Продажа квартиры двумя долевыми собственниками В данном случае продавцами выступают оба владельца, если продается вся квартира целиком. Все сделки, направленные на отчуждение долей в квартире, должны быть нотариально удостоверены. Исключение составляют сделки, предметом которых является имущество паевого инвестиционного фонда и земельные доли. Стоит отметить, что один из владельцев вправе реализовать свою долю без согласия на то второго собственника. Однако при этом необходимо учесть, что существует преимущественное право на ее покупку, которое принадлежит второму владельцу квартиры. То есть продавец должен письменно уведомить своего сособственника о намерении продать свою долю. В извещении прописываются стоимость и другие условия продажи. Если сособственник не воспользовался своим преимущественным правом в течение месяца, то продавец вправе продать принадлежащую ему долю иным лицам.
- Сбор и подготовка необходимых документов. Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
- Получение разрешение на сделку от других собственников.
Источник: сайт Бископи.ит. Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём. Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:
- Орган опеки не одобрит сделку.
- Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.
Можно ли продать квартиру, если один из собственников против? Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры.
Источник: правовой портал Консультант.ру. Кто возражает Как действовать Долевой владелец Второй собственник отправляет ему заказным письмом уведомление с предложением воспользоваться правом на преимущественную покупку доли. Если в течение месяца от второго владельца нет ответа или он присылает письменный отказ, то долю можно продавать третьим лицам.
Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:
- объект продажи (квартира, комната);
- местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
- жилая и общая площадь;
- этаж, где находится квартира;
- кадастровый номер объекта недвижимости.
В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры.
После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка. Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском.
2.1 С долевым собственником
- 2.2 С совместным собственником
- 2.3 Дополнительные документы
- 2.4 Сколько договоров заключается?
- 3 Порядок действий
- 3.1 Для долевого собственника
- 3.2 Для совместного собственника
- 4 Кто платит налоги
- 5 Если один собственник — ребёнок
- 6 Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?
- 7 Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире
- 8 Видео: «Стоит ли покупать долю в квартире»
Чем рискует покупатель При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:
- Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
- Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья.
- Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
- Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).
Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой. Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.
Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать. Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.
К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли. То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу.
Отказы должны быть письменными. Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав.
При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:
- шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
- шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
- шаг 3.
По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.
Оформление сделки Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558).
Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
- свидетельство о госрегистрации прав;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
- нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
- разрешение на сделку от органов опеки;
- выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
- выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца.
Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) +7 (499) 703-44-28 — Москва+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.
Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.
Находясь в браке, купили квартиру в ипотеку. Я был заемщиком, жена созаемщиком. Сейчас в разводе, и ни мне, ни ей эта квартира особенно не нужна. Платить ипотеку за ненужную квартиру я, естественно, не хочу. Но бывшая жена против продажи квартиры и погашения из денег от продажи ипотеки. Собственность оформлена 0,55/0,45, под обременением. Законным способом возможно преодолеть нежелание продавать квартиру со стороны бывшей жены? Жилплощадью оба обеспечены, детей в браке не было. Банк не против продажи квартиры, если долг будет полностью погашен. Квартира в собственности менее 3 лет.
В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку. Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.
Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.
Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.
Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.
По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.
Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.
Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.
Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.
Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.
Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.
Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.
Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.
Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.
У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.
Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.
В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.
Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса. В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.