VIDEO
Самый реальный и действенный вариант – оплатить банку весь имеющийся долг и стать единоличным собственником квартиры;
Покупатель недвижимости становится новым заемщиком и берет на себя обязательство по выполнению всего объема пунктов, указанных в ипотечном договоре;
При разводе ипотечные обязательства перед банком ложатся на обоих супругов в равных долях, за исключением наличия брачного договора, в котором прописано иные условия
Если по тем или иным причинам банк не предоставит разрешение на реализацию недвижимого имущества, а заемщик прекратит выплачивать долги, то квартира будет выставлена на аукцион.
Чтобы организовать законную продажу квартиры понадобиться сделать следующие шаги:
Найти реального покупателя, имеющего в наличии недостающую сумму денежных средств, которой хватит перекрыть оставшийся перед банком долг;
Для создания юридического фундамента, следует подписать договора купли-продажи у нотариуса;
Обеспечить покрытие всего долга целиком, путем перечисления денег на счет банка или передачи их в расчетную кассу учреждения;
Организовать снятие обременения и получить свидетельство о регистрации на собственность;
Провести процедуру продажи квартиры.
Ипотека, как известно, предусматривает выплату денег кредитной организации в течение многих лет подряд. Если за определенный период времени жизненные планы изменились, может возникнуть вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую квартиру в ипотеку?
Тем, кто оформлял пакет документов для получения кредитных денежных средств, схема такого рода сделки известна. Если банк посчитает ваши аргументы продажи ипотечной квартиры и покупки другой в кредит весомыми, то решение по проведение такой сделки будет положительным.
Реализации ипотечной квартиры, с участием материнского капитала, возможна при согласии органов опеки
Справедливости ради следует сказать о том, что государство уже несколько лет предоставляет такую материальную помощь, как материнский капитал, который также можно использовать для улучшения жилищных условий. Далеко не все знают о том, можно ли выставить на реализацию квартиру, находящуюся в ипотеке и часть ее оплачена материнским капиталом.
Любое недвижимое имущество, будь то квартира или частный дом, в случае приобретения его с использованием средств материнского капитала будет иметь определенное обременение.
Итак, что же именно это значит:
Жилая площадь делится на всех членов семьи;
Родители и дети, в том числе несовершеннолетние вписываются в документ, как собственники своей отдельной доли в квартире;
Распорядиться квадратными метрами, принадлежащими несовершеннолетнему ребенку можно исключительно после получения специального разрешения с отдела опеки и попечительства.
Далеко не каждый банк готов взять в качестве погашения долга материнский капитал. Ведь квартира, точнее ее определенная часть, является залогом, находящимся в собственности несовершеннолетних, соответственно юридически при невозможности погасить долг заемщиком банк реализовать такую недвижимость без согласия органов опеки не имеет права.
При обмене одной квартиры в ипотеке на другую, потребуется предоставить вновь полный пакет документов по перечню банка
Семья, которая наслаждается планами на будущее и решает оформить ипотеку, вряд ли задумывается о том, что из-за определенных обстоятельств, брак может распасться, причем еще до погашения основного долга. Так что же делать, когда брак рухнул? Каким образом можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе?
Эксперты говорят, что самое главное — предупредить о разводе сотрудников банка. Тут нет ничего криминального, поэтому бояться предоставить такую информацию не стоит. Как правило, специалисты финансового учреждения, особенно такого, как Сбербанк всегда идут навстречу и решают вопрос достаточно лояльно. Хотя оно и понятно, ведь очередной неплательщик на балансе предприятия никому не нужен.
Юристы утверждают, что всегда можно избежать неприятных ситуаций в личных и финансовых взаимоотношениях. Брачный договор – прекрасный выход из ситуации, который поможет заключить практически любой нотариус. Напомним о том, что этот документ можно дополнять, а также переписывать в любое время.
Оформили квартиру в ипотеку, отправляйтесь к нотариусу и впишите данный пункт, предварительно определившись, как будет происходить деление собственности при разводе.
Стоит отметить, что в вопросе, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка огромное количество всевозможных нюансов, на которые следует обращать свое внимание в обязательном порядке. Даже если Вы в чем-то сомневаетесь, не спешите с выводами. Лучше всего проконсультируйтесь у работников Сбербанка, тем более сделать это можно при помощи горячей линии без личного посещения отделения финансовой организации.
Продажа квартиры при действующем обременении предполагает определенные сложности для собственника. Ипотека признается подвидом обременения, поэтому недвижимость отчуждается по определенным правилам.
