Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую с этой же ипотекой

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора. Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, как продать дом в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Имеется средство для того что бы спастись от налогообложения. При покупке недвижимости каждый официально трудоустроенный человек имеет право на возврат вычета с суммы до двух миллионов рублей. Если вы официально работаете, ещё не успели воспользоваться данным бонусом и планируете после продажи купить другую квартиру, вы сможете избавить себя от необходимости оплачивать налог с продаваемой квартиры. Главное, что бы обе сделки завершились в этом году. То есть это не сработает, если вы продадите квартиру в конце календарного года, а приобретёте в начале следующего.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Но если жилая площадь была в собственности менее трех лет, а стоимость при продаже выше, чем цена при покупке, то продавцу требуется оплатить налог 13%, но при этом можно получить единоразовый вычет в 1 000 000 рублей. Уклонения в данном случае не получится, так как ход сделки находится под контролем банка, а в договоре будет указываться конкретная сумма, за которую квартира продается.

Ипотека подразумевает, что банк предоставляет заёмщику необходимую сумму на покупку квартиры, при этом квартира становится залогом. Многие полагают, что залоговую недвижимость продать невозможно. Однако это мнение ошибочно. Так как же всё-таки продать квартиру, купленную по ипотеке Сбербанка?

Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга. Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка.
Согласно нормам Федерального закона «Об ипотеке» залогодатель обладает правом продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, если кредитная организация даёт согласие на это и в договоре об ипотеке не предусмотрено иного.

Читайте также:  Можно ли рефинансировать ипотеку сбербанка в другом банке

Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов? Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов.

Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.

Помните, что продать залоговую квартиру вряд ли удастся по рыночной цене, ведь немногие готовы на покупку жилья с обременением.

Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:

  • сделка, организованная собственником;
  • сделка, организованная банком.

Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:

  • Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
  • У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
  • Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.

Всегда обдумывайте и четко формулируйте причину, по которой вы хотите продать недвижимость, будьте готовы предоставить необходимые документы с вашей.
Банк рассмотрит вашу заявку и решит, является ли причина уважительной. Затем вам дадут разрешение или отказ.
Можно попытаться продать недвижимость без согласования с банком. В этом случае, либо вы погашаете ипотеку за счёт средств, вырученных с продажи, либо новый собственник обязуется выплачивать ипотеку.

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

  1. Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
  2. Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
  3. Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
  4. Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски. Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:

  • с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
  • с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).

Также необходимо подготовить и правильно оформить соответствующие документы.

  1. Справка из банка о том, что задолженность погашена.
  2. Выписка о снятия обременения с жилья.
  3. Договор ипотечного кредитования.
  4. Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
  5. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

  1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
  2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
  3. Найти покупателя.
  4. Уплатить сумму долга банку.
  5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
  6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
  7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Читайте также:  В чем разница до и после регистрации ипотеки это

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

  1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
  2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
  3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
  4. Получите документы о снятии обременения.
  5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Не всегда банк разрешает заёмщику продать квартиру, приобретенную в ипотеку. Возможно, причины продажи не слишком убедительны, или покупатель не соответствует требованиям.
В таком случае можно постараться продать без участия банка, не получая его согласия. Алгоритм действий такой:

  1. Найти покупателя.
  2. Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
  3. Получить разницу через ячейку в отделении.
  4. Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
  5. Оформить договор купли-продажи.

Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество.

Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия. Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг.

Итак, мы рассмотрели особенности продажи ипотечной недвижимости. Надеемся, что данная информация стала для вас полезной и помогла ответить на некоторые вопросы. Помните, что каждый случай индивидуален, поэтому он рассматривается сотрудниками в индивидуальном порядке. При вынесении решения учитываются все факторы и обстоятельства. Кредитная организация также не обязана придерживаться конкретной схемы действий, ведь ей необходимо защищать и свои права.
Желаем вам , чтобы проблемы с недвижимостью обошли вас стороной. Пусть все получится! Удачной сделки!


Сделки, позволяющие продать ипотечную квартиру, давно стали нормой. Залоговые квартиры – это около 30% рынка. Оплачивать ипотеку становится невыгодно, так как рынок «проседает», цены на недвижимость снижаются, особенно на вторичном рынке. Продажа ипотечного жилья позволяет не только избавиться от долга, но и купить другую квартиру по возможности.

Продажа недвижимости, обремененной ипотекой, осуществляется с согласия залогодержателя, то есть банка. Квартиру не продать, если это запрещено банковским договором (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости»)).

По действующим правилам, покупатель получает вместе с правом собственности все обязанности заемщика, прописанные в ипотечном договоре (ст. 38 ФЗ № 102 «Об ипотеке»). Чтобы упростить сделку, продавец может досрочно погасить ипотеку за счет собственных средств или с использованием аванса от покупателя. Банки предлагают не только перевод остатка долга, но и оформление другого кредитного договора на нового владельца. При этом залог остается прежним, а условия, например, ставка и срок, могут поменяться.

Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:

  • на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика);
  • на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.

Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.

Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:

  1. погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя;
  2. реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика;
  3. досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья;
  4. подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.
Читайте также:  Все ли новостройки можно купить по военная ипотека

Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.

В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.

Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) Продажа квартиры с участием банка
1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.

2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку.

3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы.

4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи.

При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.

  • Покупатель закладывает деньги в две банковские ячейки.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку.
  • Из первой ячейки сотрудник банка забирает средства для погашения ипотеки.
  • Вторая ячейка предназначена для продавца, который получает остаток суммы.
  • Покупатель снимает обременение с квартиры, так как банк закрывает задолженность. Покупатель передает продавцу справку об отсутствии долга.

Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.

Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.

Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.

Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:

  1. покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности);
  2. покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке;
  3. банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.

Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.


Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно. За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.

Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя. Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства. Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.

Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.

Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.

Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.

Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.

Adblock
detector