Продажа квартиры (или любой другой недвижимости), собственником которой Вы являетесь, считается получением дохода и облагается подоходным налогом в размере 13% от продажной стоимости.
— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— недвижимое имущество было приобретено до 1 января 2016 года.
Итак, если недвижимость находится в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения (3 или 5 лет) и более, то доход с ее продажи налогом не облагается. Стоимость продажи при этом никакого значения не имеет. Не нужно и подавать налоговую декларацию по такой сделке, поскольку декларированию подобный доход не подлежит.
Пример. Гражданин Иванов Н.А. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года. Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года. Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения– 3 года. Иванов Н.А. считался хозяином более 3-х лет, поэтому от уплаты он освобождается.
Обратите внимание: Федеральным законом от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения.
Если квартира находится в собственности продавца менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет), то налог (13%) придется заплатить. Однако имеется два способа его уменьшить (или вовсе избежать).
Способ 1. Имущественный вычет.
Продав квартиру, которая была в собственности менее 3 (5) лет, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Это установленная законом сумма, которая уменьшает налогооблагаемую базу дохода. В отношении недвижимости она составляет 1 млн. руб. в год.
Иным словами от дохода, полученного от продажи квартиры, Вы отнимаете 1 млн. руб. и оставшуюся цифру умножаете на 13%. Это и будет сумма налога, которую Вам необходимо заплатить. При этом, начиная с 2017 года, в качестве дохода принимается максимальная из 2-х величин: 1) цена сделки; 2) кадастровая стоимость на 01.01.года, в котором реализована недвижимость, умноженная на коэффициент=0,7.
Таким образом, если доход от продажи квартиры равен или меньше 1 млн. рублей, то налог с продажи платить не нужно! Поскольку налогооблагаемой базы просто не остается.
Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности нескольких лиц, имущественный налоговый вычет производится следующим образом:
Если квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то общая сумма вычета составляет 1 млн. руб. и делится между собственниками пропорционально их долям.
Если же каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет предоставляется каждому продавцу в полной сумме — 1 млн. руб.
Способ 2. Минус расходы.
Продав квартиру, которая была менее 3 (5) лет в собственности, Вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с ее покупкой.
Все расходы должны быть подтверждены документами (их копии прикладываются к декларации о доходах), которые налоговая инспекция будет тщательно проверять! Помимо расходов на покупку квартиры, здесь могут быть учтены и затраты на ее ремонт и оборудование, а так же на услуги риэлторов.
Соответственно, налог в 13% нужно будет заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если же расходы окажутся больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не нужно!
Пример. Иванов Н.А. купил за наличные деньги квартиру в новостройке в июне 2017 года. У него сохранилось банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру он продала за 2,2 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:
С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 — 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.
Очевидно, второй способ предпочтительнее.
Если Вы продали квартиру, находящуюся в Вашей собственности менее 3 (5) лет, то Вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или долей в ней. Это не зависит от того, платите Вы налог или нет и от того, каким способом уменьшения налогооблагаемой базы Вы воспользовались.
Имейте в виду, что Вы можете одновременно воспользоваться правом взять по этой же квартире и имущественный налоговый вычет как покупатель жилья, если Вы раньше этого не сделали. То, что квартира, по которой заявляется вычет, продана, значения не имеет.
Если у Вас остались вопросы по этой теме, или есть другие вопросы по недвижимости, обращайтесь к нам за бесплатной консультацией, мы с удовольствием поможем. Звоните: 26-05-05