- Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку
- Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке
- Может ли банк продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Для того чтобы удобнее было ориентироваться в особенностях продажи ипотечной квартиры и покупки другой ипотечной квартиры, важно сначала определиться со сторонами договора ипотеки. Итак, банк, выдавший кредит, будет называться залогодержателем, а гражданин — заемщик ипотечного кредита – залогодателем. И теперь укажем основные моменты, на которые стоит обратить внимание.
В жизни бывает множество особых ситуаций: изменение семейного положения, переезд на другое место жительства, ухудшение или улучшение финансового положения, а также другие случаи, вследствие наступления которых заемщик уже не желает жить в ипотечной квартире. Ведь квартира может уже просто не нравится заемщику (допустим, из-за неприязненных отношений с соседями и т.п.). В итоге возникает единственное желание – побыстрее избавиться от этого жилья и подыскать себе другое. Для этого часто изучают форумы, и читают отзывы.
Сам процесс изменения предмета залога начинается не только с поиска заемщиком иного подходящего жилья, но главное – с поиска клиента, который желает приобрести имеющееся жилье. Заемщик может найти клиента не только самостоятельно, но и воспользовавшись услугами банка.
Для того чтобы сделка была законной, заемщику необходимо уведомить своего залогодержателя (банк) о желании изменить предмет ипотеки. Для этого необходимо явиться лично в офис банка и составить для этого письменное заявление. В подобных случаях обычно приходится ждать ответа банка – конкретные сроки определяются банком исходя из его внутренних правил.
Для того чтобы продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку в изменении банка необходимости нет. Подобные сделки можно совершить и в нынешнем банке (тот же Сбербанк, ВТБ или иной банк, с которым заемщик заключил договор ипотеки).
В каждом банке есть свои особенности: в одном банке заменить залоговую квартиру можно лишь в случае погашения большей части кредита, в другом банке предъявляют более мягкие требования. Все зависит от конкретного банка, с которым заемщик заключил ипотечный договор.
Желание купить другую квартиру зачастую возникает, когда в семье появляется еще ребенок. И здесь важно учитывать правило о том, что распоряжаться средствами материнского капитала можно лишь после того, как ребенку исполнится 3 года. Но из общего правила есть исключения (к примеру, выплата основного долга и процентов).
Речь идет о случаях покупки недвижимости еще на этапе строительства. Квартира на этом этапе будет стоить гораздо дешевле, но есть и риски недостроя.
Бывают и случаи, когда заемщик передумал продавать свою ипотечную квартиру и приобретать другую квартиру в ипотеку. Это конечно можно, но для того, чтобы не наступили отрицательные последствия ввиду отказа от исполнения обязательств по новому договору, все отменить желательно до подписания нового договора. Соответственно, в таком случае заемщик будет также продолжать оплачивать свой ипотечный кредит.
Как утверждают авторы исследования, ипотечные долги, бракоразводные процессы и семейные отношения взаимосвязаны. Примерно 40% семейных ипотечников после принятия решения о разводе допускают несущественные задержки платежей, связанные с внутренним конфликтом между супругами. Около 20% всех просроченных долгов из 25 тысяч ипотечных договоров по всей России, действовавших в первом полугодии 2019 года, имеют задержку по выплатам от 90 дней и выше.
При разводе супругов, на которых оформлена совместная ипотека, возникает вопрос, кому останется квартира и кто будет дальше платить по кредиту. Однозначного ответа, как уточнили эксперты, тут нет: всё зависит от того, как, на кого и когда (до или во время брака) покупалась квартира, кто платил и есть ли вообще разногласия по этому вопросу. У разводящихся супругов есть несколько вариантов решения проблемы: выплачивать кредит на прежних условиях, поделить квартиру и долги, погасить ипотеку досрочно и продать квартиру или перестать платить кредит и дождаться, пока банк сам продаст квартиру на аукционе.
Бывшая семейная пара Андрей и Кристина прожили в браке 8 лет, после чего оба поняли, что любовь между ними куда-то исчезла. За эти годы они успели взять в ипотеку двухкомнатную квартиру, которую оплачивал Андрей. Кристина внесла свою небольшую долю только в качестве первоначального платежа. Как заметил корреспонденту НГС Андрей, разводились они спокойно, без каких-либо ссор и громкого дележа имущества. Так же мирно решили и вопрос с ипотекой: Андрей возвращает бывшей супруге её вложенную долю, и они переоформляют в банке ипотеку с двух созаёмщиков на него одного.
Юрист Екатерина Владимирова, которая занимается и бракоразводными процессами, заметила, что какого-то единого совета по семейным разводам на фоне совместной ипотеки нет. Лучше договариваться мирно, заметила юрист, высчитать долю внесённых денег одного из супругов, а второму, если он хочет оставить квартиру себе, вернуть эти деньги при разводе.
В случае если кто-то из супругов не хочет идти на мирное решение вопроса, второй может вернуть через суд свои вложенные деньги, если докажет, что они у него были накоплены до брака, и плюс к этому ещё получить половину от оставшейся стоимости квартиры.
В крайнем случае придётся продавать квартиру, чтобы не портить себе кредитную историю и делить деньги уже после продажи.
Если долги по ипотеке всё же возникли, это совсем не означает, что квартиру банк у должника обязательно отберёт. Квартиру не заберут в двух случаях: если сумма долга меньше 5% (хотя есть практика, когда суд отказался выставлять квартиру на торги, даже когда долг доходил до 25% от стоимости) или если просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев.