Можно ли продать квартиру в ипотеку если она уже в ипотеке

Здравствуйте, дорогие читатели. Мы рады приветствовать вас на нашем сайте.

У нас вы найдете:

Наша миссия — популяризация предпринимательства, финансовой грамотности и активной жизненной позиции. Каждая наша статья декларирует эти ценности, содержит личный опыт авторов и представляет практическую пользу для наших читателей.

Загляните в раздел «Вакансии» — мы рады сотрудничать с мастерами своего дела: копирайтерами, дизайнерами, программистами, контент-менеджерами и маркетологами.

Если у вас есть вопросы, пишите в нашу Службу Поддержки.

Ипотечное кредитование — реальный шанс для многих россиян осуществить мечту о собственном жилье. Несмотря на большую переплату процентов и тяжелое финансовое бремя, все больше российских граждан выбирают такой путь приобретения жилья. Однако ипотека накладывает не только финансовую зависимость на заемщика, но и арест на приобретенное жилье, не позволяя с ним совершать каких-либо операций. В этой статье мы поговорим о том, можно ли продать квартиру в ипотеку.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Какова наиболее распространенная причина продаж недвижимости, находящейся в ипотечном залоге? В основном это недостаток денежных средств и отсутствие возможности дальнейшей оплаты по кредитному договору.

Причиной при этом может быть:

• утрата работы;
• экономический кризис;
• различные жизненные обстоятельства;
• невнимательное прочтение условий договора и, как следствие, финансовая несостоятельность выплаты ежемесячного платежа.

Если у заемщика полностью пропадает возможность дальнейшей оплаты недвижимости по ипотеки, то банк может пойти навстречу и позволить снятие ареста на продажу или обмен квартиры. Порой, продажа ипотечной квартиры и приобретение более дешевого жилья – единственная возможность выйти из-под тяжелого финансового бремени.

Несмотря на то, что при подписании договора сотрудники банка предупреждают об аресте недвижимости, который запрещает производить какие-либо операции с квартирой, иногда они готовы изменить свое решение. Дело в том, что любой банк, прежде всего, заинтересован в возврате своей суммы.

Квартира в залоге

Ни одну финансовую организацию не прельщают длительные судебные тяжбы, в процессе которых сумма долга будет заморожена на счетах клиента. Поэтому, если заемщик действительно доказывает свою финансовую несостоятельность, то банк охотно разрешит продать ипотечную квартиру, чтобы вернуть выданный займ.

В каких случаях это возможно?

Следует понимать, что процедура продажи ипотечной квартиры – непростая. В ней будут участвовать несколько субъектов:

1. Владелец квартиры, который является ипотечным Заемщиком.
2. Покупатель квартиры.
3. Банк, выдавший ипотечный займ.

Ниже мы приводим наиболее распространенные схемы продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку:

Досрочное погашение, пожалуй, является самым простым и действенным вариантом продажи ипотечной квартиры, который позволяет сэкономить деньги и время. Но здесь возникает резонный вопрос, где взять деньги, чтобы закрыть долг перед банком?

Иногда в практике бывают случаи, когда покупатель, зная о нахождении квартиры в банковском залоге, готов пойти навстречу и выдать часть суммы от стоимости квартиры в пользу оплаты долга и вывода ее из-под ареста. Конечно, данная процедура должна быть нотариально заверена и предоставлять покупателю все необходимые гарантии. Это наиболее оптимальный вариант для обеих сторон, так как позволяет быстро осуществить операцию.

Ипотека и оценка залога

Для нынешнего владельца квартиры – это возможность сэкономить на оплате процентов, внеся единовременно всю сумму долга. Для покупателя – приобрести то жилье, которое полностью удовлетворяет его запросы.

Для реализации данного способа важно:

Важно понимать процедуру досрочного погашения кредита. В соответствии с российским законодательством, банк не может отказать в досрочном погашении кредита, однако в договоре может быть прописано множество нюансов, которые будут мешать осуществлению задуманного решения.

