Можно ли продать квартиру, по которой не выплачена ипотека? Да, можно, такие сделки делаются. Давайте разберем этот вопрос более подробно.
В сделке по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой участвуют:
— Вы (продавец)
— Покупатель
— Банк (залогодержатель)
Ваш интерес (как правило) – это быстро и выгодно продать квартиру, погасить задолженность перед банком. Даже если Вы исправно платите по ипотечному кредиту и у Вас нет риска испортить себе кредитную историю – Вы заинтересованы в скорейшем погашении кредита, чтобы не переплачивать лишних процентов банку.
Наиболее быстрый и эффективный способ продажи квартиры – это продажа на аукционе (подробности описаны в разделе «Продать дороже» на моем сайте ). Только аукционный метод может Вам гарантировать быстрое (через три недели) получение аванса по отличной цене.
В чем состоит интерес банка? Банк заинтересован в том, чтобы Вы исправно платили по кредиту, а если Вы больше не можете платить – чтобы Вы быстро погасили свою задолженность, не допуская, по возможности, просрочек. Банк не заинтересован в том, чтобы выкупить у Вас квартиру – банк не торгует квартирами, он торгует деньгами. Поэтому со стороны банка помощи в продаже Вашей квартиры ждать не приходится. Искать покупателя на Вашу квартиру банк точно не будет.
(Иногда приходится сталкиваться с непониманием интересов и ролей в сделке. Например, одна моя клиентка, которой срочно требовалось продать квартиру с невыплаченной ипотекой, почему-то была уверена, что банк перестанет требовать от неё выплаты процентов как только она выставит квартиру на продажу. Разумеется, эти иллюзии улетучились после первого же разговора с сотрудниками банка. Банку нужно, чтобы Вы исправно платили по своему кредиту, остальные события в Вашей жизни – например, Ваше намерение продать квартиру – его волнуют значительно меньше.)
И, наконец, самая главная трудность при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой – это найти подходящего покупателя. По сравнению с остальными квартирами на рынке покупка квартиры с невыплаченной ипотекой несет в себе дополнительные риски – как с точки зрения безопасности для покупателя (он гасит чужую задолженность и пытается купить квартиру с обременением), так и с точки зрения сроков покупки (сделки занимают больше времени). Кроме того, на рынке большую часть покупателей составляют ипотечники, а в случае продажи квартиры с невыплаченной ипотекой покупатель, как правило, может взять ипотечный кредит только в том же банке, где брал и продавец. В результате число потенциальных покупателей Вашей квартиры уменьшается.
Таким образом, план действий по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоит в следующем:
Переговоры с банком, уточнение процедуры проведения расчетов, погашения задолженности, снятия обременения с квартиры и т.п.
Организация аукциона по продаже квартиры, получение наилучшего предложения по цене и подбор подходящего покупателя.
Принятие аванса от покупателя. Организация наиболее удобной для сторон процедуры расчетов (с учетом результатов работы по п.1)
Проведение сделки
Покупая квартиру в ипотеку заемщик не знает, что с ним случится спустя определенный срок. Многие оформляют кредит на максимум – 30 лет, а за время может произойти много событий и хороших, и плохих, но главное – требующих материальных затрат. Не факт, что выплачивая ипотечный кредит, у заемщика будет возможность осилить дополнительные траты. Поэтому нередко возникает необходимость в продаже ипотечной квартиры до полного погашения кредита. Согласно законодательству это невозможно – ведь долг еще не погашен.
Вообще-то квартиру с обременением продавать нельзя. В ней проживают, любые сделки с ее участием запрещены. Но есть варианты, позволяющие совершить законную продажу такой квартиры. Обстоятельства, когда возникает такая необходимость:
Резкое снижение материального уровня (потеря работы, бизнеса, источника дохода).
Обратная ситуация – резкий рост доходов. Обычно заемщик просто хочет купить жилплощадь больше ипотечной.
Смена работы и города проживания.
Смена семейного статуса (развод, свадьба).
Срочная необходимость в крупной денежной сумме.
Не имеет особого значения, что повлияло на решение продать квартиру до погашения долга. Важно, что возможность имеется. Главное – действовать законными методами.
Имеются три варианта продажи. Любой следует проводить с согласия банка. Если самостоятельно это не получается – лучше обратиться в компанию, оказывающую юридические услуги по сделкам с недвижимостью и быть точно уверенным, что сделка проведена с соблюдением норм законодательства.
Первый вариант – найти покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением. Можно искать самостоятельно либо обратиться в агентство по купле-продаже недвижимости. Если жилплощадь хорошая, а покупатель знает основы законодательства в этом направлении – сделка состоится. Так продаются квартиры на первичном рынке, то есть новостройки.
