Решение вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, является непростым делом, поскольку сопряжено с получением одобрения банка, собором документов и рядом других мероприятий. Однако реализовать квартиру, которая после ипотечного приобретения стала залогом в банковском учреждении, можно, особенно при наличии весомых к тому причин.
Существует несколько ситуаций, которые могут заставить получателя ипотечного кредитования продать приобретенную жилплощадь.
Наиболее распространенным обстоятельством среди ипотечных заемщиков является ухудшение материального положения. Отсутствие денег на покрытие расходов по выплате основного долга и выплат по погашению процентов может стать причиной, которая заставит человека избавиться от тяжелых долговых обязательств. Поводом к этому может послужить лишение работы или получение должности с меньшим должностным окладом.
Развод, семейные трудности, проблемы со здоровьем (в т.ч. потеря трудоспособности и даже смерть заемщика) могут послужить основанием для того, чтобы продать жилье.
Еще одна причина, по которой получатель ипотеки может задуматься о ее продаже, состоит в недовольстве полученной недвижимостью. Продать ипотечную квартиру и купить другую нередко хотят по разным поводам. Так, например, желание улучшить жилищные условия, увеличив квадратуру (или, наоборот, сократив ее, чтобы уменьшить выплаты по коммунальным начислениям), может подтолкнуть к решению о продаже.
Существует целый ряд других нюансов, которые могут сделать купленное жилье неудобным для ипотечного заемщика. Например, плохие соседи, неудобное местоположение жилья или переезд человека в другой город. Тогда остро встает вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, с чего следует начинать.
Нередко ссудополучатели не рискуют прибегать к продаже жилплощади, приобретенной с помощью заемных денег, т.к. боятся, что часть потраченных ими средств не будет им возвращена. Однако такие опасения напрасны. Деньги заемщику будут отданы после того, как банковское учреждение вернет свои вложенные средства и взыщет комиссию за раннее расторжение контракта.
Купля-продажа квартиры по ипотеке Сбербанка может быть осуществлена с помощью нескольких приемов.
Полным одобрением банка можно заручиться в случаях, когда получатель кредитования полностью осуществил все платежи по взятому займу, целью которого была покупка недвижимости. Тогда банк инициирует процедуру снятия обременения с жилья, что сделает возможным его последующую продажу.
Прибегнуть к этом способу ссудополучатель может только при условии, что у него есть сумма, которой недостает для итоговых выплат. Часто заемщик пользуется финансовой помощью третьих лиц, которыми могут быть близкие друзья или родственники. Можно также использовать ссуду, оформленную в другом коммерческом банке.
Однако люди, которые утратили свою платежеспособность ввиду каких-либо объективных обстоятельств, не могут воспользоваться данным приемом продажи квартиры по ипотеке.
При таком способе банк берет на себя обязательства по продаже недвижимости, которая находится у него в виде залога. Сотрудники учреждения часть суммы, которая была получена от реализации, направляют на погашение займа. Оставшиеся средства, если они есть, передаются заемщику.
Процесс не носит длительного характера, поскольку банк имеет большую заинтересованность в том, чтобы как можно скорее вернуть себе средства, избавившись от имущества, выплаты по которому могут быть задержаны или вовсе прекращены.
Нередко после продажи жилья и всех обязательных выплат получатель кредитования получает небольшую сумму.
Вопрос о том, можно ли продать ипотечную квартиру, имеет положительный ответ. Человек, взявший ссуду на ипотеку и желающий по каким-то причинам избавиться от нее, может сам продать жилье. Для этого ему необходимо отыскать потенциального клиента, а затем оформить контракт по купле-продаже объекта недвижимости.
При таком способе реализации жилья появляются риски у того, кто хочет его приобрести. Прежде чем покупать купленную в ипотеку квартиру, человек должен обеспечить себя гарантиями благополучного проведения сделки. Для этого покупатель выплачивает недостающую денежную сумму по займу, оформляя при этом контракт на внесение аванса (предварительного платежа) и договора покупки.
После того как долг был выплачен, бывший клиент банка убирает любые обременения с квартиры и завершает сделку с новым хозяином.
Существует и другой способ продажи имущества, который состоит в его переоформлении на нового хозяина квартиры ипотечного займа. Это будет хорошим решением в том случае, если у покупателя недостаточно денег для оплаты полной стоимости квартиры. К нему впоследствии переходит право владения, а вместе с ним и обязательства по дальнейшему погашению займа.
На рынке недвижимости работают агентства, которые за некоторую комиссию готовы выкупить жилье у банка. Риелторская фирма дает продавцу деньги на выплату долга. После того как квартира лишилась обременения, хозяин реализует ее на рынке недвижимости и выплачивает долг агентству.