Например, если финансовая организация не знает, что владелец планирует продавать квартиру, а не просто решил досрочно погасить долг, то банк может запретить сделку купли-продажи.

Поэтому, при написании заявления на досрочное погашения, важно указать причину. В данном случае это буде продажа квартиры по причине отсутствия финансовой возможности оплачивать долг. Также можно указать причины изменения материального состояния, чтобы банк оперативно принял положительное решение. Это может быть переезд в другой город или страну, смена работы, увольнение, потеря временной трудоспособности, развод, потеря основного кормильца и т.д.

Учитывая тот факт, что банки весьма неохотно идут на процедуру досрочного погашения, не желая терять прибыль от оплаты процентов, будьте готовы к тому ,что придется подробно рассказать о причине продажи квартиры.

Для того чтобы официально оформить договор купли продажи, необходимы основания для обращения в регистрационную палату. В данном случае – это копия договора, справка о закрытии договора, выданная банком и документ, подтверждающий снятие залогового бремени.

В этом случае необходимо сразу узнать у нового Покупателя, какой суммой он располагает, а какую берет у кредитной организации. Если собственных денег у него хватает для того, чтобы вывести квартиру из-под обременительного залога, тогда можно оформить авансовый платеж в пользу погашения основного долга по ипотеке. Разумеется, эти документы заверяются у нотариуса во избежание дальнейших финансовых недоразумений.

Покупатель покупает квартиру в ипотеку

Например: квартира продается за 5 млн рублей. При этом сумма оставшегося долга по ипотеке составляет 1 млн рублей. Покупатель располагает такой суммой денег. Он вносит авансовый платеж на ваш банковский счет, а вы пишите заявление на досрочное погашение и закрытие кредита. После закрытия договора и снятия обременения, покупатель передает вам оставшуюся сумму денег путем перечисления на банковский счет.

Эти действия будут аналогичны первому способу, только поиском покупателя в данном случае будет заниматься банк. Для чего это нужно банку?

Для банка главное вернуть выданные средства, поэтому ему не интересно, если заемщик по объективным причинам перестанет платить по ипотечному договору. Помогая клиенту в поисках покупателя и снятия обременения с квартиры, банк гарантированно вернет себе потраченные средства плюс получит прибыль от оплаченных процентов.

Для того чтобы реализовать данный способ, необходимо:

• Написать заявление в банк о том, что вы не в состоянии оплачивать дальнейшую ипотеку с обязательным указанием причины. Для принятия положительного решения банком, причина эта должна быть веской (утрата работоспособности, сокращение, болезнь, потеря кормильца и т.д.).
• Банк ищет покупателя.
• Происходит заключение предварительного соглашения, в результате которого на открытую депозитную ячейку будущий покупатель перечисляет часть сумы. Эта сума должна в полной мере покрыть оставшийся долг по кредитному договору. После погашения займа, кредитный договор закрывается и, соответственно, с квартиры снимается обременительный залог.
• Покупатель с владельцем квартиры после этого заключает договор купли-продажи и перечисляет оставшуюся часть суммы.

Этот способ удобен тем, что банк здесь выступает не сторонней организацией, которая может отказать в разрешении на продажу квартиры, а становится полноправным участником. Банк самостоятельно, от начала и до конца оформляет сделку. От владельца недвижимости лишь требуется дать согласие на продажу и поставить подпись.

Если у клиента объективные причины, указывающие на отсутствие возможности выполнения в дальнейшем своих долговых обязательств по ипотеке, банк может оказать содействие в продаже квартиры.

В этом случае, заложенное недвижимое имущество выставляется на продажу вместе с долговыми обязательствами. Для клиента это не самый лучший вариант, так как зачастую банки занижают реальную стоимость квартиры с целью скорейшего закрытия договора. Но с другой стороны, порой это единственная возможность избавиться от долговых обязательств, продать квартиру и купить более дешевое жилье в другом районе или регионе страны.

