Утверждение о том, что продать приобретенную в ипотеку квартиру невозможно, является распространенным мифом. Совершить такую сделку пусть и не просто, но вполне реально. Но для успешного завершения процедуры важно знать, как продать ипотечную квартиру правильно.
При наличии желания и возможности погашается задолженность по ипотеке перед банком, после чего квартира перестает иметь обременения и собственник может распоряжаться ей на свое усмотрение. Однако такой вариант не всегда реализуем. Как правило, вопросы возникают при продаже квартиры с задолженностью по кредиту.
Процесс продажи взятого по ипотеке жилья осложняется тем, что в сделке принимает участие не только продавец и покупатель, то и третья сторона – банковское учреждение, которое выдало ипотеку. Последнего участника сделки игнорировать не получится, так как именно он формально имеет право распоряжаться квартирой до тех пор, пока кредит не погашен и она выступает в качестве залога. Таким образом, положительный ответ на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, следует получить у банковского учреждения.
Главное правило, которое должен помнить собственник, заинтересованный в том, как продать ипотечную квартиру и купить другую – поставить в известность банковское учреждение. Независимо от того, кто выдавал ипотечный кредит — ВТБ, Сбербанк или любой другой кредитов – он должен быть извещен о намерениях продавца до совершения сделки. Этот пункт прописан в любом кредитном договоре об ипотеке. Если это правило проигнорировано, банк располагает полномочиями запретить совершение соответствующей сделки.
В заявлении на досрочное погашение ипотечного кредита требуется обозначить основание, на котором квартиру планируется выставить на продажу. Для банка преждевременный расчет означает потерю дохода в виде процентных платежей по кредиту, поэтому он потребует подробного объяснения.
После полного погашения кредита рекомендуется взять в банке справку, подтверждающую полную выплату долга, а также отмеченную закладную на квартиру.
Предварительно необходимо выписаться всем членам семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия.
Если заемщик перестает своевременно вносить платежи за квартиру, банк имеет право обратиться в суд и принудительно выставить ее на продажу с торгов для возврата своих затрат.
Для продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке, главным правилом остается необходимость предварительного снятия с нее обременения. До этого момента она является залоговым имуществом как у банка, так и у Министерства Обороны РФ.
Если квартира приобреталась с привлечением материнского капитала, для ее продажи потребуется в числе прочих получить разрешение органов попечительства и опеки.
Можно выделить три основных способа, как продать квартиру в ипотеке.
- Продать ипотечное жилье с долгом за наличные деньги, которые будут направлены на досрочное погашение кредита. На практике это выглядит следующим образом: необходимо найти покупателя, который согласится на предоплату в размере суммы непогашенного ипотечного кредита продавца. При этом для страхования рисков (в первую очередь покупателя) рекомендуется заключить специальный договор задатка. Эти деньги передаются в банк, кредит считается полностью погашенным. Далее необходимо проследить, чтобы представить банка снял пометку об обременении с жилья в уполномоченных органах. Владелец квартиры посещает указанное учреждение в сопровождении представителя банка для подачи заявления с приложенным пакетом требуемых документов. После того как квартира перестает являться залоговым имуществом, может оформляться договор о ее продаже. Покупатель отдает оставшуюся часть денег непосредственно перед сделкой.
- Продажа квартиры покупателю на условиях переоформления ипотеки. Как известно, привлечь финансирование банка можно при приобретении жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Если в роли покупателя квартиры рассматривается гражданин, планирующий оформить ипотеку, в первую очередь необходимо узнать, какой суммой собственных средств он располагает. Ее должно хватить для погашения задолженности продавца перед банком. При этом размера одобренного кредита должно хватить на оплату оставшейся части стоимости квартиры. В данном случае порядок действий до момента снятия обременения с квартиры аналогичен тому, который был рассмотрен в предыдущем пункте. После этого участники сделки обращаются в банк для переоформления документов. При себе необходимо иметь полный пакет документов. Далее заключается и регистрируется договор купли-продажи. Если все пройдет успешно, после окончания сделки оставшаяся сумма за квартиру перечисляется продавцу банком, в котором оформляется новая ипотека.
- Продажа через банк. В этом случае поиском покупателя и подготовкой соответствующей документации занимается банк по запросу. Узнать, как банки продают ипотечные квартиры, можно на их официальных сайтах. Обратите внимание, что при таком условии банк не заинтересован в максимально выгодном предложении, главным для него является возврат собственных средств. Не факт, что при такой сделке что-то достанется продавцу.
Ипотека, наравне с ипотечным кредитованием, остается популярной формой покупки жилья. Однако никакая ипотека не гарантирует мира и согласия среди заемщиков. Случается, что один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Сложность в том, что квартира находится под обременением – в ипотеке. Прежде чем реализовать долю, нужно заручиться согласием банка. Кроме того, придется учитывать и интересы созаемщика – второго собственника.
Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее обычной купли-продажи. Характерные особенности процедуры мы рассмотрим в нашей статье.
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики). Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой. Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.
Способы продажи доли в ипотечной квартире:
- Досрочная выплата долга
Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.
Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.
- Разделение оплаты
- Переуступка прав и обязанностей
Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.
Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.
На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:
Для примера рассмотрим поэтапную инструкцию, как действовать при заключении сделки:
- Запрос в банк
Первое, что нужно сделать в обязательном порядке – оповестить банк о намерении реализовать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования, сообщите, что хотите заключить сделку о продаже доли, а также погасить задолженность в счет задатка. Ситуация решается в индивидуальном порядке – поскольку у каждого банка своя политика и условия для таких сделок.
- Найти покупателя – из числа заемщиков или третьих лиц
Согласно общему порядку, здесь также действует преимущественное право выкупа. Составьте уведомление в адрес созаемщика, сообщите о продаже ипотечной доли, назначьте цену и способы расчетов (ст. 250 ГК РФ). Привлечение покупателей на стороне возможно только в случае отказа текущих созаемщиков по ипотечному кредиту.
Обычно его составляют у нотариуса выбранного банка. Подписи проставлять не нужно, т.к. предстоит регистрация сделки. Иногда ПДКП заменяют соглашением о задатке – кому как удобнее.
- Погашение ипотечного долга
Собственник доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (залогодержателя). Покупатель передает деньги в счет оплаты ипотеки, а собственник – ипотечный договор и документы. Далее, нужно оформить заявление о досрочном погашении ипотечных взносов (не везде требуют). Сотрудник банка сообщит, как именно произойдет снятие обременения с квартиры.
- Подписание предварительного договора купли-продажи
Завершив передачу денег, стороны проставляют подписи в конце ПДКП или соглашения о задатке. Получатель денег оформляет расписку — о том, что он получил деньги от покупателя.
- Снятие обременения (залога)
- Оформить договор купли-продажи
Начиная с данного этапа, продажа происходит по стандартному сценарию. Участники сделки обращаются к нотариусу, оформляют ДКП и получают экземпляры договоров.
Нотариус поможет отправить документы на регистрацию в Росреестр. Оттуда придут обновленные выписки из ЕГРН – о зарегистрированном праве собственности на квартиру.
- Окончательные расчеты
Огромное внимание нужно уделить документации. Желательно готовить ее заблаговременно, чтобы не потерять время при оформлении сделки.
Полный список документов:
Дополнительно может понадобиться акт-разрешение от органов опеки, в том случае, если в купле-продаже участвует ребенок или недееспособное лицо. О получении документа нужно позаботиться заранее – срок его выдачи может растянуться на 15-30 дней.
При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?
- штраф за переоформление ипотечного договора – в соответствии с политикой банка, обычно от 1% на остаток долга;
- оценочная экспертиза квартиры – в среднем от 1 500 рублей;
- госпошлина за удостоверение договора у нотариуса – 0,5% от цены, но в пределах 300 рублей, и не свыше 20 000 рублей;
- госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей;
- запрос выписки ЕГРН о снятии обременения с квартиры – 400 рублей.
О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.
Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки. Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение. Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.
Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка:
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96
- Может ли продать свою долю в квартире мать мужа своей невестке за ипотечный капитал.
- Как продать свою долю в ипотечной квартире?
- Возможно ли продать долю в ипотечной квартире без согласия собственника другому лицу.
- Могу ли я продать свою долю в квартире, если она находится в ипотечном кредите?
- Могу ли я продать свою долю в квартире, если она находится в ипотечном кредите?
- Имею 1/3 долю в квартире-ипотечная. Моли ли я ее продать?
- Как продать долю ребёнка и можно ли предоставить долю в ипотечной квартире.
- Продать долю в квартире
- Продается доля в квартире
- Как продать долю в квартире
- Как продается доля в квартире
- Хочу продать долю в квартире
1. Может ли продать свою долю в квартире мать мужа своей невестке за ипотечный капитал.
1.1. Если имеется в виду законность такой сделки — закон, сам по себе, не против, смотрите условия ипотеки. Налоговые последствия — вполне могут быть негативными, отказ в имущественном вычете на приобретение жилья, вполне возможно, оспаривать придется в суде.
2. Как продать свою долю в ипотечной квартире?
2.1. Добрый день, уважаемый посетитель!
Требуется согласие залогодержателя — банка. Договор оформляется у нотариуса. Соблюдите положения ст. 250 ГК РФ
Всего доброго, желаю удачи!
3. Возможно ли продать долю в ипотечной квартире без согласия собственника другому лицу.
