Когда не хватает дохода и первоначального взноса на однушку или студию, можно взять в кредит комнату в коммуналке или в общежитии. Со временем обстоятельства у заемщика могут измениться, и он захочет расстаться с залоговым жильем. Тогда встает вопрос, как продать комнату в ипотеке. В этой статье мы расскажем о рабочих схемах сделки купли-продажи комнаты с залоговым обременением.
Займы на приобретение комнат выдают немногие банки. Такой предмет залога достаточно рискован из-за ряда нюансов:
- чтобы продать комнату в коммуналке, нужно получать разрешение всех соседей;
- комната более подвержена страховым рискам, чем отдельное жилье;
- спрос на комнаты на рынке недвижимости невелик. В случае неуплаты займа банку будет сложно вернуть вложенные деньги.
Получить кредит на комнату сложно, и условия предлагаются менее выгодные, чем для покупателей отдельных квартир. В отдельных случаях банк накладывает обременение на срок ипотеки не только на саму комнату, но и на всю коммунальную квартиру, где поселился заемщик.
Если спросить банковского работника, на каких условиях кредитор согласится на проведение сделки купли-продажи с комнатой ипотеки, ответ будет прост: погасите кредит, и мы разрешим вам продать комнату. Однако после выплаты займа разрешение кредитора на проведение операций с недвижимостью не потребуется. Получается, что банк в данной ситуации не на стороне заемщика. Задача банкира — сократить до минимума риски неуплаты займа.
С учетом позиции банка и рыночных реалий есть три варианта проведения сделки:
- Необходимо найти человека, который согласится внести сумму, равную задолженности по кредиту, в качестве задатка или аванса. Сделать это нетрудно, если задолженность небольшая. Если размер долга намного превышает половину от стоимости комнаты, убедить покупателя будет сложнее. Порядок действий при данном варианте сделки следующий: покупатель и продавец заключают договор задатка или аванса, согласно которому первый взнос покупателя за недвижимость идет на погашение долга. На этом этапе большое значение имеет грамотность составления договора. Далее заемщик закрывает ипотеку, получает в банке закладную и снимает обременение с комнаты в Росреестре. Когда недвижимость юридически свободна, продавец и покупатель подают документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. После того, как комната перешла к новому владельцу, продавец забирает оставшиеся деньги за недвижимость в ячейке или снимает с аккредитивного счета.
- Если покупатель сам планирует взять ипотеку для приобретения комнаты, большой аванс для погашении не потребуется. Порядок действий будет такой: покупатель подает заявку на жилищный заем в тот самый банк, который держит комнату в залоге. После одобрения заявки комната остается под залоговым обременением банка, а долговые обязательства по ипотеке переходят к новому владельцу. Разницу между договорной стоимостью недвижимости и задолженностью перед банком покупатель может передать продавцу в качестве аванса или после регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
- Не всегда человек готов выплатить авансом значительную сумму. Если заемщик сможет договорится с банком, его задолженность будет оформлена в виде закладной на определенную сумму. Покупатель не вносит аванс продавцу, а выкупает закладную. Остаток средств продавец получает после перехода права собственности на комнату к новому владельцу.
Продажа комнаты в ипотеке
Если покупатель рассчитывается живыми деньгами и не планирует брать кредит, его может насторожить необходимость внести значительную часть стоимости до момента перехода права собственности. С этой точки зрения выкуп закладной для покупателя более безопасен. Действительно существует опасность в случае срыва сделки потерять внесенные в качестве первой выплаты средства. Однако это маловероятно. Задача продавца — убедить покупателя в собственной честности и подкрепить это действиями. Грамотно составленный договор, заверенный нотариусом, поможет достичь согласия сторон.
Найти нового собственника на комнату в ипотеке сложно. Если человек плохо разбирается в юридических нюансах, он может уйти от продавца даже после подробного разъяснения механизма сделки. Чтобы быстро найти своего покупателя и не потерять его накануне подписания договора купли-продажи, можно предпринять следующие шаги:
- найдите специалиста, который будет показывать вашу комнату и рассказывать об особенностях проведения сделки. Работа профессионала будет стоить денег, однако это существенно облегчит жизнь заемщику;
- можно попробовать снизить цену на объект на 10-15% по сравнению с рынком. При этом нет гарантии, что покупатель не будет прогибать цену еще ниже;
- с потенциальным покупателем сразу заключайте договор аванса. Это остановит его от дальнейших поисков и раздумий.
Практика показывает, что демпинг — не лучший способ выручить деньги за комнату в ипотеке. Лучше нанять посредника. Он избавит вас от прямого общения с покупателями и удержит цену на приемлемом уровне.
Можно ли продать комнату купленную в ипотеку, конечно такой вопрос можно услышать очень редко, но все же он существует. Можно ли продать комнату, купленную в ипотеку в таком городе как Тюмень? Ответ прост — возможно! Пару лет назад люди охотно приобретали недвижимость. Сейчас же, жизнь стала настолько поворотлива и непредсказуема. Люди стараются расширяться и для покупки новой квартиры, надо продавать свои квартиры, комнаты, которые находятся в обременении у банка. Конечно, процедура продажи комнаты очень затруднительна, и поэтому, многие заемщики обращаются в агентства недвижимости для продажи комнаты.