Продажа долговых обязательств

За тот период, пока покупатели оформляют все необходимые документы, могут набежать проценты по ипотеки. Эту сумму оплачивает нынешний владелец квартиры. Все долговые обязательства передаются новому покупателю только после совершения сделки купли-продажи.

Последние изменения: Август 2019

Ипотечные заемщики ссылаются на то, что лучше платить банку за свое жилье, чем оплачивать практически такие же деньги за съемное. Прежде, чем стать полноправными хозяевами недвижимости, клиентам придется длительное время платить по кредиту. За столь долгий срок ситуация может радикально измениться, в связи с чем возникнет необходимость продать залоговое имущество. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как осуществляется продажа жилья с обременением, поясняется в данной статье.

Далеко не все граждане располагают достаточными денежными средствами для приобретения собственного жилья, поэтому ипотека уже многие годы остается наиболее востребованным способом обзавестись собственной жилплощадью для большинства.

Ипотечное кредитование предоставляется заемщику на продолжительный период до нескольких десятков лет. Очевидно, что невозможно предугадать события, которые могут произойти в жизни человека на протяжении столь длительного времени, поэтому условно можно выделить две основные причины продажи квартиры в ипотеке:

1. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в худшую сторону.
2. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в лучшую сторону.

К первому пункту можно отнести различные ситуации от потери источника дохода, до проблем со здоровьем или банальным распадом семьи. Например, семьей приобреталась квартира по ипотечному займу, но брак через несколько лет распался, возникла необходимость разделения имущества и общих долгов. Либо заемщику, добросовестно оплачивающему несколько лет кредит, внезапно потребовались деньги на дорогостоящее лечение. И, наконец, никто не застрахован от потери работы – если на момент оформления ипотеки клиент имел достаточный уровень дохода, то через несколько лет ситуация вполне может измениться не в лучшую сторону. Из-за отсутствия возможности совершать ежемесячные платежи у заемщика может возникнуть необходимость продать ипотечную квартиру. Чтоб избавиться от долга.

Желание продать ипотечную квартиру может возникнуть и при улучшении жизненной ситуации. Например, семья с одним ребенком приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру, однако через какое-то время в семье родился второй ребенок. Родители приняли решение продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, получив, таким образом, более просторную жилплощадь.

Учитывая, что владельцы не вправе распоряжаться квартирой до полного погашения долга, это создает определенные трудности. До момента полной выплаты кредита, недвижимость остается под залогом банка. Квартиру можно использовать по назначению, то есть зарегистрироваться и проживать и даже в большинстве случаев сдавать в аренду, но сделку по отчуждению имущества без согласия залогодержателя, которым является банк, осуществить не получится.

Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:

в случае досрочного погашения ссуды; переуступка долговых обязательств; продажа с согласия залогодержателя; принудительная продажа банком.

Что касается последнего пункта из перечисленных, то в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств банк продаст квартиру для погашения оставшегося долга. Банк может продавать квартиру и в интересах заемщика с его согласия, однако едва ли такая сделка будет выгодной для клиента кредитно-финансового учреждения. Все манипуляции от начала до конца будут выполняться без участия заемщика, от которого потребуется только подписать бумаги, при этом банк преследует исключительно собственную выгоду.

Расплатившись с банковским учреждением, заемщик становится полноправным хозяином квартиры, соответственно, получает возможность продавать, дарить, завещать квартиру без ограничений. Тут есть некоторые сложности, так как найти покупателей на жилье под обременением проблематично. В первую очередь необходимо заручиться согласием банка, так как иногда досрочное погашение противоречит условиям кредитного договора.

