Можно ли продать квартиру под ипотекой у банка

Мы помогаем на всех этапах оформления ипотеки: от выбора банка и подготовки документов до получения ключей.

Без первоначального взноса Без подтверждения заработка Для граждан РФ и СНГ

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Найти покупателя, согласного на такую схему, сложно. Обременение квартиры отпугивает. На вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

К схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Не стоит скрывать от потенциального покупателя, что квартира находится под обременением у банка.
Если вы будете умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто.
После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог.
Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

В случае недостатка времени, заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на банк.

Когда снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Залоговая недвижимость, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления мало чем отличается от стандартной.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может.
Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными.
Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору.

Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу.
Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков.

Кредитная организация должна официально заверить данный факт.
Таким образом, заемщик при последующей продаже и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья.
В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.

Купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.

Приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредитования – это, при наличии стабильного дохода, вполне разумное решение жилищного вопроса.

Однако ситуации, когда люди, купившие жилье в ипотеку, намереваются его продать ещё до полного погашения кредита, встречаются довольно часто.

Можно ли купить или продать квартиру, если она уже куплена в ипотеку, и вообще, допускает ли российское законодательство куплю-продажу недвижимости, взятую в ипотечный кредит и когда такое возможно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:

невозможностью выплачивать взносы;
желанием приобрести более просторное или комфортное жилье;
намерением извлечь из этой продажи прибыль.

Первая из них для банков является самой уважительной, поэтому, при утрате финансовой возможности погашать кредит по ипотеке, рекомендуется не увеличивать задолженность по невыплаченной ипотеке, а обращаться с этой проблемой в банковскую организацию, у которой квартира находится в залоге.

Если решено недвижимость продавать, то банк, с большой долей вероятности, может с таким решением согласиться, и тогда уже можно задуматься, какой вариант продажи выбрать.

О том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, написано тут, а здесь вы узнаете о продаже ипотечной квартиры от Сбербанка.

Владелец продаваемой квартиры берет взаймы у кого-либо деньги для досрочного погашения ипотеки, полностью выплачивает кредит, продает купленную недвижимость обычным образом и с вырученной суммы отдает долг.
Квартира продается человеку, который сам выплачивает банку задолженность по взятой ипотеке, дожидается, когда он снимет с неё обременение, и лишь потом покупает недвижимость у её владельца, но, разумеется, за цену, которая значительно ниже её рыночной стоимости. Сегодня – это самый популярный вариант продажи обремененных ипотекой квартир, но и самый рисковый для их покупателей (в чем риски купли-продажи ипотечной квартиры?).
Квартиру продает банк, в котором она заложена. Все действия по оформлению сделки, в том числе, и внесение сведений в реестр Регистрационной палаты, ведут его структуры. Для покупателя квартиры – это самый приемлемый вариант сделки, но для продавца он не очень выгоден. Цель банка – получить с владельца недвижимости долг по ипотеке, поэтому и жилье он может продать за цену, лишь немного превышающую его величину.
Продавец квартиры вместе с ней продает покупателю и свои долговые обязательства перед банком, а банковская организация просто переоформляет ипотеку на новое имя. Покупатель при этом становится и собственником жилья, и новоприобретенным должником банка.

Любой из этих вариантов, за исключением первого, предусматривает, что для продавца квартиры сделка будет невыгодной изначально, и это надо учитывать при решении её продать.

По существующим правилам продавать квартиры можно хоть на следующий день после их приобретения. Невозможно продать обремененную ипотекой квартиру только в случаях, когда:

не получено согласие на это банка-залогодержателя;
наложен арест на неё и на любые с ней сделки;
квартира перепланирована незаконным образом.

И не следует забывать, что сегодня при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет и была приобретена после 2017 года (или менее 3 лет при приобретении до 2016 года) придется заплатить 13% НДФЛ.

