Можно ли продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока оформленный займ не будет погашен полностью.

Но в жизни может возникать немало ситуаций, когда продажа или обмен ипотечной квартиры необходим по ряду причин. При соблюдении ряда правил ипотечную жилплощадь можно обменять или продать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !


При покупке недвижимости в ипотеку заемщик получает право пользоваться помещением – проживать в нем, регистрироваться самому и прописывать членов своей семьи. Распоряжаться имуществом покупатель может в полной мере только после полного погашения взятого займа и снятия обременения. На протяжении выплаты принимать самостоятельные решения о продаже, обмене, дарении жилья, собственник не может.

Ипотечный договор не накладывает запрета на обмен или продажу недвижимости, но он устанавливает правило, по которому сделать это можно лишь с разрешения залогодержателя – кредитора. Получить такое разрешение можно, если у заемщика есть основания для продажи.

Существенные ограничения на распоряжение ипотечным жильем не означает, что продажа или обмен исключены. У заемщика есть несколько способов, как законно реализовать жилплощадь:

  1. Погасить остаток задолженности досрочно. Это выгодно в плане экономии на процентах за пользование займом. Для реализации задуманного придется вложить собственные средства или подыскать покупателя согласного дать залог для погашения ипотеки.
  2. Открытая продажа через банк. Получив согласие от финансовой организации, можно провести сделку открыто, что позволит защитить обе стороны купли-продажи.
  3. Продать долговые обязательства, то есть передать ипотечный кредит в оставшемся размере другому лицу. При этом продавец получает ту часть стоимости, которую уже уплатил за жилье.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые следует учитывать при обмене или продаже.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

При оформлении купли-продажи следует ориентироваться также и на следующие законодательные акты:

Статья 301 ГК РФ указывает на то, что при признании сделки недействительной, недвижимость возвращается владельцу, в данном случае банку.

Процедура обмена ипотечной квартиры может быть выполнена одним из представленных способов:

  1. Обмен между двумя сторонами с заменой залоговой жилплощади в банке. Этот метод подходит в тех случаях, когда обмениваемые объекты равны по стоимости или получаемая недвижимость значительно дороже.
  2. Проведение двойной купли-продажи.
  3. Погашение остаточной суммы ипотеки.

Выбор варианта зависит не столько от сторон участвующих в сделке, сколько в финансовой организации. Прежде чем приниматься за процедуру следует выяснить будет ли банк согласен на обмен.

При возникновении необходимости совершить такую операцию участники мены прибегают к оформлению договоров купли-продажи.


Независимо от того каким путем пойдет покупатель начинать процедуру всегда следует с получения консультации в банке, выдавшем ипотеку. Заемщик должен прийти к кредитному специалисту и уточнить, каким образом организация может помочь ему в решении создавшейся ситуации.

Следует сказать, что в ипотечном договоре также есть пункты, разъясняющие правовые отношения между кредитором и заемщиком, в случае возникшей необходимости продать жилплощадь.

После получения консультации плательщик сможет наметить удобные, а главное законные варианты обмена, которые подходят и ему и кредитору. Исходя из этого, можно приступать к поиску жилья для обмена.

Совершить обмен всегда сложнее, чем продать одно помещение, а потом купить другое. Поэтому на подбор подходящего варианта может уйти не один месяц. При поиске жилья следует учитывать такие нюансы:

  1. Стоимость второй жилплощади должна равняться цене обмениваемого помещения, а лучше превосходить ее. Банк охотно соглашается на обмен, при котором ему в залог переходит более дорогостоящая недвижимость.
  2. Если мена совершается не в пределах одного населенного пункта, то крайне важно, чтобы по месту нахождения второго объекта располагался филиал кредитной организации, выдавшей ипотеку. Это позволит заемщику без проблем вносить ежемесячные взносы.
Читайте также:  Брат не платит ипотеку что будет с квартирой

В зависимости от ситуации банк может выдвигать и иные требования.

Договор мены одобряется кредитной организацией только при наличии полного комплекта документов, представленных в банк. При обмене наибольшее внимание уделяется сбору бумаг на ту квартиру, что приобретается.

Продавец должен предоставить:

  • Удостоверение личности владельца жилья.
  • Правоустанавливающие документы на помещение – договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения или вступления в наследство.
  • Справка из Росреестра об отсутствии обременений.
  • При наличии супруга(и) разрешение на обмен.

Немаловажно наличие экспертной оценки о рыночной стоимости жилого объекта. Эта бумага основополагающая для принятия решения о возможности мены.

Со стороны заемщика предоставляется гораздо меньше бумаг, ведь жилье покупалось через банк и никак не изменило ни стоимости, ни статуса с момента первичного оформления.

Пошагово процесс обмена выглядит так:

  1. Заемщик заручается поддержкой банка.
  2. Подбирается вариант.
  3. Представляются собранные документы.
  4. Условия сделки согласовываются с финансовой организацией.
  5. Договор мены подписывается сторонами.
  6. Обременение переоформляется на новую квартиру.
  7. С предыдущего помещения снимается залог.

Каждый шаг контролируется банком, а потому исключает возможность обмана.


Процесс обмена жилья, тем более находящегося в залоге у банка, может тянуться довольно долго. Неопределенность сроков обусловлена исключительно поиском подходящего варианта. Как только он будет найден, а предварительные условия со второй стороной согласованы, можно приступать к непосредственному оформлению сделки.

С момента подачи документов на подобранное помещение кредитору до полного завершения сделки проходит примерно 1-3 месяца. Такой широкий диапазон обусловлен тем, что не всегда стороны способны собрать полный комплект документов с первого раза.

