Ипотечное кредитование — реальный шанс для многих россиян осуществить мечту о собственном жилье. Несмотря на большую переплату процентов и тяжелое финансовое бремя, все больше российских граждан выбирают такой путь приобретения жилья. Однако ипотека накладывает не только финансовую зависимость на заемщика, но и арест на приобретенное жилье, не позволяя с ним совершать каких-либо операций. В этой статье мы поговорим о том, можно ли продать квартиру в ипотеку.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Какова наиболее распространенная причина продаж недвижимости, находящейся в ипотечном залоге? В основном это недостаток денежных средств и отсутствие возможности дальнейшей оплаты по кредитному договору.
Причиной при этом может быть:
- утрата работы;
- экономический кризис;
- различные жизненные обстоятельства;
- невнимательное прочтение условий договора и, как следствие, финансовая несостоятельность выплаты ежемесячного платежа.
Если у заемщика полностью пропадает возможность дальнейшей оплаты недвижимости по ипотеки, то банк может пойти навстречу и позволить снятие ареста на продажу или обмен квартиры. Порой, продажа ипотечной квартиры и приобретение более дешевого жилья – единственная возможность выйти из-под тяжелого финансового бремени.
Несмотря на то, что при подписании договора сотрудники банка предупреждают об аресте недвижимости, который запрещает производить какие-либо операции с квартирой, иногда они готовы изменить свое решение. Дело в том, что любой банк, прежде всего, заинтересован в возврате своей суммы.
Квартира в залоге
Ни одну финансовую организацию не прельщают длительные судебные тяжбы, в процессе которых сумма долга будет заморожена на счетах клиента. Поэтому, если заемщик действительно доказывает свою финансовую несостоятельность, то банк охотно разрешит продать ипотечную квартиру, чтобы вернуть выданный займ.
В каких случаях это возможно?
Следует понимать, что процедура продажи ипотечной квартиры – непростая. В ней будут участвовать несколько субъектов:
- Владелец квартиры, который является ипотечным Заемщиком.
- Покупатель квартиры.
- Банк, выдавший ипотечный займ.
Ниже мы приводим наиболее распространенные схемы продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку:
Досрочное погашение, пожалуй, является самым простым и действенным вариантом продажи ипотечной квартиры, который позволяет сэкономить деньги и время. Но здесь возникает резонный вопрос, где взять деньги, чтобы закрыть долг перед банком?
Иногда в практике бывают случаи, когда покупатель, зная о нахождении квартиры в банковском залоге, готов пойти навстречу и выдать часть суммы от стоимости квартиры в пользу оплаты долга и вывода ее из-под ареста. Конечно, данная процедура должна быть нотариально заверена и предоставлять покупателю все необходимые гарантии. Это наиболее оптимальный вариант для обеих сторон, так как позволяет быстро осуществить операцию.
Ипотека и оценка залога
Для нынешнего владельца квартиры – это возможность сэкономить на оплате процентов, внеся единовременно всю сумму долга. Для покупателя – приобрести то жилье, которое полностью удовлетворяет его запросы.
Для реализации данного способа важно:
Важно понимать процедуру досрочного погашения кредита. В соответствии с российским законодательством, банк не может отказать в досрочном погашении кредита, однако в договоре может быть прописано множество нюансов, которые будут мешать осуществлению задуманного решения.
Например, если финансовая организация не знает, что владелец планирует продавать квартиру, а не просто решил досрочно погасить долг, то банк может запретить сделку купли-продажи.
Поэтому, при написании заявления на досрочное погашения, важно указать причину. В данном случае это буде продажа квартиры по причине отсутствия финансовой возможности оплачивать долг. Также можно указать причины изменения материального состояния, чтобы банк оперативно принял положительное решение. Это может быть переезд в другой город или страну, смена работы, увольнение, потеря временной трудоспособности, развод, потеря основного кормильца и т.д.
Учитывая тот факт, что банки весьма неохотно идут на процедуру досрочного погашения, не желая терять прибыль от оплаты процентов, будьте готовы к тому ,что придется подробно рассказать о причине продажи квартиры.
Для того чтобы официально оформить договор купли продажи, необходимы основания для обращения в регистрационную палату. В данном случае – это копия договора, справка о закрытии договора, выданная банком и документ, подтверждающий снятие залогового бремени.
В этом случае необходимо сразу узнать у нового Покупателя, какой суммой он располагает, а какую берет у кредитной организации. Если собственных денег у него хватает для того, чтобы вывести квартиру из-под обременительного залога, тогда можно оформить авансовый платеж в пользу погашения основного долга по ипотеке. Разумеется, эти документы заверяются у нотариуса во избежание дальнейших финансовых недоразумений.
Покупатель покупает квартиру в ипотеку
Например: квартира продается за 5 млн рублей. При этом сумма оставшегося долга по ипотеке составляет 1 млн рублей. Покупатель располагает такой суммой денег. Он вносит авансовый платеж на ваш банковский счет, а вы пишите заявление на досрочное погашение и закрытие кредита. После закрытия договора и снятия обременения, покупатель передает вам оставшуюся сумму денег путем перечисления на банковский счет.
Эти действия будут аналогичны первому способу, только поиском покупателя в данном случае будет заниматься банк. Для чего это нужно банку?
Для банка главное вернуть выданные средства, поэтому ему не интересно, если заемщик по объективным причинам перестанет платить по ипотечному договору. Помогая клиенту в поисках покупателя и снятия обременения с квартиры, банк гарантированно вернет себе потраченные средства плюс получит прибыль от оплаченных процентов.
Для того чтобы реализовать данный способ, необходимо:
- Написать заявление в банк о том, что вы не в состоянии оплачивать дальнейшую ипотеку с обязательным указанием причины. Для принятия положительного решения банком, причина эта должна быть веской (утрата работоспособности, сокращение, болезнь, потеря кормильца и т.д.).
- Банк ищет покупателя.
- Происходит заключение предварительного соглашения, в результате которого на открытую депозитную ячейку будущий покупатель перечисляет часть сумы. Эта сума должна в полной мере покрыть оставшийся долг по кредитному договору. После погашения займа, кредитный договор закрывается и, соответственно, с квартиры снимается обременительный залог.
- Покупатель с владельцем квартиры после этого заключает договор купли-продажи и перечисляет оставшуюся часть суммы.
Этот способ удобен тем, что банк здесь выступает не сторонней организацией, которая может отказать в разрешении на продажу квартиры, а становится полноправным участником. Банк самостоятельно, от начала и до конца оформляет сделку. От владельца недвижимости лишь требуется дать согласие на продажу и поставить подпись.
Если у клиента объективные причины, указывающие на отсутствие возможности выполнения в дальнейшем своих долговых обязательств по ипотеке, банк может оказать содействие в продаже квартиры.
В этом случае, заложенное недвижимое имущество выставляется на продажу вместе с долговыми обязательствами. Для клиента это не самый лучший вариант, так как зачастую банки занижают реальную стоимость квартиры с целью скорейшего закрытия договора. Но с другой стороны, порой это единственная возможность избавиться от долговых обязательств, продать квартиру и купить более дешевое жилье в другом районе или регионе страны.
Продажа долговых обязательств
За тот период, пока покупатели оформляют все необходимые документы, могут набежать проценты по ипотеки. Эту сумму оплачивает нынешний владелец квартиры. Все долговые обязательства передаются новому покупателю только после совершения сделки купли-продажи.
Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!