Второй вариант – залоговое ипотечное имущество продает банк. Устраиваются аукционы, через которые и проходит сделка. Потом следует переоформление документов и жилье обретает нового хозяина. Минус для плательщика ипотеки здесь существенный – большую сумму по такой схеме он не получит.
Третий вариант – переуступка прав. Продается не объект недвижимости, а право дальше оплачивать ипотечный кредит. Покупатель арендует две ячейки в банке, где выплачивается ипотека. В одну кладется уже выплаченная сумма за жилье, в другую – остаток к выплате. После оформления сделки первая сумма уходит к бывшему хозяину квартиры, а вторая – банку. Покупатель получает новую жилплощадь.
Любой вид сделки проводится с согласия банка. Покупателя также следует предупредить, что на квартире обременение, иначе действия продавца будут расцениваться как мошеннические. Банки не очень охотно дают согласие на досрочную продажу ипотечной квартиры, но если другого выхода нет – идут навстречу.
Ипотека квартиры для многих людей — вопрос актуальный, но многолетняя плата за квартиру достаточно проблематична. Прежде, чем взять квартиру под ипотеку, человек обязан хорошо продумать своё материальное положение, подсчитать, во что обойдётся ему такое удовольствие, и в том числе определиться, как, кто и сколько будет платить.
Содержание
Но, даже продумав всё до мелочей, нельзя всё предусмотреть, поэтому случается так, что в жизни возникает много случаев, которые прямо или косвенно влияют на материальную сторону, вследствие чего платить за ипотеку становится сложно.
Основной причиной бывает недостаточность средств для дальнейшей оплаты. Причиной этого может быть смена работы, ссора родственников, которые, по взаимному согласию, платили за ипотеку совместно из совокупного дохода или развод супругов. Часто бывает, что один из них не в состоянии платить свою долю по причине потери работы, болезни, смены места работы, и т.д.
Не застрахованы люди и от потери близких. Заёмщик может потерять трудоспособность или сменить место жительства по каким-либо причинам.
При потере трудоспособности, отсутствие договора страхования жизни и здоровья не позволит получить компенсацию для погашения кредита.
В первую очередь вы должны, письменно, предупредить банк о невозможности оплачивать ипотечный кредит в полном или частичном объёме по графику и указать серьёзную причину, приложив при этом:
- справку о потере трудоспособности;
- копии необходимых квитанций, приказов и других, подтверждающих невозможность оплаты документов.
Будет лучше, если это предупреждение сделать до наступления задолженности. При этом необходимо предоставить план действий по выходу из критической ситуации и попросить банк о реструктуризации займа, что, в случае положительного решения банком, позволит избежать начисления пени на просроченный платёж.
Поскольку в договоре указаны санкции за просрочку в виде штрафов и обращение банком в суд, в случае предельно допустимой в договоре суммы просрочки для взыскания задолженности, то нельзя допускать полного неплатежа.
В доказательство о ваших намерениях решить вопрос с оплатой, вы должны платить хотя бы часть суммы положенной по графику, указанному в договоре на ипотеку. Банк вполне может разрешить отсрочить выплаты по графику, даже уменьшить сумму ежемесячной оплаты, увеличив срок кредитования.
Продление банком основного долга или долга вместе с процентами, вполне возможно, и зависит от обстоятельств, доказать которые должен заёмщик документально. Банк вправе отменить штрафные санкции или заявление в суд.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет это как это как условия и запреты, которые создают ограничения правообладателю на права собственности на определённый объект недвижимости.
В случае ипотеки, правообладатель не имеет права передачи квартиры оформленной через ипотеку третьим лицам, за исключением случая наследства.
Существуют и такие основные виды обременения, как: рента, включающая пожизненное содержание, залог или арест имущества, аренда имущества и доверительное управление.
Снятие обременения означает снятие всех вышеуказанных условий и запретов с правообладателя.
В случае неплатёжеспособности заёмщика, единственным выходом иногда бывает продажа квартиры оформленной в ипотеку и покупка новой, меньших размеров. Для совершения такой сделки необходимо получить согласие банка, выдавшего кредит.
В принципе, банк заинтересован в том, чтобы кредит полностью был выплачен и не заинтересован в наличии просрочки.
Интерес банка распространяется и на содействие в продаже объекта недвижимости для погашения задолженности, в случае необходимости.
Что такое независимая оценка квартиры для ипотеки, и кто вправе ее осуществлять. Тут вы можете узнать все об оценке кредитного жилья.
Случается, что для погашения задолженности по ипотеке залогодатель вынужден оформить договор купли – продажи ипотечной квартиры.
