Ситуация следующая 2-х комнатная квартира мною и женой куплена в ипотеку с вложением материнского капитала в Москве .У меня 2-е детей 17лет и 4 года .В данный момент банк потребовал выплатить всю сумму целиком 2,8млн сразу в связи с просрочками .Я квартиру еще не оформил в собственность (но закладную в банке получил ) .Может ли банк продать квартиру без моего ведома ?Нужно ли мне сейчас оформлять собственность и выделять в этой квартире долю детям ?Даст ли мне банк выделить долю детям ,ведь у нас в договоре стоит по 1/2 (я и жена)?Вообще что мне дальше делать ,ситуация безвыходная , спасибо ,с нетерпением жду вашего ответа !
Ответы юристов ( 2 )
- 8,3 рейтинг
- 787 отзывов эксперт
Доброго времени, Алексей!
Я квартиру еще не оформил в собственность
у нас в договоре стоит по 1/2 (я и жена)
Как я понимаю Вы с супругой являетесь собственниками квартиры в равных долях, а квартира в свою очередь, является предметом залога в целях обеспечения возврата кредита, который Вы получили в банке для ее приобретения…
В любом случае банк согласие на оформление прав собственности детей на квартиру не даст, но и продать квартиру без Вашего ведома тоже не получится… должно быть судебное разбирательство и только по решению суда банк сможет воспользоваться своим право по закладной…
С уважением.
- 7,0 рейтинг
- 2556 отзывов эксперт
К сожалению, допустив просрочку, Вы позволили банку реализовать предусмотренное в кредитном договоре и договоре ипотеки право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита. Что кредитор и сделал.
И теперь суд не только взыщет с Вас и созаемщика всю сумму долга, но и обратит взыскание на ипотечную квартиру.
Необходимо отметить, что использование материнского капитала для погашения части ипотечного кредита не является препятствием для обращения взыскания на ипотечную квартиру.
Таким образом, надеяться на то, что суд откажет банку в его требовании об обращении взыскания на заложенное имущество, не приходится. К сожалению, судебная практика складывается таким образом, что право на жилье утрачивается заемщиками даже при частичном погашении ипотечного кредита материнским капиталом.
Даже если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного долга, это не значит, что ее нельзя продать. Правда, в сделке обязательно должно присутствовать третье лицо – банк, без одобрения которого заключение договора невозможно.
В представленной статье мы рассмотрим основания, по которым можно продать ипотечную квартиру, условия, которые необходимо соблюсти и другие особенности сделки.
Продажа ипотечной квартиры законом не запрещена. Но подобная сделка имеет свои особенности, которые должны учитывать все ее участники. К таким нюансам относится:
- Трехсторонний договор, в отличие от стандартной сделки с двумя участниками, здесь присутствует дополнительная сторона – банк, который должен одобрить продажу.
- Стоимость квартиры – наличие обременения существенно влияет на цену недвижимости.
- Возможность перехода долга – покупатель может стать заемщиком банка вместо продавца и выплачивать остаток долга.
С соблюдением таких условий, квартиру можно продать без каких-либо проблем.
Чаще всего квартира выставляется на продажу, если:
- Потерян источник постоянного дохода и ежемесячные выплаты стали невозможны.
- Планируется переезд.
- Ипотечное жилье получено в наследство и она попросту не нужна наследникам.
Рассмотрим все эти ситуации более подробно.
Если в вашей семье наступили сложные времена и ипотечные взносы стали неподъемными, у вас есть два пути:
- Написать заявление в банк о снижении суммы ежемесячного платежа. Хотя банки неохотно идут на подобные уступки, добиться желаемого возможно. Но тут надо учитывать, что уменьшение ежемесячных выплат не уменьшает ваш долг, а лишь растягивает его. Поэтому в итоге, вы заплатите даже больше, учитывая увеличившийся срок займа.
- Продать квартиру. Это наиболее оптимальный вариант, который полностью избавит от долга. Правда здесь вы потеряете еще и квартиру, поэтому принимайте решение максимально взвешенно.
Бывает, что за период выплаты долга семья увеличивается и ее членам требуется более просторное жилье. В такой ситуации банк может одобрить продажу, при условии повторного кредитования в этой же организации.
После смерти заемщика, квартира переходит его наследникам, которые помимо недвижимости получают и обязательства по ежемесячным выплатам. При этом никаких льгот для них не предусмотрено, даже если жилье перешло к пенсионеру или инвалиду.
Единственный способ не выплачивать кредит – не принимать наследство, написав официальный отказ. Во всех остальных случаях все обязательства заемщика переходят к наследникам вместе с наследством.
Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, нужно посетить отделение, в котором вы получали заем и уведомить кредитора о своем намерении. Для этого надо написать заявление на получение разрешения на сделку и прописать в тексте основания, ставшие причиной подобного решения. После рассмотрения ходатайства и, с учетом всех обстоятельств, банк примет решение.
