Мы помогаем на всех этапах оформления ипотеки: от выбора банка и подготовки документов до получения ключей.
-
Без первоначального взноса Без подтверждения заработка Для граждан РФ и СНГ
Если вы хотите продать свою старую квартиру и взять ипотеку на новую, То вам понадобится временная регистрация для одобрения ипотеки в банке. Ведь вы выпишитесь из своей старой квартиры.
Сообщите банку о своем желании
Известите о своем намерении банк. Квартира, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. И вам, она выдана в пользование, и что-либо с ней сделать без согласия банка вы не имеете права. В Регистрационной палате есть данные о том, что на данную квартиру наложено обременение, и продать недвижимость без согласия банка у вас не получится.
Чем меньшая сумма долга по процентам осталась, тем проще будет решаться вопрос.
Банк может наложить штрафные санкции на досрочное погашение кредита. Поэтому если в договоре с банком не прописана возможность досрочной выплаты, а квартиру в ипотеке хотите перепродать с целью получения прибыли, то тщательно все взвесьте.
В случае если квартира стала тесноватой, или, наоборот, такие просторные хоромы вам уже ни к чему, есть смысл обратиться в банк с просьбой о перекредитовании. Банк сам решит вопрос о снятии обременения, и вы сможете получить другой кредит на покупку другой квартиры.
Продать квартиру можно. Но процедура продажи более сложна. В сделке купли-продажи появляется третья сторона. Помимо покупателя и продавца, активную роль в событиях начинает играть банк.
Продавать квартиру, находящуюся в залоге можно следующими способами:
-
Продажа за наличные с досрочным погашением Продажа долговых обязательств Продажа квартиры с помощью банка
Досрочное погашение кредита
В случае если банк выразил свое согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита, а вы нашли покупателя, то ваши действия будут развиваться по следующему сценарию.
1 — Покупатель заключает с продавцом соглашение – договор задатка, – заверенное нотариально, в котором оговариваются дополнительные условия покупки, связанные со снятием обременения.
2 — Покупатель вносит задаток, равный сумме долговых обязательств заемщика.
3 — После внесения задатка банк выдает справку о погашении задолженности и залоговые документы на квартиру.
4 — Продавец пишет заявление о снятии обременения, и, приложив к нему справку о погашенной задолженности и залоговую, с представителем банка отправляется в Регистрационную палату. Процедура снятия обременения занимает пять рабочих дней.
После снятия обременения в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы), будет сделана пометка, с квартирой можно совершать обыкновенную процедуру заключения сделки купли-продажи.
Перепродажа долговых обязательств
Если покупатель тоже имеет намерение взять кредит в банке на покупку квартиры, то процедура оформления кредита для покупателя, выбравшего для покупки залоговое имущество, будет мало отличаться от обыкновенной при взятии ипотеки. Единственное отличие в том, что первоначальный взнос равен задолженности продавца перед банком, а продавцу требуется подписать соглашение о переуступке долговых обязательств.
Если и покупатель, и продавец имеют дело с одним и тем же банком, процессом переоформления займется сам банк. Если покупатель собирается взять ипотеку в другом банке, то необходимо оформить пакет документов для одобрения выбранной квартиры банком покупателя. Для этого потребуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в продаваемой квартире и получить справку о том, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.
Продажа квартиры с помощью банка
В случае невозможности лично заниматься поиском покупателя и продажей квартиры, заемщик может поручить банку самостоятельно продать заложенную квартиру. Сотрудники банка находят покупателя и переоформляют право собственности самостоятельно.
После продажи квартиры бывший владелец может в любое время получить из депозитной ячейки банка сумму, оставшуюся после погашения задолженности.
Банковские сотрудники заинтересованы только в погашении задолженности перед банком и не станут искать выгодного для вас покупателя.
При покупке квартиры в ипотеку перед вами может встать дилемма:
Сначала продать квартиру, а затем взять ипотеку и начинать искать новое жилье? Или лучше взять ипотеку, найти и купить квартиру, а затем уже продавать старую?
Давайте попробуем разобраться, сравним какой вариант лучше, выгоднее, удобнее.
- В кредит придется брать меньшую сумму. Одно дело взять 3 000 000 рублей и совсем другое 1 000 000 рублей.
- Будет намного меньше переплата. К примеру , ипотека на 15 лет с процентной ставкой 10% годовых. Переплата по процентам составит 2 800 000 рублей и 930 000 рублей, соответственно. Как видите разница почти в 2 миллиона рублей.
- Проще будет получить одобрение в банке. Чтобы взять в кредит 1 000 000 рублей нужна зарплата намного меньше чем для ипотеки в 3 000 000 рублей.
- Можно купить более дорогую квартиру. Своих денег больше = первоначальный взнос больше = больше размер ипотечного кредита.
- Больше денег на обустройство. Все по тем же причинам.
- Проще с оформлением документов, есть прописка. До сих пор в банках требуется постоянная регистрация по месту получения кредита, что сильно осложняет весь процесс оформления ипотеки.
- Не нужно искать временное жилье. С арендой переезжать придется минимум 2 раза, а это дополнительные хлопоты и расходы.
- Можно купить квартиру с черновой отделкой. Сделать ремонт будет намного проще, увеличивается количество вариантов квартир для покупки.
Плюсы для одного варианта являются минусами для другого.
Вариант №2 – удобнее , но вариант №1 – требует меньше расходов .
Сначала с супругой взяли ипотеку, нашли и купили квартиру, а затем начали продавать старую квартиру.
- Из-за переезда и уборки, продажа старой квартиры началась через 5 месяцев после того как купили новую.
- Все это время платили по ипотеке и к моменту продажи уже выплатили 125 000 рублей только процентов + 15 000 руб. за коммуналку.