Материнский капитал является мерой государственной поддержки, использование которой должно соответствовать положениям 256-ФЗ. В части приобретения и продажи недвижимости здесь также действуют императивные (обязательные) правила, обход которых грозит серьезными последствиями.
Ипотека является залогом. После оформления договора заемщик получает права собственности, следовательно, он может распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению. Природа обременения заключается в наложении ограничений на права собственности. В отношении ипотеки таким ограничением выступает запрет на любые манипуляции с объектом залога без соответствующего разрешения залогодержателя, которым выступает банк.
В соответствии со ст. 37 одноименного ФЗ-102 («Об ипотеке») возможность отчуждения квартиры должна предусматриваться действующим договором, законом, или по прямому разрешению банка. В остальных случаях продажа не будет считаться легитимной.
В части материнского капитала речь идет не об обременении, а о защите личных имущественных прав несовершеннолетних. Сам факт совершения сделки никак не пресекается законом. Здесь важны последствия продажи. После целевого использования материнского капитала, приобретенное жилье оформляется в собственность в отношении всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей (ст. 10 ФЗ-256).
Отчуждение квартиры с распределением прав собственности на всех членов семьи при последующей покупке предполагает распределение долей в той же пропорции.
Совершеннолетние граждане отстаивают имеющиеся права самостоятельно. Контроль за защитой прав несовершеннолетних ведет государство в лице территориальных органов опеки и попечительства.
Легитимность сделки не подвергается сомнению при получении разрешения от ООП и соблюдении имущественных прав каждого из членов семьи.
Для проведения сделки в законном виде до подписания договора купли-продажи у действующего собственника должно быть два разрешения на руках: от кредитной организации и от территориальных органов опеки и попечительства.
Первый документ выдается только после того, как залогодержатель удостоверится в возврате средств по договору залога. В этих целях собственник предъявляет предварительное или авансовое соглашение с предполагаемым контрагентом.
С получением разрешения от ООП возникнут трудности, если речь идет об ухудшении условий проживания в будущем. Собственник обязан предоставить доказательства того, что приобретаемое жилье не будет хуже по условиям, чем нынешнее. При оценке рассматривается не только состояние квартиры, но и инфраструктура с транспортной доступностью. Здесь также подойдет предварительный договор или авансовое / залоговое соглашение. Если планируется приобретение объекта в новостройке, можно предоставить ДДУ или предварительное соглашение с фирмой-застройщиком.
Первый шаг — обращение в банк. Без получения разрешения залогодержателя все последующие действия будут бесполезными. Квартира находится под обременением, поэтому решение банка в этой части является ключевым. В первую очередь нужно смотреть действующий кредитный договор, в котором должен прописываться пункт о возможности проведения такой сделки. Если пункт есть, то отказать банк уже не имеет права.
Открывается персональный счет, на который покупатель переводит оговоренную сумму. После зачисления средств в течение 2-х недель банк снимает все ограничения. Получив разрешение от банка, продавец обращается в ООП.
Одновременно с заявлением продавец в ООП предоставляет следующие документы:
паспорт;
имеющееся свидетельство о рождении;
предварительный договор купли-продажи,
залоговое соглашение,
ДДУ или любой документ, дающий информацию о последующем приобретении объекта;
выписка по лицевому счету;
копии соглашений с покупателем;
выписка с банка о получении соответствующего разрешения;
прочие документы по указанию инспектора.
Принятие решения производится в течение 14-30 дней.
Любое несоблюдение прав ребенка приравнивается к нарушению закона. Нарушением признается:
покупка жилья, существенно уступающего по условиям прежнему;
выделение детям долей, меньших по размеру в сравнении с предыдущими;
не заключение сделки о покупке новой недвижимости, тем самым не предоставление ребенку нормальных условий проживания;
заведомое использование полученных средств в иных целях.
Первые два обстоятельства предполагают отмену сделки в силу признания ее ничтожной. Если права ребенка нарушались заведомо, то одновременно с отменой всех последствий проведенной сделки, родители могут быть подвергнуты наказанию в соответствии со ст. 156 и 159 УК РФ.
Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать. На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство. Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.
Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами. Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога. После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.
Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов. С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ. В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.
Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку. После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке. После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.
Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:
Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
Погашается задолженность по ипотеке;
Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
Оформляется договор купли-продажи помещения;
Сделка регистрируется в Росреестре.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов. Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%). Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.
Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.
Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:
Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.
Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав). При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне. В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.
Материнский капитал, полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке. Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?
Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:
Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.
После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.
В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.
Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства). Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть. При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:
Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
Выписка из ЕГРН;
Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.
Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.
VIDEO
VIDEO