Можно ли продать квартиру которая в ипотеке по переуступке

  • Можно ли продать квартиру по переуступке, если она в ипотеке
  • Какие документы нужны для сделке по переуступки прав
  • Как продать квартиру в ипотеку

Для того чтобы продать квартиру по переуступке, заключается договор цессии (ст. 388 Гражданского кодекса России). Однако следует понимать, что такой договор заключается между кредиторами и в сущности означает, что 1 (первоначальный) кредитор передает 2 (новому) кредитору право требования исполнения обязательства должником.

Фактически ничего, кроме замены кредитора. При совершении подобных сделок должник всего лишь уведомляется. И после этого он уже будет платить новому кредитору. Однако заключением такого договора права должника не должны быть нарушены. Любое ухудшение прав и положения должника по договору можно урегулировать в претензионном и судебном порядке.

В большинстве случаев об уступке прав должника уведомляет уже новый кредитор. К уведомлению он обязательно прикладывает пакет документов, подтверждающий переход прав.

Несмотря на то, что сделка по переуступке на первый взгляд кажется вполне безопасной, ведь здесь просто кредиторы договариваются между собой. Однако для должника в ней могут и прослеживаться определенные риски.

Во-первых, недобросовестный новый кредитор. Должнику следует внимательно изучить представляемые новым кредитором документы. В случае возникновения сомнений в их подлинности, важно незамедлительно выйти на связь с первоначальным кредитором и уточнить, действительно ли была передача прав или нет, когда она состоялась, а также узнать все интересующие должника важные нюансы.

Во-вторых, ошибка в переуступке. Допустим, могут передавать по переуступке права на одну квартиру, а фактически происходит передача прав на совершенно иную квартиру. Во избежание таких проблем, важно внимательно читать уведомление для должника, договор переуступки и все документы к нему. Во всей информации должны быть указаны не общие сведения и не какие-то иные (на другую квартиру), а именно в отношении этого жилья.

Возможны и другие варианты мошеннических действий. В любом случае при возникновении каких-то неясностей нужно сразу же выйти на связь с первоначальным кредитором и при необходимости – обратиться в соответствующие органы (полицию, прокуратуру и т.д.).

Переуступку прав допускает и закон №214, рассматривающий вопросы долевого участия в строительстве жилья. Соответственно, по договору цессии от первоначального дольщика к покупателю переходят все права требования к застройщику.

В данном случае договор цессии должен быть не только составлен в письменной форме (а если была нотариальная форма, то нотариальной форме), он также подлежит государственной регистрации.

По переуступке может быть продана и ипотечная квартира на вторичном рынке жилья. Форма совершения договора переуступки – та же, что и для основного обязательства.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

В большинстве договоров есть пункт, который гласит, что в некоторых случаях есть возможность продажи квартиры или же преждевременное погашения задолженности. Некоторые банки смогут рассмотреть переоформление квартиры на другую особу. В таком случае вам необходимо будет заплатить сумму в размере 1% от той суммы, которая указана в кредитном договоре.

В последнее время множество людей приобретают квартиры при помощи ипотечного кредита на жилье. Почти всегда это единственный способ получить немного своей жилплощади. В любом случае ипотеку берут на длительный период времени и такое решение необходимо детально обсудить и взвесить все за и против. Иногда случается так, что появилась острая необходимость продать ипотечную квартиру, но долг за нее еще не выплачен. Перед вами встанет резонный вопрос: можно ли продавать по переуступке квартиру, взятую в ипотеку?

Читайте также:  Если ипотеку берет супруг можно ли оформить квартиру на жену

Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее. Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу. Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.

Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных. Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом. Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.
  • Покупатель приобретает жилье, которое находится в ипотечном кредите;
  • Одновременно с приобретением собственности, к нему переходят обязанности по уже существующему займу;
  • Покупатель выплачивает бывшему владельцу недвижимости некую сумму денег, чтобы покрыть его затраты за прошлые периоды.
  • Полное наименование документа с юридической точки зрения, с указанием точной даты и места его подписания;
  • Данные из удостоверения личности обоих сторон;
  • Полное название объекта составления договора;
  • Перечисление прав и обязанностей сторон;
  • Сумма денежных средств, оговоренная сторонами;
  • Обязательные подписи обеих сторон.

