Можно ли продать квартиру в ипотеке в казахстане

О том, как обстоят дела с ипотекой в Казахстане, читайте здесь.


Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.

По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.

Как жить с плохой кредитной историей в Казахстане и можно ли её почистить? Подробности по ссылке.

Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.

В банк идите с покупателем вдвоем.

С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире.

Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.

Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:

Если имеются незаконные перепланировки, то необходимо их узаконить, зафиксировав изменения в техническом паспорте. Как правило, и банки, и покупатели идут навстречу и готовы подождать, пока продавец оформит перепланировку.

Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.

Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.

В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.

Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.

Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку.

Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.

О том, как правильно оформить залог квартиры в Казахстане, чтобы не остаться без крыши над головой читайте здесь.

Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.

Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.

Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.

Вы как продавец можете в целях безопасности просто пригласить нотариуса с собой в банк, чтобы заверить расписку уже на месте.

Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.

Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.

Регистрация договора купли-продажи занимает от 2 до 5 рабочих дней, плюс — процедуры передачи денег в банке, регистрация договора залога (с покупателем).

Как законно уменьшить выплаты по кредиту, читайте в специальном материале.

Читайте также:  У меня ипотечный кредит в долларах что делать

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

  • Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
  • Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
  • Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и «прогорел» из-за обесценивания тенге?

Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.

Позаботиться о таких возможностях необходимо заранее

Продажа

Причины, по которым залогодатель решает продать квартиру, находящуюся в залоге под ипотекой, могут быть разными. Например, улучшились условия жизни, и появилось желание приобрести квартиру побольше, или, наоборот, исчезла возможность дальше выплачивать долг. Ведь когда речь идет о сроках в 7-10 лет, ни в чем нельзя быть уверенным на 100%.

При продаже ипотечной квартиры новому покупателю возможны два варианта развития событий.

1. Обязательства по ипотеке переходят другому собственнику

Однако, перед тем как приступить к воплощению данного варианта в жизнь, стоит внимательно прочитать ипотечный договор и убедиться, что в нем не прописаны никакие противоречащие сделке пункты. Как правило, банки дают разрешение на смену собственника, хотя идут на это не слишком охотно, так как любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. Поэтому покупатель, как новый заемщик, должен пройти проверку на соответствие требованиям банка.

Расчет может производиться двумя способами:

1) покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес продавца здесь состоит в освобождении от долговой нагрузки в ситуации, когда ему становится понятно, что недвижимость, скорее всего, сохранить не удастся;

2) в том случае если сумма оставшегося долга по ипотеке не покрывает стоимость квартиры, покупатель выплачивает разницу продавцу.

При таком варианте приобретения ипотечной недвижимости процесс сделки контролируется банком. Это делает сделку безопасной, так как ее юридическую чистоту здесь гарантирует сам банк. Покупатель недвижимости может не переживать по поводу того, что, заплатив деньги, он не получит взамен желанную квартиру — ведь даже если у продавца и появятся крамольные мысли, обмануть покупателя он не сможет. Единственным риском для покупателя (причем риском скорее психологическим) является необходимость брать на себя обязательства по ипотечному кредиту, оформлять документы и проходить проверку на соответствие требованиям банка.

2. Ипотечный кредит погашается за счет аванса или задатка покупателя

Второй вариант — это досрочное погашение ипотечного кредита на средства, полученные по договору задатка или аванса, внесенного новым покупателем в счет стоимости квартиры владельцу. Последний, получая деньги, гасит ипотечный кредит, обременение снимается, сделка купли-продажи регистрируется.

Однако следует помнить, что, прежде чем заключать договор об авансе, продавцу-залогодателю необходимо получить от банка разрешение на досрочное погашение кредита, определить конкретную сумму и дату внесения оставшихся платежей по ипотеке. При таком раскладе обеим сторонам лучше заключить предварительный договор купли-продажи, в котором будут зафиксированы все действия сторон.

Сдача в аренду

Если квартира, приобретаемая в ипотеку, для заемщика не единственная, то одним из способов решения проблем с выплатами, а также подстраховкой на случай возможных финансовых трудностей может стать сдача ее в аренду.

Согласно статье 315 ГК РК залогодатель, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, вправе пользоваться предметом залога, а также извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу и распоряжаться иным способом, но только с согласия залогодержателя.

Таким образом, запрета на сдачу квартиры, находящейся в ипотеке, как такового нет. Однако на деле все оказывается далеко не так просто. В ипотечном договоре могут быть прописаны отдельные положения, касающиеся возможной аренды квартир. Указание о сдаче квартиры в аренду и о других обременениях входит также в содержание ипотечного свидетельства. Чтобы легально сдавать квартиру в аренду, залогодателю необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора и уплачивать все налоги.

Сдавать квартиру в аренду имеют право физические лица как с регистрацией в качестве ИП, так и без регистрации, и юридические лица. Форма регистрации — ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо — влияет на размер налога, который подлежит уплате.

Читайте также:  Что с собой представляет кредит ипотеки

Физическое лицо.