Сбербанк ничем не отличается от других банков в этом вопросе, потому, что выгода банка в таких случаях очевидна так, как во всех случаях, банк получает назад свои деньги и дополнительную прибыль от новых заёмщиков.
Условия, на которых предоставляется кредит в банке ВТБ 24, также предполагают реструктурирование и выдачу дополнительного кредита. При любых обстоятельствах, не позволяющих оплачивать вовремя ипотеку, необходимо предупредить банк в письменной форме, а при отрицательном ответе банка или молчании, обратиться в суд.
Подробности можно узнать из договора на ипотеку и проконсультироваться в банке о нововведениях и возможности продлить кредит или снизить ежемесячный платёж.
В любом случае, необходима дополнительная консультация у независимых специалистов по кредитованию.
Оформление квартиры по военной ипотеке отличается от оформления ипотеки банком тем, что одновременно с договором займа, заключается договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа), который проверяется и согласовывается в ФГУ «Росвоенипотека».В случае продажи ипотечного жилья, необходимо выяснение всех обстоятельств согласования с банком, выдавшим кредит и с ФГУ «Росвоенипотека».
Немало зависит и от того, кому продаётся жильё (военным или гражданским лицам), в какой мере выплачен кредит, и есть ли возможность и права у покупателя продолжить выплату кредита.
Есть несколько способов продать ипотечное жильё, за которое выплачен не весь кредит. Это можно сделать только после согласования с банком. В случае положительного ответа банка, первым делом, нужно найти покупателя.
Есть два способа продажи, когда согласие банка не требуется на продажу жилья, находящегося в залоге:
- найти друзей или хороших знакомых, у которых можно деньги занять для погашения кредита и рассчитаться после продажи дома;
- взять задаток у покупателя и возвратить ему долг после снятия обременения, снизив цену на жильё.
Такие варианты возможны, но больше в порядке исключения, чем правило.
Скорее всего, приемлемыми будут следующие способы, когда согласие банка на продажу жилья получено:
- схема с полным погашением кредита, когда покупатель, с согласия банка, приобретает сам квартиру у заёмщика;
- покупатель приобретает сам квартиру у заёмщика, используя ячейку депозитария, но кроме заёмщика и покупателя доступ к этой ячейке есть и у работника банка;
- покупатель, с согласия банка, приобретает сам квартиру у заёмщика, используя аккредитивный счёт;
- вариант со сменой заёмщика, когда покупатель, с согласия банка становится новым заёмщиком, получив кредит на покупку жилья в залоге.
Такого налога не существует, есть налог на имущество, которое продаётся или покупается. Налог на квартиру, находящуюся в собственности продавца более 3 лет, не начисляется согласно законодательства РФ.
Собственность, находящаяся в залоге по ипотеке не облагается налогом, поскольку не возникло право заёмщика-продавца на собственность до полного погашения кредита и снятия обременения.
Оказывается, взять кредит наличными без официального трудоустройства вполне реально. Тут вы можете узнать о требованиях, которые банки предъявляют к безработным клиентам.
Льготная ипотека многодетным по федеральной программе имеет массу преимуществ. Если у вас более трех детей, и вы хотите приобрести жилье, то здесь найдется масса полезных рекомендаций.
Такой вариант сделки возможен, но имеет достаточно много своих особенностей и подводных камней. Допустим, вам требуется продать квартиру, за которую не выплачена вся сумма ипотеки, поскольку появилась необходимость в большей площади.
Первое, что вам нужно – заявить о своем решении банку, с которым оформлена сделка. Сотрудники расскажут вам обо всех условиях, главное из которых – наличие срока моратория на погашение кредита досрочно.
Так же следует понимать, что процедура переоформления сделки может занять долгое время.
Помимо документального подтверждения вашей платежеспособности, потребуется справка от ипотечного банка в том, что вы не имеете текущей задолженности по займу и закладную.
Также понадобятся следующие документы:
- заверенный нотариально договор с покупателем;
- платежное поручение о переводе средств от продажи, которыми погашается остаток кредита;
- договор купли-продажи;
- доказательство снятия обременения.
Когда все процедуры соблюдены, и необходимые документы у вас на руках, вы можете оформлять покупку новой квартиры по условиям ипотечной сделки. То есть, по сути это та же процедура купли-продажи жилья, усложненная долгом заёмщика перед банком и необходимостью выплатить весь кредит.
Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по по RSS, или следите за обновлениями ВКонтакте, Одноклассниках, Facebook, Google Plus, Twitter.
Расскажите друзьям! Расскажите об этой статье своим друзьям в любимой социальной сети с помощью кнопок в панели слева. Спасибо!