При покупке недвижимости, обремененной ипотекой, необходимо обязательно удостовериться, что у продавца есть документ, подтверждающий согласие банка-залогодержателя с её продажей. Основными условиями успешной покупки ипотечной квартиры являются:

наличие у покупателя суммы, достаточной, чтобы погасить банковский долг продавца;
наличие у продавца выписки из ЕГРН, причем, не старше 10 дней, так как возможно, что у продаваемой квартиры помимо ипотеки есть и другие обременения;
согласование с банком-залогодержателем всех действий по оформлению сделки купли-продажи, а ещё лучше – использование его в качестве посредника.

Переоформление ипотеки – это отличный способ приобрести недорогое жилье, если денежных средств на его единовременную покупку не хватает. К тому же, банки-залогодержатели обычно охотно меняют неплатежеспособного должника на состоятельного (о том, как купить или продать ипотечную квартиру по передаче прав, читайте тут). Однако случается, что другие кредитные организации предлагают более интересные предложения по ипотечному кредитованию. Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся в залоге другой банковской организации? Можно, хотя это и непросто.

То есть, для того чтобы купить в ипотеку квартиру в одном банке, если она уже заложена в другом, необходимо:

Перерегистрировать выданный на неё ипотечный кредит на себя в банке-залогодателе.
Получить у него согласие на повторный заклад квартиры в другом банковском учреждении.
Заложить её повторно или, по-другому, купить в ипотеку в новом банке.

Правда, процедура эта сложная и, к тому же, первый банк-залогодержатель очень редко разрешает повторный заклад недвижимости, требуя погашения кредита.

Несмотря на то, что квартиры, за которые ещё не выплачен полностью ипотечный кредит, юридически собственностью их владельцев не являются, купля-продажа такой недвижимости сегодня практикуется на законных основаниях и достаточно широко. Главное – это подходить к делу грамотно и при необходимости не пытаться сэкономить на привлечении помощи юриста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру в ипотеке? Продажа ипотечной квартиры

Быстро выкупим вашу квартиру за собственные средства
Полная прозрачность и безопасность сделки
Все консультации бесплатные

Вы можете взять любую сумму денег до продажи квартиры! А квартиру будете продавать после получения денег – по выгодной цене.

Просто наберите номер +7 (495) 543-44-50 или оставьте заявку, и мы Вам перезвоним.

Ипотечный кредит при всех положительных моментах имеет один существенный недостаток – ежемесячные платежи и срок выплаты кредита. Данное обстоятельство на длительный срок привязывает владельца к конкретной квартире, которую нельзя ни продать, ни обменять, как правило, в течение 10-25 лет без согласия банка.

Очень часто возникают жизненные обстоятельства, в которых продажа квартиры просто необходима. Жизнь непредсказуема.

Несмотря на многие сложности, процедура продажи ипотечной квартиры возможна и имеет законные основания.

Как продать квартиру в ипотеке (залоге)? Есть несколько правовых нюансов, которые усложняют процедуру:

продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения банка, который выдавал кредит;
многие банковские учреждения выдают разрешение на продажу квартиры под ипотекой только после полной выплаты кредита;
сложность в быстром поиске покупателя на объект недвижимости с обременением (ипотекой);
прохождение сложных юридических процедур, необходимость сбора большого объема документации и множества согласований.

Вдруг наступили события, из-за которых у Вас пропала возможность выплачивать кредит по квартире и иного варианта, кроме как продать квартиру в ипотеке, просто нет?
Хотите поменять свою ипотечную квартиру на другую, и вам необходимо согласие банка или кредитора?
Просто хотите продать квартиру, которая находится в залоге, но не можете получить согласия, потому что сначала надо заплатить кредит, т. е. погасить полностью всю задолженность?

Во всех этих ситуациях возникает вопрос, как продать ипотечную квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку – это сложная процедура, так как вначале банк требует погасить задолженность продавца перед банком, т. е. покупатель должен внести сумму кредита на счет банка, где была взята ипотека (оплатить долг продавца), и только тогда банк снимет обременение, и покупатель сможет купить квартиру. Это замкнутый круг : Ваш покупатель боится отдавать Вам деньги до регистрации договора купли-продажи по ипотечной недвижимости, чтобы Вы оплатили долг перед банком, а банк не дает согласие на снятие залога с квартиры, пока Вы с ним не рассчитаетесь. Покупатель в данной ситуации прав: деньги он уже отдал, а квартиру ипотечную, выставленную на продажу, в конечном итоге может вообще не получить. Таким образом, Вы просто теряете время и клиентов. А ведь все можно решить очень простым способом — просто обратившись к нам.