Согласно статье157 Налогового кодекса РК сдавать квартиру в аренду без регистрации ИП можно в том случае, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет менее 12 минимальных размеров заработной платы (на 2014 год МЗП составляет 19 966 тенге, эта цифра, по сути, и есть цена аренды в месяц, не облагаемая налогом). Имущественный доход арендодателя-гражданина является доходом,не облагаемым у источника выплаты, и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10 процентов. Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его — не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, который установлен не позднее 31 марта следующего года.

Индивидуальный предприниматель

При сдаче имущества в аренду он может выбрать один из режимов исчисления уплаты налогов: специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации или специальный режим на основе патента.

Согласно Налоговому кодексу индивидуальный предприниматель, работающий на основе упрощенной декларации, уплачивает налог в 3% от суммы дохода. При выборе режима на основе патента отчисляемая налоговая сумма составляет 2%.

Юридическое лицо

Доход юридического лица, сдающего недвижимость в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3% от суммарной выручки. Если же юридическое лицо — арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 20%.

Конечно, возможен вариант, при котором недвижимость, находящаяся в залоге по ипотеке, сдается в аренду в обход банка-кредитора и налоговых органов, однако эти действия нелегальны и могут повлечь за собой нежелательные последствия. В настоящее время налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов, получаемых от сдачи недвижимости в аренду. Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату к арендодателю, скрывшему доход, может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа.

Что касается выгод, которые можно извлечь из сдачи ипотечной квартиры в аренду, — они очевидны.

Например, возьмем программу ипотечного кредитования с годовой эффективной ставкой около 8,5% в тенге с первоначальным взносом в 20% на приобретение двухкомнатной квартиры площадью около 60 кв. м в новом доме в столичном районе Алматы на 10 лет. На это покупателю потребуется около $125 000 (средняя цена за 1 кв. м в районе Алматы за февраль 2014 года, по данным аналитической службы kn.kz, составляет $2073). С помощью ипотечного калькулятора подсчитаем, что при сумме кредита $100 000 и процентной ставке 8,5% годовых при аннуитетном типе платежа размер ежемесячного взноса составит $11 240. Средняя стоимость месячной аренды квартиры в районе Алматы на февраль 2014 составила $857. Соответственно, при идеальном раскладе, при котором вы сдаете квартиру непрерывно на протяжении всех 10 лет, а цены на аренду не снижаются, более половины ипотечного кредита по ней выплачивает арендатор.

Передача по наследству

Залогодатель имеет полное право завещать недвижимость, приобретенную по ипотеке. Согласно статье 315 ГК РК соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно. Все платежи и обязательства по кредиту в этом случае лягут на плечи наследников, которым придется самостоятельно решать судьбу данной квартиры: примет ли на себя оставшийся залог один наследник, который в результате получит недвижимость, будет ли долг разделен на всех или же квартира уйдет с молотка.

В соответствии со статьей 1072-2 ГК РК наследство, а в частности и обязательства наследодателя, могут быть приняты в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Что касается передачи ипотечной недвижимости в дар и других сделок с ней, то это возможно только с согласия банка.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чём плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заёмщика и саму недвижимость. Банки в первую очередь сами заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В БВУ запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — рассказала риелтор Центрального агентства недвижимости Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет. Ипотека — это неплохо. У населения платёжеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учётом того, что сейчас ввели несколько хороших госпрограмм, вероятность покупки квартир возрастает.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

Читайте также:  Как взять ипотечный кредит в россельхозбанке чтоб не отказали

Даже если сделана незначительная перепланировка, то можно совершить сделку, предварительно договорившись с покупателем о том, что он сделает новый техпаспорт сам, — объяснила Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то продавец должен сам узаконить перепланировку и сделать новый техпаспорт. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку заключается также в том, что на это уходит время –несколько недель, а иногда и больше месяца. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить процесс, но всё же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчётом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

1. Сбор и проверка документов, посещение банка

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов. В банке от продавца потребуют следующие документы:

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приёмки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретённое недвижимое имущество и после регистрации залога.

Также делается оценка имущества. Её заказывает покупатель у независимого оценщика. В банках, как правило, предлагают список оценочных компаний, с которыми банк сотрудничает и которым доверяет своих клиентов. Но можно обратиться и к другим оценщикам.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Финансовый институт может запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не даёт права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

3. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором чётко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

Сейчас действует правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30% от стоимости квартиры, покупатель кладет на счёт в банке, где оформляется ипотека. Когда кредит одобряют, вся сумма перечисляется на счёт продавца, — пояснила риелтор Татьяна Свиденко.

4. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны идут к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Нотариус накладывает обременение на квартиру. Покупатель ничего не может делать с ней до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несёт в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает своё обременение.

5. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

Затем продавец выдает покупателю письмо о полном расчёте, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На объекте недвижимости сохраняется только обременение банка. После передачи письма о полном расчёте сделка считается состоявшейся.

На что обратить внимание

  • Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
  • Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
  • Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
  • Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
  • Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчётах.

Adblock
detector