Дальнейшая схема выглядит следующим образом:

получить в банковской организации справку об остаточной сумме долга; заключить с покупателем нотариальное соглашение о внесении задатка, равного остатку по кредиту; выписать из квартиры всех прописанных членов семьи; внести задаток в счет погашения остатка по ипотеке, получить закладную, снять ограничения в Росреестре; произвести переоформление права собственности с продавца на покупателя, зарегистрировав переход в Россреестре.

Когда стоимость продаваемого жилья превышает остаток долга, разницу в деньгах в данном случае получает продавец, так как при досрочном погашении кредита заканчиваются обязательства перед финансовым учреждением.

Следует заранее ознакомиться с кредитным договором, чтоб правильно соблюсти порядок досрочного погашения долга, так как требования банков в этой части могут различаться.

Как правило, требуется заблаговременно оповестить кредитора о намерении внести разом всю сумму долга и только после получения официального согласия от банка производить оплату.

По факту такой вид продажи означает смену заемщика. Например, такой способ продажи квартир практикуется, когда заемщиками являются супруги в разводе. Если изначально ипотека оформлялась на одного из супругов, после развода возможно переоформление ипотечного займа на другого, если первоначальный заемщик полностью готов отказаться как от прав на жилплощадь, так и от обязанностей по оплате кредита.

Продать квартиру данным образом человеку со стороны довольно проблематично – к покупателю банк предъявляет требования как к первоначальному заемщику.

Покупателю придется не только собрать полный пакет документации, чтоб получить одобрение банка, но и выплатить прежним хозяевам денежные средства, затраченные на погашение кредита. Переоформлением и регистрацией документов в данном случае полностью занимается банк. Также возможна смена кредитора, когда кредитование нового владельца будет осуществляться в другом банке на более выгодных условиях.

С согласия залогодержателя хозяева могут осуществить самостоятельную продажу жилья, подыскав подходящих покупателей.

Схема выглядит следующим образом:

подается обращение в банк о намерении купли-продажи квартиры; заключается предварительный нотариальный договор; покупателем вносятся денежные средства в две банковские ячейки – в одну поступают денежные средства в размере остатка по кредиту, другая предназначена для продавца; с недвижимости снимается обременение, оформляется договор купли-продажи с последующей регистрацией; залогодержатель (банк) и продавец получают доступ к ячейкам с деньгами.

Такой способ продажи жилья в добровольном порядке не пользуется популярностью. Клиент кредитно-финансового учреждения может обратиться к кредитору с просьбой о содействии в продаже жилья, однако это не выгодно заемщику. Банк будет преследовать исключительно собственные интересы, поэтому продавать недвижимость будут по минимальной стоимости, равной размеру невыплаченной части долговых обязательств заемщика.

Самому владельцу жилья делать ничего не нужно – вся сделка от начала до конца проводиться представителями кредитного учреждения. Обычно таким способом продаются квартиры должников по ипотеке в принудительном порядке, когда клиент самостоятельно не в состоянии производить регулярные выплаты по кредиту.

Больше сложностей представляет реализация недвижимости, приобретенной по военной ипотеке. Жилье, находящееся в военной ипотеке, обременяется дважды – не только кредитором, но и Росвоенипотекой, которой и осуществляются выплаты по кредиту военнослужащего. Фактически продажа сводится к досрочному погашению долговых обязательств с последующим снятием обременения, после чего продавец, ставший полноправным собственником, продает недвижимость по стандартной схеме.

Наибольшую сложность представляет продажа ипотечной жилплощади, на приобретение которой был задействован материнский капитал. Если родители, приобретая жилье, оплачивали кредит с материнским капиталом, они обязаны выделить доли в квартире детям. Из этого следует, что при продаже жилья потребуется купить взамен другую квартиру или попросту обменять на новую с тем, чтобы произвести выделение равноценной площади детям. Права несовершеннолетних граждан охраняются государством.

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена. Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства). Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

заявление от родителей; заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю; документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор); правоустанавливающие документы на покупаемый объект; технические паспорта на обе квартиры; оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.