Можно ли получить налоговый вычет по ипотеке до сдачи дома

Последнее обновление 2019-01-07 в 10:21

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ);
право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ);
для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры Вам не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.

Данное положение разъяснено и подтверждено письмом Федеральной налоговой службы России от 25.05.2009 N 3-5-04/647 и письмами Министерства Финансов России:

Следовательно, воспользоваться такой льготой от государства можете, но Вам обязательно надо иметь подписанный акт приёма на руках.

Наряду с основной стоимостью жилья, указанной в договоре о продаже, Вы можете получить льготу еще по некоторым видам расходов налогоплательщика, к которым относится:

расходы на отделочные материалы;
затраты на работы по отделке, разработке проектной и сметной документации на эти работы.

Пример

Граждане, воспользовавшиеся ипотечным кредитованием для приобретения собственного жилья в строящемся доме, могут также использовать своё право на возврат налога на доходы физических лиц. Получить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку, не дожидаясь окончания строительства разрешено только при условии, что Вы уже получили на руки и подписали акт приёмки квартиры.

Дополнительно к основной сумме вычета 2 000 000 руб., Вы можете получить имущественный вычет с суммы уплаченных процентов по ипотечному кредитованию до 3 000 000 рублей.

Возврат по процентам разрешается реализовать после получения основной льготы по покупке;
вернуть Вы сможете все проценты, даже если ипотечный кредит был взят до оформления квартиры в собственность или подписания передаточного акта.

Пример

Получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве новостройке если дом ещё не сдан возможно только имея на руках подписанный передаточный акт, требуемый как документ подтверждающий Ваше право на эту недвижимость;
к требуемому пакету документов надо приложить договор ДУ, в котором содержится информация об оплаченных Вами денежных средствах, подлежащих к возмещению;
Момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту;
Обратите внимание по предварительному договору купли-продажи (предварительному акту приема-передачи) получить возврат налога не получится, т.к. — это только Ваше намерение заключить его, но таким не является и не передаёт никаких прав собственности. Эту позицию подтвердила налоговая в письме от 29.08.2013 №БС-4-11/15716

Пример

Подробно о налоговых вычетах при покупке квартиры как долевой собственности вы можете прочесть здесь.

При переуступке прав долевого строительства, как и возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры возможен только после получения акта приёма-передачи.

Согласно положениям письма Министерства финансов РФ №03-04-05-43347 от 29.08.2014 года наряду с предоставлением договора о долевом участии, по которому осуществлялась переуступка, Вам потребуется приложить к основному комплекту документов оформленный договор уступки. Это условие содержится и в письме ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@, доведенном до налоговых органов, где приводится перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета
Момент наступления права на вычет будет считаться не дата заключения ДДУ или договора переуступки, а именно дата приёмки квартиры по акту, подписанному обеими сторонами.

Пример

Граждане, приобретающие строящиеся квартиры через жилищно-строительные кооперативы по договорам паенакопления могут рассчитывать на налоговую льготу по сделке.
Важным условием наступления такого права является:

полное внесение требуемых паевых взносов членом кооператива;
подписание передаточного акта.

Пример

Покупка еще строящейся квартиры дает право ее собственнику получить возврат НДФЛ. Акт приемки квартиры является важнейшим аспектом любой сделки подобного рода, а его подписание дает право начать налогоплательщику оформлять получение вычета начиная с этого налогового периода и что очень важно, ждать оформления в собственность недвижимости для получения вычета не требуется.

Пример

Существует два варианта получения:

у работодателя;
через органы ФНС.

Разницей является:

у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

договор приобретения Вами жилья;
акт приёма-передачи;
чеки или иные платежные документы;
справка о доходах формы 2-НДФЛ;
декларация по форме 3-НДФЛ.

Если Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, то должны представить ее в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за прошедшим. Остальные граждане, которые желают воспользоваться своим правом на налоговый вычет могут подавать документацию для получения вычета в течение всего года.
Важно!
Законодательством не ограничиваются сроки подачи документов для получения налоговых вычетов, но вернуть уплаченный НДФЛ, согласно п.7 ст.78 НК, разрешается только за три предшествующих года.

Пример

Независимо от того каким способом Вы покупаете жильё в личную собственность, статья 220 НК России устанавливает пределы суммы, с которой Вам будет возмещено 13%.

Максимальная сумма равна 2 000 000 руб., т.е. Вы можете вернуть до 260 000 руб.
А если имущество приобретается в долевое участие несколькими членами семьи, то все они вправе претендовать на возврат налогов.
Получение этой льготы возможно однажды в жизни, но если цена приобретаемого имущества ниже суммы ограничения, Вы вправе воспользоваться льготой до ее полного исчерпания при следующей покупке и вернуть до 260 000 руб. Вашего НДФЛ.

Если у Вас остались вопросы, напишите их в комментариях ниже, мы обязательно Вам поможем!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(584 оценок, средняя: 4,60)

В 2012 году взяла ипотеку на квартиру в строящемся доме. Дом до сих пор не сдан и прав собственности на квартиру соответственно нет. Есть только договор N 214-ФЗ, тут все нормально. Дом обещают сдать к концу 2016 года. По факту ипотеку плачу уже 4 года. Когда я могу получить налоговой вычет за проценты по ипотеке? Сейчас или после сдачи дома? Ведь ипотеку уже 4 года плачу с процентами. Налоговый вычет за покупку квартиры естественно еще не получала. Ипотеку планирую так же закрыть в этом году

Ответы юристов ( 1 )

Когда я могу получить налоговой вычет за проценты по ипотеке? Сейчас или после сдачи дома?

Имущественный налоговый вычет по процентам по ипотеке предоставляется на основании: договора ДДУ,
передаточного акта, платёжных документов, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств в погашение процентов (п.п. 3, 4 статьи 220 НК РФ).

Таким образом, получить имущественный вычет по процентам по ипотеке Вы сможете только после получения подписания передаточного акта на квартиру, а это произойдет после ввода дома в эксплуатацию.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

На сегодняшний день в России широко распространено приобретение квартир в строящихся домах. Наиболее часто при покупке строящегося жилья заключают либо договоры долевого участия в строительстве, либо договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). При этом между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти большой промежуток времени, в том числе и несколько лет. Поэтому закономерным становится вопрос, когда при покупке квартиры в строящемся доме можно будет оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры? После оплаты полной стоимости квартиры? После заключения акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности)?

В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос, когда именно можно оформить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме.

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье. Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно договору долевого участия в строительстве в 2017 году. Строительство было окончено в 2018 году, и в конце этого же года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2019 года. Так как акт приема-передачи был подписан в 2018 году, то в начале 2019 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2018 год и вернул уплаченный им в течение 2018 года налог на доходы (НДФЛ).

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований. В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить и копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2017 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2018 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала акт приема-передачи квартиры. В начале 2019 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию (приложив к ним договор уступки прав требований) и вернула уплаченный за 2018 год налог на доходы (НДФЛ).

Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан акт-приема передачи квартиры (или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры);
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

Начиная с того периода, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2017 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2018 году строительство многоквартирного дома было завершено, и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав акт-приема передачи квартиры. Таким образом, учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета, начиная с 2018 года, когда он подписал акт приема-передачи квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета