Сегодня все больше людей предпочитают покупать недвижимость с использованием ипотечного кредита. Но у многих сложилось мнение, что ипотека — это долговая кабала, которую нужно тянуть 15-20 лет, и дороги назад уже не будет. Однако это совсем не так. Представление о возможных операциях с недвижимостью, находящейся в залоге у банка по ипотечному кредиту, дают возможность заемщику не только распоряжаться ипотечной квартирой, но и, например, купить другую взамен этой, если по каким-либо причинам приобретенная недвижимость не подходит новым владельцам.
Рассмотрим подробнее некоторые операции с залоговой недвижимостью.
Продажа третьему лицу и досрочное погашение кредита
Для продажи залоговой недвижимости третьему лицу необходимо направить в банк запрос на разрешение данной сделки, так как ее схема должна быть согласована банком, а каждый этап — находиться под его контролем. Существует несколько стандартных схем таких сделок, наиболее распространенными из которых являются следующие:
— В день сделки стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи. Покупатель вносит на счет продавца (заемщика) средства за приобретаемую квартиру, продавец (заемщик) погашает за счет этих средств свои обязательства по кредиту перед банком. После этого банк выдает все документы, необходимые для снятия обременения в регистрирующем органе. Таким образом, государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости и снятие обременения происходят одновременно.
— В день сделки стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи, закладывают деньги в банковскую ячейку или открывают аккредитив, передают документы на регистрацию сделки купли-продажи в регистрационную палату. После регистрации сделки продавец (заемщик) осуществляет погашение ипотечного кредита, и банк выдает все документы, необходимые для снятия обременения.
Продажа третьему лицу, которое приобретает квартиру с привлечением заемных средств банка — кредитора продавца
Оформление остатка задолженности по ипотечному кредиту на других, более выгодных условиях
Конкуренция среди банков за добросовестных заемщиков достаточно высока, особенно когда они заинтересованы в увеличении портфеля за счет качественных кредитов. Для привлечения потенциальных заемщиков могут использоваться специальные программы рефинансирования для клиентов, ранее получивших ипотечные кредиты. Заинтересовавшись новыми, более выгодными условиями (как правило, процентными ставками) по ипотеке, заемщик может переоформить существующий кредит на этих более привлекательных для себя условиях. Причем рефинансирование может предложить не только сторонний, но и существующий банк-кредитор.
Регистрация третьих лиц в объекте недвижимости, находящемся в залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит
Согласно законодательству РФ, помимо всех вышеперечисленных операций заемщик может зарегистрировать или снять с регистрации проживающих в квартире лиц. Однако зачастую банки предусматривают в кредитных договорах обязанность заемщика согласовывать такого рода действия с кредитором.
Передача залоговой квартиры в аренду
Ипотечную квартиру или комнаты в ней можно передать в аренду физическим или юридическим лицам. Однако, как правило, в соответствии с кредитным договором данное действие требует обязательного согласования с банком, так как аренда является дополнительным обременением, которое сохраняется после перехода права собственности. Соответственно, такую квартиру будет вдвойне сложнее реализовать в случае необходимости.
Изменение назначения жилья
Изменение функционального назначения жилья, например, под магазин, склад или офис запрещено банками. Как правило, положения об этом содержатся в договорах о выдаче ипотечного кредита. В случае выявления нарушения данного пункта договора, банк вправе потребовать полного возврата кредита, либо незамедлительного приведения залоговой недвижимости в первоначальный вид.
Если в квартире не планируется перепланировка, подлежащая регистрации в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), то согласования с банком процесса ремонта не требуется. Ремонт может производиться собственником (заемщиком) в любое удобное для него время с обязательным соблюдением техники безопасности и строительных технологий.
Перепланировка помещений, подлежащая согласованию и регистрации в БТИ, всегда требует разрешения банка, ввиду увеличения рисков кредитной организации, так как оценочная стоимость квартиры после подобных реконструкций может
реклама
значительно измениться. В данном случае банк будет интересовать документальное подтверждение регистрации предполагаемых перепланировок в установленном законом порядке в БТИ и их законность.
Подводя итог, можно сказать, что ипотека – законный способ улучшить свои жилищные условия, в то же время, не связывая себе руки. Приобретая недвижимость в кредит важно выбрать действительно надежный банк, специалисты которого, в случае возникновения непредвиденных ситуаций, смогут оперативно отреагировать и дать подробную консультацию. Очень удобно, например, заключить договор с агентством недвижимости и его банком — партнером одновременно. Это значительно сокращает срок приобретения недвижимости с участием заемных средств, а также упрощает задачу самому заемщику. Как правило, банки — партнеры агентств недвижимости в этом случае снижают комиссию за выдачу ипотечного кредита или предлагают другие преференции, что к тому же еще и экономит средства заемщиков.
Но есть несколько вариантов продажи дома, находящегося в ипотеке:
- Продавец погашает задолженность перед банком досрочно и продает квартиру.
- Покупатель жилья выкупает залог у банка, а остальную сумму отдает продавцу.
- Продавец передает свои долговые обязательства по ипотечной недвижимости покупателю.
Недвижимость, купленная по госпрограмме, является общей собственностью супругов. Поэтому в случае расторжения брака раздел производится обычным путем, установленным Семейный кодекс Российской Федерации.
Супруги могут договориться о порядке разделения жилой площади. Для этого они составляют письменное соглашение, где указывают размер доли жены и мужа. Также в нем прописывается величина долга, которую необходимо уплатить каждому супругу.
Если граждане не могут достигнуть согласия, то вопрос решается в судебном порядке. В любом случае на совершение раздела требуется получить одобрение банка, в котором взят ипотечный кредит.
Чтобы продать недвижимое имущество, полученное по госпрограмме для молодоженов, необходимо собрать пакет документов. В него входят следующие бумаги:
- Паспорт гражданина.
- Письменное согласие другого супруга на продажу жилья, если оно является совместно нажитым имуществом.
- Технический паспорт жилой площади.
- Документы, подтверждающие наличие права собственности на продаваемую квартиру.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение органов опеки, если в доме имеется доля несовершеннолетнего ребенка.
- Справка, подтверждающая отсутствие обременения.
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, в какие сроки можно продать квартиру купленную по сертификату молодая семья?
Возможна ли продажа квартиры по сертификату молодая семья, и потом обратная продажа квартиры бывшему собственнику, через какое время возможно совершить обратную продажу, какие подводные камни могут быть при данной сделки, все стороны согласны.
Ответы юристов ( 1 )
- 8,8 рейтинг
- 2159 отзывов эксперт
Если квартира не находится в ипотеке и, соответственно, нет необходимости получать согласие от банка-залогодержателя, то никаких сроков для продажи такой квартиры законом не предусмотрено.
Как указано в ст. 209 Гражданского кодекса РФ,
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения,
пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Но если одним из собственников является ребенок, то для продажи потребуется разрешение органа опеки.