При желании расширить жилплощадь граждане могут совершить обмен квартиры с доплатой ипотекой.
Здесь проводится сразу две сделки: на начальном этапе – продажа имеющегося жилья, а затем – оформление ипотеки на недостающую сумму. Без предварительной реализации недвижимости получить жилищный кредит не удастся, поэтому процедура для неосведомленных представляет ряд сложностей.
Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.
ВАЖНО . Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.
Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.
Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.
В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:
- обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
- при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
- составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
- представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
- оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
- одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
- получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
- регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
- оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.
Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.
Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.
Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить юридическую чистоту обеих сделок.
На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:
- по возможности нужно минимизировать временную разницу между регистрацией обоих договоров, так как продав одну квартиру граждане фактически остаются без жилого помещения до момента вселения в новый объект;
- так как проведение покупки недвижимости подразумевает использование средств от продажи, оптимальным вариантом передачи денег станет аренда банковской ячейки, а не наличный расчет.
Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.
Порядок оформления Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:
- Придти в банк и написать заявление на обмен.
Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.
Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:
- договор обмена;
- акт о передаче нового объекта залога;
- вывод из-под залога старой жилплощади.
Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.
Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.
Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.
-
Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит.
При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной.
При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
- Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
- Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
- В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
- Затем они предоставляются банку.
- Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой.
Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
- Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
- Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
- Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
- Снятие обременения с квартиры.
- Подписание договора купли-продажи.
Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.
Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой. Как правило, такой обмен без труда разрешается банком, если у заёмщика не было просрочек по действующему договору.
Смена должника Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади. Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.
Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):
Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.
В новом договоре обязательно указать, что все средства, выплаченные за первую квартиру засчитываются в расчётах с новым жильём. 3. Если строительная компания (подрядчик) не против обмена, каков порядок перезаключения договора на новое жильё? — Необходимо составить дополнительное соглашение, в котором указать все необходимые параметры нового жилья. Данное соглашение в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. 4. Если строительство завершено и полноправный владелец пользуется жильём и замечает, что качество квартиры непригодно для полноценного обитания в ней (холод, повышенная влажность, образование грибка или плесени на стенах и т.д.), имеет ли он право требовать заменить своё жильё на аналогичное, но без вышеперечисленных недостатков? — В данной ситуации застройщик не обязан менять квартиру на другую.
Больше информации о процессе оценки вы получите из этой статьи.
- Заемщик предоставляет полный пакет документов, необходимый для оформления нового ипотечного займа. Например, по этой ссылке вы найдете перечень бумаг для оформления жилищного займа в Сбербанке.
- Обычно кредитно-финансовые учреждения настаивают на внесении первоначального взноса по новому кредиту.
О том, как получить ипотеку без первого взноса, вы можете прочитать здесь.
Банк вправе направить запрос в БКИ для проверки кредитного досье заемщика. При выявлении каких-либо нарушений он, скорее всего, откажет в обмене. Если как раз ваша кредитная история оказалась по каким-либо причинам испорченной, то вы можете попытаться ее исправить, наиболее популярные способы того, как это сделать, вы найдете в данной статье.
Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?- Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению.
Самой большой сложностью в данной ситуации будет то, что дольщику придётся самостоятельно искать нового покупателя, переуступить ему свои права требования, получить деньги за квартиру и только после этого приобрести у строительной компании интересующую квартиру.
Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой. Подготовка Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий. Начать нужно с изучения кредитного договора. Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается. Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации. Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км.
К необходимым документам относятся:
- Паспорт (копия и оригинал)
- Заявление
- Свидетельство о заключении брака (если имеется)
- Кредитный договор
- Копия лицевого счета
- Выписка из домовой книги
- Письменное согласие прописанных в квартире
- Правоустанавливающие документы на вторую квартиру
- Документы, которые подтверждают, что платежи производились своевременно
- Иные бумаги.
Банки не заинтересованы в таких сделках, но дают согласие при выполнении ряда условий:
- Заключается договор продажи имеющейся квартиры (о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, читайте здесь) и второй договор на покупку новой недвижимости, которая полностью соответствует требованиям кредитора.
- Банк оценивает новое жилье, затраты оплачивает заявитель.