам нарушает действующее законодательство, а затраты на приведение либо документов в соответствие с действующей ситуации в квартире, либо квартиру в соответствии с действующими документами заранее не известны. Ведь кредит выдаётся под залог квартиры по документам с одними параметрами, а на самом деле там все по другому. Например, увеличили жилую за счёт общей, расширили ванную комнату за счет кухни, демонтировали вентиляционный короб, вследствие чего общая площадь квартиры стала существенно больше и т.п.
Архитектурно-проектное бюро «Проект+» предлагает услуги по техническому обследованию сооружений. С опытными специалистами компании возможны проекты любого масштаба для владельцев как нежилых помещений, так и собственников домов и коттеджей. Обследование сооружений и конструкций зданий необходимо при аварийных ситуациях, при перепрофилировании помещения, а также полного его переоборудования.
Таким образом, ипотека по квартире с неузаконенной перепланировкой невозможна. Но в последнее время, в банках все более лояльно относятся к перепланировкам в ипотечных квартирах. Зачастую в штате банков, даже есть собственный специалист, который может оценить сложность перепланировки и дать рекомендации для проведения сделки. Данная сфера становится все более прозрачной и во многих случаях, при желании, собственник квартиры может сам согласовать несложную перепланировку.
В случае, если данная сделка одобряется, то банк дает собственнику предписание об узаконивании перепланировки в установленном порядке.
Срок предписания в каждом банке различный, но обычно его вполне достаточно, что бы привести все документы в порядок. Стоит отметить, что для согласования перепланировки в будущем понадобится согласие банка для перепланировки. Жилищная инспекция, при приеме документов, обязательно обратит внимание на пункт в свидетельстве о собственности «ипотека в силу закона» и попросит дополнительно предоставить согласие формального собственника — банка.
Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).
Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.
Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.
Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:
- снос капитальных стен
- изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
- изменение границ квартиры путем создания пристроек
- разрушение вентиляционных каналов
- перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).
- Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
- Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
- Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
- За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
- И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
- Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
- Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
- Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.
Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.
Однако, есть исключения
Перенос кухни в комнату возможен в случаях:
- если квартира находится на первом этаже.
- если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.
При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.
Проекты перепланировки переноса кухни в комнату, удовлетворяющие данным условиям, успешно проходят согласование.
ФРС регистрирует документы с неузаконенной перепланировкой. Другое дело, что для некоторых потенциальных покупателей это обстоятельство будет иметь значение.
Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.
Все перепланировки делятся на три вида:
- перепланировка по эскизу.
- перепланировка по проекту.
- перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций.
Самый простой и соответственно самый бюджетный вид перепланировки, это перепланировка по эскизу.
Следующий по сложности вид согласования — это «перепланировка по проекту». Данный вид согласований применяется для более сложных перепланировок — например, расширение ванной комнаты за счет коридора, с установкой на присоединенную площадь сантехнического оборудования, устройство новых санузлов, ванн, изменение конструкции полов и т.д. Здесь, для согласования уже необходимо заказывать проетную документацию. По требованияю жилищной инспекции, возможны согласования с СЭС, УГПС, АПУ и т.д. Но в целом и этот вид перепланировок в ипотечных квартирах не представляет особой сложности. Как правило, согласие банка и на этот вид перепланировок получить возможно.
И наконец, самым сложным видом согласований, является «перепланировка с затрагиванием несущих конструкций». В ипотечных квартирах встречается крайне редко, так как данный вид перепланировок крайне непредсказуем в плане согласований. Зачастую, ранее затронутые несущие конструкции согласовать в существующем виде невозможно и единственным выходом является возвращение планировки квартиры к первоначальному плану БТИ.
Самовольная перепланировка помещений – незаконная деятельность, если произведенный действия на согласованы с надзорными органами. В дальнейшем такие квартиры становятся настоящей проблемой. Особенно если планируется продать объект.
Несколько лет назад у покупателей, использующих ипотеку, не было возможности приобретать жилье даже с незначительными изменениями. Сегодня банки, функционирующие при поддержке государства, тоже не всегда готовы выдать средства.
Сегодня, в борьбе за своего клиента, стали появляться коммерческие банки, готовые выдать средства на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой. Главное требование – новый владелец должен в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк. Финансовые учреждения настаивают на соблюдении сроков, поскольку объект при ипотеке выступает в качестве залога.
Если нарушить требование, то есть риск столкнуться с последствиями:
- Финансовое учреждение имеет право провести проверку. Если условие не выполнено, то придется досрочно оплатить кредит.
- При наступлении страхового случая страховщики могут отказать в выплатах.
- Кредитная организация может наложить штраф.
- В редких случаях через суд квартира отходит банку, поскольку является залогом.
Это обстоятельство никак не сказывается на процентной ставке, но заемщик может сэкономить, поскольку недвижимость с перепланировкой продается всегда по сниженным ценам. Покупатель может потребовать и дополнительную скидку, соразмерную сумме, временным затратам на согласование преобразований во всех государственных органах.
Сделать это можно, пригласив техника. Он производит независимую оценку, которая позволяет установить, какие именно скрытые и явные работы были произведены. Если перепланировка сделана в допустимых местах, проблем с оформлением документов не возникнет. Если же затронуты несущие стены, был перенос кухни или санузла, могут возникнуть проблемы. Техник поставит красные линии в БТИ. Это может стать причиной того, что никаких сделок с таким объектом совершено не может быть.
В случае продажи в свидетельстве будет указано: «Несанкционированная перепланировка», что станет пожизненным обременением. Самыми серьезными нарушениями являются:
- снос стен;
- изменение границ санузлов;
- корректировка параметров квартиры за счет создания пристроек;
- разрушение вентиляции;
- перенос водопровода и канализации.
Если вы решили купить в ипотеку квартиру, где были проведены такие работы, лучше отказаться от сделки. Кроме указанных, нарушением может считаться объединение комнаты и кухни, если для приготовления применяется газовая плита. Перепланировка не должна затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям. Кроме этого, под запретом установка батареи и системы теплого пола на балконе или лоджии. Если в процессе ремонтных работ никакие правила не были нарушены, жилье остается безопасным, не нарушает конструктивные особенности всего дома, в БТИ примут заявление и сделают законной перепланировку. Вам останется:
- получить в руки новые документы на квартиру;
- обратиться в архитектурный отдел администрации;
- предоставить документы в банк.
Если вы берете ипотеку, банк с большей долей вероятности согласиться оформить договор при наличии простой перепланировки. Она включает перестановку сантехники, передвижение газовой плиты или батарей, разбор не несущих перегородок. В этом случае согласование происходит по эскизу, занимает не больше 4 месяцев в БТИ.
При сложной перепланировке потребуется около 6 месяцев. При этом придется много времени потратить на организацию проведения проверки различными службами. Учитывайте это: если в ипотечном договоре прописано, что узаконить работы нужно в срок до 6 месяцев, вы можете просто не успеть это сделать.
В заключение отметим: ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником в настоящее время. Поэтому перед покупкой квартиры изучите кадастровый паспорт и план квартиры, получите консультацию у агента по недвижимости или юриста. В некоторых случаях легче найти новую квартиру, отвечающую вашим требованиям, чем заниматься решением вопроса, связанного со сложной перепланировкой.
Как банки относятся к неузаконенной перепланировке квартиры? Можно ли получить ипотечный кредит, если в квартире перепланировка?
- Как банки относятся к квартирам с перепланировкой?
- Можно ли получить ипотеку, если в квартире перепланировка?
- Как купить квартиру с перепланировкой в кредит?
- Неузаконенная перепланировка: нужно ли ее узаконить, чтобы банк выдал кредит?
- Все ли банки одинаково относятся к перепланировкам в квартирах?
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
Дмитрий Овсянников: Здравствуйте, с вами ipotek.ru и я, Дмитрий Овсянников. и сегодня мы будем говорить о перепланировке, ну и об ипотечном кредитовании. Разрешают ли перепланировку банки, допускают ли, чтобы у них в залоге оказалась квартира с перепланировкой. И моим собеседником будет Екатерина Праслова, эксперт компании «ИПОТЕК. РУ». Здравствуйте, Екатерина.
Екатерина Праслова: Здравствуйте, Дмитрий.
Дмитрий Овсянников: Екатерина, так как банки относятся к перепланировке? Разрешают ли они перепланировку в закладываемой квартире?
Екатерина Праслова: Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается. Если перепланировка в квартире узаконена, то проблем с этим возникнуть не должно.
Дмитрий Овсянников: А если не узаконена?
Екатерина Праслова: Зависит от банка и знают ли в БТИ о перепланировке, есть ли на поэтажном плане БТИ «красные линии».
Дмитрий Овсянников: Может ли банк одобрить квартиру с перепланировкой, если продавцы не узаконили такую перепланировку.
Екатерина Праслова: Позиций банка относительно неузаконенных перепланировок достаточно много. Есть банки, которые дают отказ при любой неузаконенной перепланировке. В других банках нельзя одобрить неузаконенную перепланировку, за исключением случаев, когда перепланировка в виде остекления балконов или лоджий или сноса встроенных шкафов. Есть банки, которые спокойно относятся к перепланировке, но только если в БТИ о ней неизвестно и нет «красных линий».