Перед тем как брать ссуду на приобретение жилья, потенциальным заемщикам рекомендуется изучить способы выхода из разного рода ситуаций, которые могут возникнуть в будущем. Так, например, поинтересоваться у сотрудников кредитного учреждения, как продать квартиру под ипотекой Сбербанка, если вдруг это станет необходимо.
Квартиру с обременением реализовать возможно; при этом существует несколько способов, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.
Реализовывать ипотечное жилье самостоятельно следует начинать с поиска человека, готового приобрести жилплощадь, на которую наложено залоговое обременение. Продажа квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция к которой будет включать несколько этапов, не является быстрым процессом.
Сначала потребуется получить одобрение коммерческого банка, приведя основания для принятого решения. Узнав о том, какую сумму следует внести, чтобы выплатить оставшийся долг, продавец может начинать поиски покупателя, с которым затем и будет заключено соглашение о продаже.
После этого клиент банка выписывает всех людей, зарегистрированных на ипотечной жилплощади, получает задаток, которым покрывает долг перед банком. Следующий этап состоит в завершении сделки и устранении обременения с недвижимости. Затем происходит смена владельцев, что находит подтверждение в оформлении соответствующих документов.
Для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо собрать ряд бумаг. Так, предоставляется справка о том, что кредитор снимает обременение с жилой площади. Затем прилагаются справки о платежеспособности хозяина имущества, контракт по купле-продаже. Обязательна справка-подтверждение о том, что за квартирой не числится долгов за пользование коммунальными услугами. Кроме того, предоставляется закладная на ипотечный объект и справка, которая свидетельствует, что были перечислены деньги для выплаты оставшихся заемных средств.
Одобрение продажи ипотечного жилья со стороны кредитной организации, предоставившей ссуду, является обязательным, если это было прописано в контракте. Разрешение со стороны банка будет выдано в том случае, если клиент объяснит целесообразность продажи, приведя весомые аргументы. Кроме того, с сотрудниками банка следует согласовать и стоимость, по которой планируется реализовать ипотечную квартиру.
В ситуациях, когда продавцу нет необходимости получать разрешение кредитной организации, он должен только сообщить о том, что решает осуществить выплаты по займу раньше срока, который указан в договоре. Продажу ипотечной квартиры в дальнейшем он будет осуществлять самостоятельно.
Кредитное учреждение можно не привлекать к участию в реализации сделки по купле-продаже, если это не предусмотрено контрактом.
Решение вопроса о том, можно ли продать квартиру, если при ее покупке были привлечены средства материнского капитала, представляется затруднительным. При выдаче ссуды на покупку жилья, банк страхует себя от возможных денежных потерь посредством обременения приобретаемой недвижимости.
Кредитная организация может дать согласие на досрочную продажу, но не в случаях с ипотечным жильем, приобретенного на основе материнского капитала. Обусловлено это тем, что ребенок выступает собственником данной жилплощади, а значит, в последовательном порядке при продаже квартиры ему следует выплатить долю. Юридическое оформление такого типа сделки сопряжено со сложностями. Клиент, обратившийся в банк с просьбой о продаже обремененyой квартиры, купленной с участием средств материнского капитала, с высокой степенью вероятности получит отказ.
Видео как продать квартиру в ипотеке:
Взять ипотеку — очень серьезный шаг. Он обязывает человека выполнять обязательства перед кредитором в течение нескольких лет. Точно просчитать свое материальное положение на много лет вперед невозможно. Случается, что человек больше не может делать положенные выплаты и решает продать ипотечную собственность. Это возможно сделать, но процедура связана с определенными рисками и трудностями.
Пока обязательства по займу не выполнены, банк является собственником имущества. Поэтому согласие заимодавца на сделку обязательно. Потребуется назвать вескую причину, чтобы получить разрешение на продажу собственности. Если она уважительная, то положительный ответ будет получен. Единственное условие: в документах займа не должно быть прописано ограничение на досрочное погашение взятого кредита. Заимодатель может пойти навстречу просителю, потому что хочет вернуть свои средства
Возможные причины трудностей с выплатой долга:
- сокращение на постоянной работе;
- разногласия между родственниками, совместно выплачивающими заем;
- развод;
- смерть родственника, помогавшего выплачивать кредит;
- потеря трудоспособности.
Самостоятельный поиск заинтересованного лица, проверка и сбор документов. Ни в коем случае не следует скрывать от потенциального покупателя свою ситуацию. Иначе процедура купли-продажи осложнится для обеих сторон.
Заемщик обращается к кредитору и получает выписку о сумме долга. Затем передает информацию потенциальному покупателю. Стороны заключают нотариально оформленное предварительное соглашение о том, что имущество будет передано новому собственнику после снятия банком обременения. Это даст гарантии, что продавец не передумает, как только заем будет погашен.
Покупатель обращается в банк. Пишет заявление о желании выкупить собственность. Заимодатель составляет нотариально заверенный договор о купле-продаже. Деньги, оставшиеся по кредиту, переводятся покупателем на расчетный счет банка. Обременение снимается и заключается сделка. Банк и заемщик получат деньги от соглашения только после регистрации договора собственности в Росреестре. Если жилье было в ипотеке меньше 3 лет, то обязательно платится налог с продаж.
При совершении сделки без сопровождения можно воспользоваться услугами риэлтерского агентства. Оно найдет покупателя и оформит все документы. Конечно, агентство берет комиссию 5-10% комиссионных, зато все риски берет на себя.
В этом случае процедура поиска клиента доверяется банковским работникам. Тогда присутствие продавца при передаче имущества необязательно. Все обязательства берет на себя заимодатель. Остаток денег с продажи жилья, если таковой имеется, заемщик сможет забрать из банковской ячейки, когда факт передачи будет зарегистрирован в Росреестре.
Есть много желающих купить ипотечную квартиру, потому что ее цена дешевле рыночной и передается переоформлением договора.
В этом случае приобретение такой собственности по процедуре похоже на ипотечный кредит. Потенциальный заемщик представляет Сбербанку все необходимые документы и ждет одобрения.
Если банк принял положительное решение, то происходит оценка и страхование имущества.
Переоформлением документов полностью занимается Сбербанк. Бывший заемщик только подписывает соглашение по новому обязательству о передаче займа. Эта процедура занимает около 28 дней.
Это возможно только в том случае, если у человека есть возможности для погашения еще одного займа. Тогда обременение с квартиры снимается и можно идти на сделку купли-продажи.
Документы, которые необходимы при продаже:
- справка из Сбербанка о снятии обременения;
- кредитный договор с банком;
- свидетельство о регистрации договора;
- паспорта сторон.
Передача собственности, находящейся в ипотеке, связана с рисками. Покупатель рискует, заплатив остаток долга, и сняв обременение с квартиры, не получить свое имущество, потому что продавец передумал. Чтобы этого не случилось, рекомендуется все договоренности заверять у нотариуса.
Таким образом, продать квартиру, если она находится в ипотеке у Сбербанка, можно. Это выгодно кредитору, который получает назад свои деньги, а также дополнительные средства от нового заемщика. Необходимо только действовать законным путем.
Для осуществления сделки следует заранее уведомить банк. Для этого необходимо собрать и предоставить в финансовое учреждение весомые аргументы. Конечно, банку невыгодно проводить подобные операции, т. к. это может нести кредитные и операционные риски, а также потеря клиентов.
Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.
Если у покупателя недостаточно собственных ресурсов для полного расчета за приобретаемую квартиру, он может переоформить ипотеку на квартиру на свое имя. Банк выдаст ему ссуду на недостающую сумму. Покупатель переоформит на себя право собственности и кредит.
«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.
- Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
- Уточняет в банке сумму долга.
- Погашает сумму задолженности.
- Находит покупателя на жильё.
- Получает документ о снятии обременения.
- Получает в Росреестре документ на право собственности.
- Продаёт квартиру по обычной схеме.
- Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
- Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком – трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
- Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.
При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.
Продажа залогового имущества возможна при соблюдении особых условий. В первую очередь, заемщик должен написать заявление в Сбербанк с просьбой разрешить ему продать квартиру. В документе обязательно нужно указать «уважительную» причину: переезд в другой город, приобретение большей или меньшей жилплощади из-за изменившегося состава семьи, потеря возможности оплачивать кредит и так далее.
- Заемщик идет в банк и сообщает о своем намерении досрочно погасить ипотеку. Кредитный менеджер дает ему справку с указанием суммы, необходимой для полного погашения.
- С покупателем заключается нотариальный договор, в котором детально обговариваются все условия передачи средств и имущества.
- Покупатель перечисляет деньги на счет продавца. За счет них тот гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры.
- Между сторонами сделки заключается договор купли-продажи, после чего покупатель оформляет квартиру в собственность.
Кроме того недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка, поэтому заёмщик вправе лишь проживать в квартире, не совершая с ней никаких сделок. Этот пункт прописан в договоре Сбербанка. С другой стороны, у заёмщика на руках имеется свидетельство о праве собственности, поэтому он вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.