В соответствии с кодексом, смена банка-кредитора не нуждается в отдельном согласии должника, но при условии, что этот момент предусмотрен договором. Однако в случае перехода обязательств по договору другому кредитору банк должен в письменном виде уведомить об этом каждого своего заемщика, иначе возникает риск появления судебных разбирательств, и как результат – признание передачи прав и обязанностей недействительными.

Вопрос, можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке, интересует потенциальных покупателей. Так, желающим приобрести жилье по ценам ниже рыночных рекомендуется заходить на официальные сайты банков, в разделы о продаже залоговой недвижимости. Информацию о реализуемом жилье можно получить и в риэлтерских агентствах.

Когда строительство завершено, стоимость квартиры становится значительно выше. Поэтому на приобретении жилья по переуступке прав можно хорошо сэкономить. Для застройщика эта сделка ничего не меняет. Участник долевого строительства получает деньги, которые ему срочно понадобились, а покупатель приобретает жилье недорого.

Читайте также:  Что нужно чтобы взять ипотеку с первоначальным взносом

Конечно, решаясь на приобретение квартиры, нужно учесть разные нюансы. Риски есть в каждом случае. Их нужно просчитывать еще на предварительном этапе, до подписания документов. Например, жилье в новостройке по переуступке прав можно оформить еще до того, как дом передали в эксплуатацию. Договор же купли – продажи оформят уже после этого.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных. Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом. Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

Читайте также:  Могу ли я выбрать страховую компанию при ипотеке

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Существенным минусом сделки по переуступке долга для заемщика является более низкая стоимость недвижимости, которая предлагается потенциальному покупателю. Заемщику, решившему осуществить переуступку прав на ипотеку, рекомендуется не затягивать со сделкой, ведь за каждый день действия кредитного договора начисляются проценты. Этот момент важно учесть при формировании продажной цены на недвижимость.

Даже, если такая процедура и встречается, то она оформляется, как правило, еще на это строительства многоквартирного дома. Речь идет о то, когда построен новый многоэтажный дом и какой-нибудь монополист выкупил много квартир, затем будет их продавать. Вполне реально, что такие квартиры будут являться залоговым имуществом в кредитном обязательстве. Тогда при заключении сделки купли-продажи важно согласие Банка на такую сделку. Так как банк как никто другой заинтересован, чтобы ему своевременно были выплачены денежные средства, взятые в кредит.

Когда строительство завершено, стоимость квартиры становится значительно выше. Поэтому на приобретении жилья по переуступке прав можно хорошо сэкономить. Для застройщика эта сделка ничего не меняет. Участник долевого строительства получает деньги, которые ему срочно понадобились, а покупатель приобретает жилье недорого.

Продать квартиру, на которую оформлена ипотека, по переуступке прав, можно точно так же, как и жилье, которое было приобретено на собственные, а не кредитные средства. К слову, квартира, которая покупается таким способом, и на которую была оформлена ипотека, может находиться не только в строящемся доме, но и в построенном доме. Процедура, в принципе, во всех случаях одинаковая. Однако, у банка-кредитора, в котором была оформлена ипотека, могут на этапе заключения договора возникнуть претензии.

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

  • Покупатель приобретает жилье, которое находится в ипотечном кредите;
  • Одновременно с приобретением собственности, к нему переходят обязанности по уже существующему займу;
  • Покупатель выплачивает бывшему владельцу недвижимости некую сумму денег, чтобы покрыть его затраты за прошлые периоды.

Второй вариант: покупатель берет ипотечный кредит в другом банке. За счет этих средств погашается первый кредит, продавец получает свою небольшую прибыль и, кажется, все довольны. Однако по факту сделать это просто лишь в том случае, если у покупателя уже есть какая-то недвижимость, на которую можно оформить залог. Выдавать кредит на то, что уже один раз заложено, банк разумеется, не станет. А потому потенциальному покупателю, конечно, гораздо удобнее будет приобретать квартиру непосредственно у застройщика.

Adblock
detector