Если вы не будете исполнять свои обязательства по кредитному договору, банк может подать на вас в суд для взыскания залога. Если суд примет решение в пользу кредитора, квартира может быть продана без ведома и согласия жильцов.
Чтобы избежать подобного поворота событий, следует вовремя вносить ежемесячные платежи и не портить отношения с банком.
Квартиру, купленную в ипотеку, можно продать различными способами. Их особенности и преимущества будут подробно рассмотрены ниже.
Этот способ предполагает, что покупатель предоставляет наличные средства, которые идут на погашение долга по ипотеке. После этого обременение снимается и заключается стандартный договор купли-продажи. Участие банка в сделке уже не требуется.
Здесь продавец также ищет покупателя с наличными средствами, которые пойдут на погашение кредитного долга. Но в этом случае заемщик самостоятельно снимает обременение, получая справку об отсутствии задолженности перед банком.
Особенность такой сделки заключается в риске для покупателя, которые отдает деньги до заключения соглашения о продаже. Чтобы учесть его интересы и снизить риски, можно составить предварительный договор купли-продажи, который будет выступать гарантией заключения основного соглашения.
При этом способе банк открывает две депозитарные ячейки, куда покупатель вносит две части денег – на покрытие долга и на выплату продавцу. Из первой ячейки погашается долг, после которого банк снимает обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке, в которой находятся средства, предназначенные для него лично.
Этот способ является наиболее желательным, потому что его отличает высокая степень надежности сделки.
В данном случае покупатель также покупает квартиру в ипотеку, внося ежемесячные суммы вместо продавца. Здесь к покупателю вместе с квартирой переходят все обязательства по нему. Это выгодно для лиц, не имеющих возможности сразу оплатить всю стоимость квартиры, и которых привлекала низкая цена жилья.
Помимо стандартных пунктов, которые есть в любом договоре, в соглашении о покупке ипотечной квартиры указывается порядок взаиморасчетов. Здесь прописывается:
- Внесенная продавцом сумма в качестве задатка.
- Форма оплаты.
- Сумма заема, предоставленная банком.
Чем больше подробностей будет прописано в этом пункте, тем выше гарантия успешной сделки.
Вам нужно обратиться в суд и оспорить проведенную сделку. Если в договоре не указано право банка на реализацию квартиры без ведома хозяев, скорее всего, решение будет в вашу пользу.
Такое поведение не запрещено законом, к сожалению и банк не обязан объяснять мотивы своего поведения. Вы можете выставить требование об объяснениях в поведении и повторно запросить согласие.
Специалист Сергей Ефимов подробно расскажет о таком сложном вопросе, как продажа ипотечной квартиры.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Ипотека, несмотря на все недостатки, становится порой единственно приемлемым вариантом для приобретения жилья. Длительный срок выплат играет, порой, не в пользу клиента банка. За это время меняются обстоятельства: человек может потерять работу, увеличивается количество членов семьи или выясняется, что квартира не так хороша, как хозяева представляли ее поначалу. В результате, через некоторое время у человека возникает желание продать квартиру. О возможностях продажи и подводных камнях сделки необходимо знать всем, кто имеет дело с этим видом кредита, так как неизвестно, как сложатся обстоятельства в будущем. Желание продать ее может возникнуть у кого угодно, лучше перед этим получить бесплатную консультацию юриста онлайн.
Вопрос о продаже квартиры, находящейся в ипотеке, может возникнуть в любой момент по разным причинам. Параллельно появляется заинтересованность в том, можно ли это сделать, если можно, то как. Вопросы о покупке или продаже обремененной недвижимости находятся исключительно в правовом поле, где каждый шаг должен быть юридически обоснован, поэтому без квалифицированной юридической помощи не обойтись.
Операция по продаже квартиры в ипотеке возможна и практикуется клиентами нередко, если понимать все сложности процедуры и действовать в сопровождении опытного юриста. В ней принимают участие субъекты, которые имеют отношение к недвижимости:
- Владелец квартиры, который выплачивает ипотечный кредит.
- Лицо, изъявившее желание приобрести квартиру.
- Банк, в котором оформлена ипотека.
У квартиры есть собственник, но до полного погашения кредита на ней лежит обременение — запрет на любые сделки. Пока гражданин выплачивает долг, квартира находится в банке под залогом. В случае неуплаты он имеет право распорядиться недвижимостью для его погашения.
Таким образом, решение о том, возможно ли продать квартиру под ипотекой остается за банком, как распорядителем собственности на время действия залога.
О снятии обременения с квартиры в ипотеке.
Для того чтобы приобретение квартиры, находящейся в ипотеке, прошло без проблем, необходимо после одобрения продажи банком снять ее обременение. Если будет получено официальное подтверждение от банка о снятии задолженности, сделка купли-продажи будет проведена на законных основаниях.