Дмитрий Овсянников: Екатерина, а что такое «красные линии»?
Екатерина Праслова: Помещения на поэтажном плане БТИ нарисованы черными линиями, а все несогласованные изменения отображаются краным цветом. Раньше когда поэтажные планы рисовались вручную все несогласованные перепланировки отмечались красным карандашом. Сейчас конечно карандашом «красные линии» БТИ не рисует, но на компьютерах все несогласованные изменения традиционно отображаются красным цветом.
Дмитрий Овсянников: Тое сть получается, что нельзя, но сделано это отмечается красным, а все остальное черным. Я правильно понимаю?
Екатерина Праслова: Да, все правильно.
Дмитрий Овсянников: Так допускают ли банки квартиры с неузаконенной перепланировкой или не разрешают такую сделку, говорят ищете другую квартиру?
Екатерина Праслова: Есть банки, готовые принять в залог квартиру, даже если есть «красные линии», но заемщик дает нотариальное обязательство узаконить такие перепланировки или привести квартиру в первоначальное состояние.
Дмитрий Овсянников: Екатерина какие виды перепланировок однозначно нельзя узаконить?
Екатерина Праслова: Однозначно нельзя узаконить такие виды перепланировки если снесена фасадная часть дома и стеной квартиры становится остекление лоджии. Есл санузел стал больше своих прежних размеров. Если радиаторы отопления вынесены на ложию. Если в квартире газовая плита и между жилой комнатой и кухней нет перегородки с плотно закрывющейся дверью. Это объясняется тем, что газ из кухни не должен поступать в жилые помещения. То есть если у вас электрическая поита, то перегородки может и не быть.
Дмитрий Овсянников: И перепланировка возможна, если у вас электрическая плита? То есть получается зависит от плиты?
Екатерина Праслова: Перепланировка зависит от плиты, газовая она или электрическая.
Дмитрий Овсянников: То есть с газовой перепланировка не допускается, если допустим снесена между комнатой и кухней стена, а с электрической делайте пожалуйста?
Екатерина Праслова: Да, это так. Исключение может составлять, если это однокомнатная квартира. Так если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой, то жилая комната перестает быть таковой, а по законодательству в квартире должно быть хотя бы одно жилое помещение.
Дмитрий Овсянников: Катерина, а как банк узнает, что в квартире неузаконенная перепланировка?
Екатерина Праслова: Заемщик, обращаясь в банк за кредитом, собирает полный пакет по квартире. Кроме правоустанавливающих документов и различных выписок и справок он также предоставляет отчет об оценке квартиры, который составляет оценочная компания. Оценщик, выезжая по адресу квартиры, сравнивает то, что он видит на самом деле с тем, что отражено на плане БТИ. И если в квартире есть перепланировки оценщик должен указать об этом в своем отчете, из которого банк и видит перепланировку.
Дмитрий Овсянников: То есть если, допустим, оценщик ничего не указал, банк о перепланировке может и не узнать?
Екатерина Праслова: Может и не узнать.
Дмитрий Овсянников: А перепланировки не должно быть в покупаемой квартире или в имеющейся? Допустим, человек берет кредит под залог имеющейся квартиры. Нужно ему говорить, что в той квартире , которую он приобретает есть неузаконенная перепланировка?
Екатерина Праслова: Перепланировки не должно быть в той квартире, которая идет в залог банка.
Дмитрий Овсянников: То есть если я закладываю свою квартир, перепланировки не должно быть в ней? А ту, что я покупаю, это уже банк не волнует?
Екатерина Праслова: Это банк не интересует, так как она не является предметом залога.
Дмитрий Овсянников: То есть получается, если приобретается квартира с перепланировкой, можно взять кредит под залог своей квартиры, где перепланировки нет и уже на эти деньги купить другую квартиру? Я правильно понимаю?
Екатерина Праслова: Да, все так.
Дмитрий Овсянников: А как тогда быть заемщику, который хочет приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой? Ну вот понравилась она ему.
Екатерина Праслова: Нужно понимать, как к перепланировке относится банк-кредитор. Ну а если банк отказывается рассматривать такую квартиру, есть два варианта: или искать другую квартиру и желательно без перепланировки, или закладывать другую недвижимость, если конечно таковая имеется.
Дмитрий Овсянников: Спасибо, Екатерина. С вами был проект ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я Дмитрий Овсянников. Моим собеседником была Екатерина Праслова и мы говорили о перепланировках и об отношении банков к неузаконенным перепланировкам. До свидания.
Екатерина Праслова: До свидания.