Добрый день, можно ли продать квартиру по ДДУ, если она находится в ипотеке, акта приёма передачи ещё нет, дом будет сдаваться во 2 квартале 2017 года.
Ответы юристов ( 3 )
- 8,1 рейтинг
- 2521 отзыв эксперт
Права требования по договору у Вас в залоге у банка, поэтому без согласия банка уступку по ДДУ Вы не сделаете.
У Вас 2 варианта:
1) искать покупателя, который готов будет сразу внести сумму для погашения Вашего кредита
- 8,3 рейтинг
- 7759 отзывов эксперт
Согласно ст.37 ФЗ об ипотеке 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно ст.38 данного ФЗ 1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
То есть, вы можете продать квартиру в ипотеке с согласия банка. Однако, на нового должника перейдет сумма долга по ипотеке.
Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.
Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:
- При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
- Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.
По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.
Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:
- Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
- Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.
В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.
Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.
Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.
Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.
Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:
- Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
- Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
- При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.
К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:
- Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
- Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
- Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
- Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.
Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.
Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.
Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.
Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.
Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:
- Гражданам РФ – 13%.
- Не резидентам – 30%.
Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.
Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:
- Определится со стоимостью квартиры.
- Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
- Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
- Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
- Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
- Отдать договор на регистрацию в Росреестр.
Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.
Скажите, пожалуйста, как продать квартиру, если она находится в ипотеке и прав собственности ещё нет. Реально ли это выполнить?
Добрый день!
Реально, но сложно, тк у Вас дду в залоге
Варианты:
1, Гасить ипотеку за счет собственных средств, снимать обременение и делать переуступку
2. Если собственных средств нет, искать покупателя со свободными деньгами или ипотечника, только ипотека в данном случае возможна в том банке, где Вы кредитовались. В этом случае должен быть дисконт, тк найти потенциального покупателя сложнее
Добрый день. Продать такую квартиру можно. Покупатель будет гасить Вашу ипотеку и после этого оформлять куплю-продажу. Возможен вариант одновременного погашения ипотеки и перехода права собственности. Вам лучше обратиться в агентство недвижимости и получить профессиональную помощь.
Спасибо за ответы, всё понятно!
У меня недавно была эпопея с переуступкой на квартиру из под залога Сбера. Так вот, по нашему ЖК сбер не переуступал право требования ипотечнику того же сбера. Вопрос решала на уровне руководства, бесполезно. Переуступили физику, с диким дисконтом. Дольщик остался в диком минусе. трагедия. Переуступать такие объекты крайне сложно и убыточно для дольщика. Обратитесь за помощью к опытному риэлтору.