Как продать комнату в ипотеке быстро и без лишних проблем? Как продать комнату в ипотеке в Тюмени? Итак, если вы все таки решили продать комнату, которая находится в ипотеке, то первым делом стоит взять кредитный договор и хорошо прочитать все пункты о досрочном гашении. Необходимо для себя выписать такие пункты: есть ли мораторий на досрочное гашение, установлен ли какой-то срок. Бывает, что срок моратория еще не истек, тогда можно обратиться к сотрудникам в банке и договориться об изменении этого срока. Как заемщик узнает о всех этих пунктах, то смело можно идти в банк и просить разрешение о продаже комнаты. Но может быть и такое, что банк откажет в продаже комнаты, если еще заемщик является ответственным плательщиком, для банка такой заемщик лучший клиент и терять таких заемщиков банк не будет. Если же банк одобрил желание клиента продать комнату, стоит договориться о схеме продажи, взять справку об остатке долга и искать покупателей.
Рассмотрим схему, по которой возможно продать комнату в ипотеке:
- Продавец получает задаток от покупателя, в размере сумме остатка долга перед банком. И покрывает свой долг в банке, тем самым снимая обременение на комнату. Дальше продавец с покупателем идут в регистрационную палату и оформляют сделку. Данная схема очень рискованна для покупателей. Отдавать просто так, на доверии большую сумму денег на покрытие долга в банке, кто знает, чем все это может закончиться, а доказательств нет. Поэтому, многие юристы, советуют дополнить пунктом о задатке в договоре купли-продажи
- Вторая схема более лаконичная. Здесь покупатель кладет деньги на хранении в банковскую ячейку, в котором находится обременение. Банк в свою очередь дает письменное согласие на сделку. Заемщики идут в регистрационную палату, оформляют сделку и в итоге, каждый при своем: банк получает деньги, покупатель квартиру, а продавец остаток средств
- Данная схема отлично подойдет для покупателя, который собирается покупать данную комнату в ипотеку и если, в этом же банке, где была приобретена продавцом. Надо подать заявку на одобрения в банк, дождаться положительного решения и выходить на сделку. Комната остается в залоге у банка, просто меняется заемщик. Кредитный договор составляется на покупателя и обязательства перед банком теперь будет нести покупатель
Когда заемщик хочет купить квартиру, которая находится в залоге у банка. Лучше конечно обратиться к специалистам, которые знают все тонкости такой сделки и проведут ее на 100%. Такие специалисты есть в агентстве недвижимости «Аркада». Риелторы с удовольствием выполнят любую сложную сделку. В которой обе заинтересованные стороны сделки будут довольны результатом.
- ухудшение материального положения (стало трудно справляться с выплатой ежемесячных платежей);
- улучшение материального положения – захотелось расширить жилплощадь;
- переезд в другой населённый пункт;
- изменение семейных обстоятельств: развод, рождение детей и т.д.;
- потребность в крупной сумме денег (например, на лечение).
Если у продавца есть собственные средства на погашение ипотеки – прекрасно. Тогда просто нужно отдать долг банку и снять с жилья обременение. Нет свободных средств? Тогда, может быть, клиент готов продать какое-то ценное имущество (скажем, машину), взять временно в долг у родственников (до получения средств за квартиру), оформить, в конце концов, потребительский кредит (если сумма невелика).
Тоже не вариант? Тогда остаётся искать покупателя, готового оплатить остаток ипотечного долга в счёт стоимости квартиры. Первое действие, которое должен совершить продавец в таком случае – это известить кредитную организацию. Банки обычно не чинят препятствий и дают согласие, т.к. им выгодно, чтобы, невзирая на сложившиеся жизненные обстоятельства заёмщика, кредит всё-таки был погашен. Следует учитывать, что в некоторых банках рассмотрение такой заявки платное. Иногда банки ставят условием проведение сделки через свою депозитную ячейку.
Основная проблема при продаже ипотечной квартиры обычно не в общении с банками, она лежит в другой плоскости – поиска подходящего покупателя, готового на такую непростую сделку.
- готовность внести залог, равный остатку банковского долга продавца;
- возможность ждать (такие сделки обычно растягиваются во времени).
- покупателем вносится залог в сумме остатка ипотечного долга;
- продавец гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры;
- далее оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.
Есть ещё один вариант продажи ипотечной квартиры. Говорю о нём в последнюю очередь, так как он наименее выгоден для продавца. Это продажа через банк. Представитель кредитной организации сам ищет покупателя и проводит сделку, учитывая интересы своего работодателя. Главное для банка в этом случае – вернуть свои деньги. Что останется клиенту после продажи имущества его не волнует.
В последние годы доля сделок по продаже ипотечных квартир и комнат возросла. Экономическая ситуация в нашей стране такова, что многие граждане, набрав кредитов, сегодня не справляются с выплатами и выставляют имущество на продажу. Если, на простых сделках люди пытаются сэкономить и не пользуются услугами риэлторов, то вот для совершения усложнённых сделок (каковой является отчуждение ипотечного жилья), обращаются в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Опытный специалист по недвижимости должен быть готов к таким коллизиям, уметь донести информацию до клиента и помочь продать жильё с максимальной выгодой.