В процедуре продажи квартиры, находящейся в ипотеке, принимают участие несколько лиц:

заемщик – собственник заложенной квартиры;
покупатель;
залогодержатель – банк, выдавший продавцу ипотеку под залог квартиры.

В соответствии с условиями ипотеки заемщик – собственник квартиры – не имеет права продать (обменять, подарить и т.д.) объект залога до момента полного погашения кредита и без согласия банка.
Какие бы ни были причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, оптимальным решением будет доверить проведение этой сделки профессионалам. Особенно это необходимо в ситуациях, когда существует просрочка по выплате задолженности и банком применяются штрафные санкции. Не стоит затягивать с продажей и увеличивать задолженность перед банком. Не доводите дело до суда, обращайтесь к нам и мы поможем решить вопрос с максимальной выгодой для Вас!

Как правило банк не запрещает реализацию залогового имущества. Единственная сложность: такая квартира может продаваться дешевле и гораздо дольше, чем недвижимость без обременения. Поэтому, прежде чем выставить ее на продажу, мы рекомендуем юридическим путем снять с нее все обременения.

Есть несколько вариантов продажи:

самостоятельный поиск покупателя;
через банк;
выкуп кредита риелторской компанией.

В случае самостоятельного поиска покупателя:

Необходимо заключить и нотариально заверить договор между покупателем и продавцом – это предоставляет банку гарантии в случае непредвиденных ситуаций.
Покупатель выплачивает кредит банку, а Вы (продавец) получаете справку об отсутствии долга перед банком.
С квартиры снимается обременение, фиксируется переход прав собственности и заключается договор купли-продажи в регистрационной службе.

Банком предоставляется депозит, на который покупателем вносится необходимая сумма для погашения кредита за ипотечную квартиру.
Банковский сотрудник связывается с регистрационной службой и сообщает о выплате кредита, передает туда необходимые документы.
Осуществляется регистрация сделки купли-продажи и фиксируется переход прав собственности на объект недвижимости.
Если продавать залоговое имущество без ведома банка, то существуют риски для продавца, поэтому такие схемы практикуются крайне редко.

Безопасно продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно путем покупки нашей компанией кредита у банка. По такой схеме компания становится новым заемщиком, а объект недвижимости по-прежнему остается в залоге у банковской организации:

Банк одобряет документы нового заемщика на ипотеку.
Банком, покупателем и продавцом подписывается соглашение о переходе ипотечного долга на покупателя (компанию), который обязуется погасить задолженность перед банком и получает права собственности на проданную залоговую недвижимость.

При продаже ипотечной недвижимости мы сами рассчитаемся с банком по кредиту, подготовим пакет документов для сделки и выкупим Вашу квартиру. Согласия банка, которое получат наши специалисты, будет достаточно для того, чтобы выкупить у Вас квартиру.

Обязательно надо учитывать, что цена квартиры в ипотеке будет немного ниже рынка (примерно на 10%), т. к. покупателям нет смысла брать обремененную квартиру по рыночной стоимости.

Существует 2 варианта продажи ипотечной квартиры:

мы сами выкупаем Вашу недвижимость и рассчитываемся с банком или кредитором;
мы находим покупателя, который готов приобрести Вашу квартиру и рассчитаться с банком или кредитором.

Необходимость продажи квартиры, на которую оформлен договор ипотеки, может возникнуть по самым разным причинам. Например:

у заемщика, квартира которого заложена в банке, есть необходимость в приобретении другого жилья;
нет денег на погашение долга или предстоит развод супругов, которые совместно взяли жилье в кредит;
заемщик желает продать объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, чтобы купить большее по площади жилье и улучшить свои жилищные условия;
необходимость перекредитования – заемщику необходимо продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, другому владельцу (кредитору).