После этого сделка считается завершенной.

Главной проблемой при обмене ипотечной недвижимости считается трудность в поиске желающих. Далеко не каждый согласится ждать лишних несколько месяцев, пока сможет стать полноправным владельцем новой жилплощади. Иногда договор мены заключается между двумя заемщиками, если при этом они являются клиентами разных банков, то процедура осложняется необходимостью получения двойного разрешения.

Следует учитывать и то, что наличие несовершеннолетних детей, прописанных в одной или второй квартире, также может осложнить ситуацию, особенно если они имеют законные доли в имуществе.

Для обмена ипотечной квартиры потребуется заручиться согласием банка-кредитора и найти подходящий вариант, который устроит все стороны сделки. При заключении договора мены может совершаться доплата за обмен. Она может быть произведена любой из сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Перейдем сразу к главному вопросу. Итак, у нас задача — Продать или обменять ипотечную квартиру или квартиру находящуюся в залоге у банка по той или иной причине. Попробуем найти ответы на риторические вопросы, что делать и с чего начать?

Причины по которым люди решаются на продажу ипотечной квартиры или квартиры находящейся в залоге у банка, весьма различны.
Причем это вовсе не обязательно финансовая причина, связанная с невозможностью выплачивать проценты по ипотеке. Целью продажи квартиры находящейся под обременением зачастую является желание улучшить жилищные условия, развод или разъезд собственников или покупка более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Также, достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость в Москве по высокой стоимости и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать. В настоящее время эти люди прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра в Москве упала, ближайших перспектив к резкому росту цен на недвижимость нет, а проценты по ипотеке уплачиваются. Т.е продажа ипотечной квартиры в таком случае — это избавление от ипотеки, как от невыгодного инвестиционного объекта.

Читайте также:  Программа субсидирования ипотеки будет продлена

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих обменять или продать ипотечную квартиру существует несколько схем.

В первом случае при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права собственности к новому хозяину.

В этом случае в договоре купли-продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца недвижимости.

Деньги сразу закладываются в две ячейки. В первой ячейке деньги в размере долга по кредиту, во второй ячейке — остаток расчета за квартиру (если таковой имеется), предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения.

В этом случае после заключения договора купли-продажи документы на квартиру подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, и только после этого продавец квартиры получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

Как правило на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке недвижимости в Москве чаще предпочитают использовать первую схему.

Третий вариант продажи ипотечной квартиры характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой квартиры, с наложением на нее обременения.

Как правило такие случаи рассматриваются индивидуально и выносятся банком на обсуждение кредитного комитета. Решение может быть как положительным, так и отрицательным. Если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога по одной из двух вышеупомянутых схем, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.

Трудоемкость переговорного процесса с банком, получение разрешения на продажу ипотечной квартиры, вовсе не является единственным препятствием на пути продавца квартиры находящейся в залоге.

Существует ряд непреодолимых психологических факторов. Дело в том, что квартира находящаяся под обременением на рынке недвижимости — это повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все будет в порядке.

Сейчас у покупателей на рынке недвижимости очень большой выбор предложений, который значительно превышает спрос. И никто из покупателей не станет сознательно останавливать свой выбор на ипотечной квартире или квартире находящейся под каким либо другим обременением, в ситуации если можно найти аналогичный свободный объект по такой же цене. Поэтому ипотечные квартиры как правило продаются с дисконтом не менее 5% от текущей рыночной стоимости квартиры.

Большинство покупателей вообще отказываются рассматривать квартиры находящиеся под обременением, несмотря на дисконт. Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на вторичном рынке недвижимости. Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы.

Читайте также:  Как правильно заполнять анкету сбербанка на ипотеку

Поэтому идеальным вариантом конечно же будет, если есть возможность, в принципе отказаться от вышеперечисленных схем продажи ипотечной квартиры. Занять где нибудь денег, расплатиться с банком и выставить квартиру на продажу как свободную, что значительно повысит её привлекательность как объекта недвижимости для покупателя. А заёмные деньги вернуть сразу после того как продадите квартиру. Этот вариант наилучший, но к сожалению, далеко не для всех приемлемый.

Последнее время, имеется ввиду 2016 год, доля выставленных на продажу квартир находящихся в залоге увеличилась примерно на 15%. Это связано с тем, что многие уже не могут выплачивать ипотечный кредит из-за потери работы или ухудшения материального положения семьи. К счастью пока эта тенденция не стала опасной, но потихонечку приближается к критической черте, отмечают эксперты компании Финанс-Кредит.

Безусловно, продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о продаже квартиры находящейся в ипотеке должно быть очень обдуманным. Вы можете обратиться за подробной консультацией к специалисту по недвижимости компании Финанс-Кредит. Работа с залоговыми объектами недвижимости в Москве и Подмосковье — это основное направление нашей деятельности. Консультация по телефону бесплатно. Звоните в Финанс-Кредит и получите подробные ответы на все свои вопросы связанные с продажей ипотечной квартиры.

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Выкуп более габаритной и дорогой квартиры производится финансовым учреждением. Для оформления процедуры производится подача документа, подтверждающего продажу имущества. Процесс обмена на квартиру с большим метражом также не всегда связано с повышением стоимости. Пример: продажа недвижимости в Москве и покупка более просторной квартиры в Подмосковье часто приводит к уменьшению итоговой стоимости жилья. Разница может использоваться для снижения суммы ежемесячных платежей.

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе. Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Adblock
detector