Владелец жилья должен подать заявление с просьбой о снятии обременения. Наряду с заявлением предоставляются другие документы:
Паспорт владельца квартиры. Если в свидетельстве права на недвижимость упомянуто несколько собственников, то нужны документы всех.
- Свидетельство о праве на владение недвижимостью. При его отсутствии возможно предоставление договора ее купли-продажи.
- Письменное подтверждение банка о том, что ипотечный долг погашен.
- Закладная на квартиру от банка.
В Регистрационной палате рассматриваются все документы, и на свидетельстве о праве собственности проставляется отметка о снятии обременения с купленной квартиры или выдается отдельная справка. С подтверждением из Регистрационной палаты на руках можно заключать договор купли-продажи и регистрировать недвижимость снова уже на нового владельца.
Независимо от того, каким образом будет производиться оплата за квартиру, необходимо соблюдать порядок действий по совершению сделки:
- Поставить в известность банк в письменном заявлении о намерении продать квартиру. Необходимо указать при этом, какие причины появились для досрочного погашения ипотеки. Банки неохотно идут на подобного рода соглашения, так как им более выгодно, чтобы клиент выплачивал проценты за ипотеку на квартиру длительный срок, поэтому причина должна быть изложена аргументировано. Кредитная организация вправе отказать клиенту в разрешении на ее продажу.
- Если владелец решил продать собственность без ведома банка и закрыть таким образом кредит, то банк имеет право аннулировать операцию, так как квартира в данный момент находится в его распоряжении.
- Найти покупателя, который готов приобрести недвижимость, находящуюся в обременении.
- Получить с покупателя задаток, оформив на это действие договор.
- Погасить ипотеку.
- Снять обременение с купленной квартиры.
- Оформить сделку купли-продажи квартиры.
Выплату задатка и покрытие за счет него ипотечного кредита стоит рассмотреть более подробно, так как эту процедуру необходимо произвести юридически правильно в соответствии с законом.
Сумма задатка должна быть не меньше суммы долга по ипотеке, которую необходимо закрыть. Договор о внесении задатка оформляется у нотариуса. Это обезопасит покупателя от мошеннических действий против него. В договоре указывается, что сразу после внесения денег в счет ипотечного долга и снятия обременения владелец квартиры обязуется продать ее.
В договоре также прописываются необходимые детали с указанием сроков:
- Общая стоимость сделки и порядок расчета.
- Снятие обременения.
- Осуществление купли-продажи.
Порядок расчета происходит следующим образом: стоимость квартиры делится на 2 части. Одна из них равна долгу продавца по ипотеке, вторая — остаток суммы, которую получит продавец. Покупатель открывает в банке 2 депозитные ячейки. До заключения договора к ним имеет доступ только он сам. После совершения сделки купли — продажи банк получает доступ к ячейке, предназначенной для покрытия ипотеки, а сумму из второй может получить продавец.
Если банк заинтересован в погашении ипотечного кредита, а он всегда в этом заинтересован, то он даст разрешение на сделку с квартирой. Один из видов ее продажи — с непосредственным участием банка. Сотрудники банка примут участие в поиске потенциального покупателя. Кредитной организации достаточно такого плательщика, который готов внести деньги за уплату кредита. Его не интересует сумма, которая достанется продавцу. Банк предоставляет ячейки для хранения средств, дальнейшие действия происходят по тому же алгоритму, что и продажа собственности без повторной ипотеки.
Возможно приобрести квартиру в ипотеке, взяв на ее покупку собственный ипотечный кредит.Если взять кредит в том же банке, то это будет выгодно для кредитной организации, так как она взамен одного заемщика получит другого. В этом случае есть надежда, что банк будет более лоялен к заемщику в отношении условий кредитования. Некоторые кредиторы выдают ипотеку под льготные проценты, несмотря на то, что ее стандартные ставки в других случаях значительно больше. Причина предложений низких ставок по кредиту кроется еще и в том, что банк не хочет отпугнуть заемщика и отдать его в руки конкурентов.
Как вариант, может быть совершена покупка кредита, если покупатель согласен оплатить долговое обязательство. В этом случае кредитные обязательства переоформляются на покупателя. Таким образом, он становится заемщиком и впоследствии владельцем квартиры. В сделке перекредитования участвуют 3 стороны: банк, первый заемщик и покупатель квартиры. Алгоритм совершения сделки:
- Разрешение банка на совершение перекредитования.
- Оценка недвижимости.
- Заключение договора о продаже кредита.
- Внесение средств по долговым обязательствам.
- Оформление документов на ипотечное кредитование на другое лицо.
- Оформление сделки купли-продажи.
Процедура оформления документации практически аналогична стандартной:
- Предоставляется пакет документов для рассмотрения кандидатуры покупателя недвижимости в качестве нового заемщика.
- Обременение на жилье и залоговые бумаги переоформляются на имя нового владельца.