- Прошло 4 месяца с того момента как выставил квартиру на продажу – это еще минус 100 000 рублей выплачено процентов по ипотеке и 12 000 рублей за коммуналку.
- Старая квартира не продана. Из общения с покупателями стало понятно что нужно делать косметический ремонт, потребуется вложить от 50 000 до 100 000 рублей .
В итоге, за 9 месяцев на процентах и коммуналке потрачено порядка 250 000 рублей и минимум 100 000 рублей будет еще потрачено пока квартира не будет продана – это оптимистичный вариант.
Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.
В текущем периоде положение дел продолжает ухудшаться: осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты.
В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.
Порядок действий
После получения от банка разрешения на сделку заемщик находит покупателя и с его помощью (как вариант) погашает долг перед банком. Выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемого объекта, после чего происходит процедура снятия обременения.
Не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта. Бывает, что жилье кажется покупателю очень привлекательным по всем параметрам: стоимость, расположение, состояние и пр. И тогда он решает пойти на риск.
Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой. После выплаты банку всех долгов и снятия обременения продавец и покупатель квартиры через пять рабочих дней посещают регистрационную палату и оформляют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или регистрируют переход права собственности по договору купли-продажи (если договор уступки прав требования уже не возможен).
После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.
Крайне редко бывает, что новый покупатель квартиры просто переоформляет ипотеку на себя. Тогда квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.
Заемщик не сможет оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком. На сегодняшний день моратория по погашению задолженности нет, но есть нюанс: заемщик не вправе погасить свою задолженность в любое удобное ему время, а только в день следующего текущего платежа (раз в месяц) по кредитному договору. За этот месяц банк насчитает проценты и при аннуитентных, то есть равных платежах. Разумеется, они в этот месяц будут самыми большими, так как насчитываются сразу на всю сумму долга.
Не стоит рисковать
– Подобного рода сделки должны проходить под патронажем опытных юристов, контролирующих заполнение всех сопровождающих документов.
Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.
Новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости. Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.
– Покупатель в этом случае рискует тем, что может потерять часть денег, переданных на погашение кредита продавца по ипотеке, – комментирует Марсель Ахметшин, гендиректор компании Home Way. – Ведь тот может передумать продавать квартиру после уплаты банковских процентов. У покупателя должна быть договоренность с банком о том, что обременение будет снято только по завершении сделки купли-продажи.
Подводные камни
«Проблемы с проведением сделки могут возникнуть, например, в случае, если кредит взят собственником в одном банке, а покупатель – клиент другого банка, – делится опытом Роман Писарев. – Вот совсем недавний случай из моей практики: продавец брал ипотеку в ВТБ, а покупатель оказался клиентом Сбербанка. Менеджер Сбербанка занял жесткую позицию: отказался финансировать покупку квартиры с ипотечным обременением. Схемы взаимодействия в данной ситуации между банками РФ совершенно не отрегулированы, поэтому процесс договора заходит в тупик. В пределах одного банка механизм подобных сделок отлажен лучше: происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку – под сотрудника банка, а разница идет продавцу. Одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель). На взаимозачеты отечественные банки не идут. Поэтому продавец (либо своими средствами, либо средствами покупателя) гасит задолженность, после чего покупатель приобретает право собственности на покупаемый объект, который переходит в залог банку, уже по новому кредитному договору. Теперь уже новый собственник квартиры будет оплачивать за нее банку кредитные платежи.
Покупатель никогда не принимает на себя обязательства по кредитному договору продавца. Банк заемщика обычно настаивает на погашении всех долгов клиента для снятия с объекта обременения, т.е. на возвращении всей суммы кредита. После чего банк покупателя уже может рассмотреть этот объект для кредитования.
Вся процедура происходит следующим образом:
Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально, в случае если основной договор купли-продажи подразумевает нотариальное заверение.
Затем покупатель вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности заемщика перед банком, в одну депозитную ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую.
С квартиры снимается обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю – что подается одним пакетом документов. Затем банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам – после оформления и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Росреестре.
Можно все поручить банку
В таком случае банк сам ищет нового покупателя, сделка проводится между банковским менеджером и новым клиентом в отсутствии первого заемщика. Остаток суммы от сделки помещается в депозитарную банковскую ячейку (если он есть) и заемщик (либо его доверенное лицо) может забрать его после завершения бюрократических формальностей.
Банк при этом сам занимается подготовкой всех документов, оценкой приобретаемой недвижимости и ее страхованием, перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю появления нового владельца квартиры.
Заработать не получится
– Может ли заемщик как-то заработать на продаже своей ипотечной квартиры, если он – участник долевого строительства?
Роман Писарев:
Вот нагородили огород в начале статьи! Проблема одна — во взаимодействии банков. Если покупатель одобрит ипотеку в том же банке, где и продавец — вообще нет проблем. Закладка в две ячейки, из одной возьмет деньги банк остаток по кредиту, из другой продавец себе оставшееся. А в чем риск — вообще не поняла, если даже без последующей ипотеки. Просто одновременно с ДКП подать документы на снятие обременения, это и при других сделках бывает. На две бумаги больше или по времени подольше, а риск при чем? И будут ли в банке прислушиваться к совету опытного юриста покупателя, если там своих юристов полно?
А зачем банкам взаимодействовать? Какой интерес?
Ключевая проблема продажи ипотечной квартиры в том, что «не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта» По документам и юр.моментам с банком и т.пр. — все решаемо, если мотивированный покупатель есть. Вот как его найти, не снижая цену ниже рыночной — вот главная проблема продавцов таких квартир.
Работая локально по району, вижу квартиры, которые уже почти год стоят в рекламе, снизились на сегодняшний день в цене на 3 млн.р., и до сих пор не проданы, а в это время у них валютная ипотека каждый месяц капает. Зато сами с усами.