3.1. Здравствуйте! Долю может продать только собственник. С согласия банка. С соблюдением положений ст. 250 ГК РФ
3.2. До погашения ипотеки Можно с согласия собственника и соответственно заемщика выделить долю родственнику в залоговом объекте. подавайте заявление в банк, кредитный комитет берет на рассмотрение
4. Могу ли я продать свою долю в квартире, если она находится в ипотечном кредите?
4.1. Да, Вы можете продать свою долю.
4.2. Здравствуйте!
пока ипотека не выплачена, на квартире обременение, и продать свою долю вы не сможете без согласия банка . А банк такое согласие не даст — пока не погашен кредит
5. Могу ли я продать свою долю в квартире, если она находится в ипотечном кредите?
5.1. Можете, но нужно будет известить об этом банк и получить его согласие.
6. Имею 1/3 долю в квартире-ипотечная. Моли ли я ее продать?
6.1. Здравствуйте!
нет, пока ипотека не выплачена все сделки с квартирой невозможны, так как имеется обременение
7. Как продать долю ребёнка и можно ли предоставить долю в ипотечной квартире.
7.1. Здравствуйте. Продать и предоставить долю , все с разрешения опеки.
8. Я в браке, но не живём больше года, за это время мы продали ипотечную квартиру, поделили деньги, так как имели по 1/2 доли, муж уехал взял ещё кредит или несколько, я не в курсе, купил две квартиры и записал их на свою дочь. Я согласия нигде не давала и не один банк у меня их не спрашивал. Я настаиваю на разводе, но муж уходит от ответа. Если он будет не платежеспособный, а в жизни всякое случается, буду ли я выплачивать его долги по кредитам?
8.1. Здравствуйте! Вам нужно обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества в виде долговых обязательств. Просите суд в соответствии с положениями статей 33,34.38,39 Семейного Кодекса РФ и статьи 256 Гражданского Кодекса РФ признать задолженность по данным кредитным договором личным имуществом (обязательствам) супруга. Также указывайте, что полученные по кредитным договорам денежные средства были потрачены не на нужды семьи.
9. Я хочу продать ипотечную квартиру которую я гасил мат. капиталом. Как мне распределить доли детей? Куда нужно обращаться?
9.1. Здравствуйте, стоимость доли детей должны быть не менее 1/4 от стоимости материнского капитала, то есть не соответствовать стоимости квартиры, а только учитывать вклад сертификата при приобретении. Обращаться необходимо к нотариусу.
9.2. Сформулируйте свой вопрос более конкретно, чтоб юристы смогли вам компетентно на него ответить.
10. Меня зовут Дмитрий.. куплена квартира в ипотеку с привлечением мат. капитала. Скажите пожалуйста могу ли я выделить доли детям в другом месте? Тем самым сняв обременение с ипотечной квартиры.. и продав ее.
10.1. Добрый вечер Дмитрий
Маткапитал перечислен при оформлении ипотеки, снимайте ограничения и выделите доли детям в другой квартире. Это небольшое нарушение ФЗ-256 т.к. вы давали обязательство о выделении долей именно в ипотечной квартире, но т.к. планируйте выполнить обязательства то ответственности не будет.
11. Я купила в браке квартиру в ипотечном агентстве за счет материнского капитала. Ипотеку погасила. Потом развелась и бывший муж написал дарственную младшему сыну (дети несовершеннолетние, у них доли в квартире). Сейчас хочу продать квартиру, какие документы мне нужно собрать?
11.1. Добрый день!
На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф) в размере, зависящем от стоимости имущества. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. ст. 22, 53 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Разрешение органов опеки, а потом к нотариусу со всеми документами.
12. В гражданском браке мы купили квартиру в ипотеку. Ипотечный договор и право собственности на квартиру оформлено на меня. Оплачиваем ипотеку вместе, равными частями. Могу ли я оформить нотариальное обязательство о выделении после выплаты ипотеки доли? И является ли такое обязательство гарантией для моего мужчины, что я не смогу продать квартиру без его ведома и он не останется без жилья?
12.1. Обратитесь к кредитному инспектору с вопросом о возможности включения гражданского мужа в качестве созаемщика и внести соответствующие изменения к кредитный договор, закладную на квартиру и свидетельство.
13. У ребёнка есть 1/2 доли в общежитии, мы выделили ему долю в ипотечной квартире, ипотеку выплатили, можем ли мы продать общежитие? Дадут ли органы опеки разрешение или нужно будет с продажи комнаты положить 50% на счёт ребёнку?
13.1. Добрый день. Прежде, чем выделять доли в ипотечной квартире надо было взять разрешение органов опеки на продажу 1/2 доли в общежитии и выделять доли уже на основании этого разрешения.
Разрешение органы опеки может и дадут, но с каким условием трудно сказать.